【房地產行業獲高層關注 11股借勢起飛】高層連續三日喊話房地產去庫存化，在業內看來，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。

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高層密集關注房地產去庫存 行業政策望落地

11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議，在這次會議上，對于房地產，習近平有18個字表態，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”無獨有偶，11月11日，在國務院常務會議上，國家總理李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的11月12日，國家財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。高層連續三日喊話房地產去庫存化，在業內看來，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。

待售面積創新高 高層接連喊話去庫存

11月11日，國家統計局公布今年1-10月房地產數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。

短短10多年的時間里，中國房地產最大基本面從短缺走到了嚴重過剩。易居研究院最新數據顯示，截至今年10月底，其所監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、北海等35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米。

10月份，上述35個城市新建商品住宅存銷比為12.5，為近22個月新低，大體相當于2013年12月份的水平。12.5存銷比，意味著市場需要用12.5個月的時間才能消化完這些庫存，其中北海的存銷比數值最高，為31個月。從城市線類劃分，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為10、12.2和18.9個月。

“當前，我國房地產最大的痛點正是高庫存。而在市場區域分化嚴重的情況下，高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市，” 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，“近段時間，習近平主席和李克強總理皆提到房地產高庫存，并將其列為當前經濟難點。這其實關系到兩個方面，一是樓市不穩，經濟難見底；二是庫存不降，金融體系有風險。”

房地產庫存持續高位，直接影響到房地產投資數據。國家統計局數據顯示，1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點至2%，創歷史新低。這一增速增速已經連續21個月下滑，在習近平第一次就樓市表態的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。

高庫存、低投資格局下，房地產正在從過去中國經濟的引擎轉變為增長拖累。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數。

深圳房地產價格漲逾四成 去庫存化政策或將出臺

國家統計局11月18日公布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個，持平的城市有10個。

與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有54個，上漲的城市有16個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為40.5%。值得注意的是，北上廣深四大城市中，10月環比漲幅最大的為上海，漲幅達2.1%；同比漲幅最大的城市為深圳，上漲幅度為40.5%。

據媒體援引接近住建部的知情人士稱，目前中央針對房地產市場的表態，將影響今年年底的中央經濟工作會議，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。

據了解，對于樓市去庫存的相關政策，目前各部委已經初步匯總了各項具體政策的調整思路，預計在年底經濟工作會議之后會分層次出臺。在諸多業內人士看來，短期內的去庫存政策還將以市場刺激為主，與穩定住房消費相關的常規手段或將加大力度。

中原地產首席分析師張大偉指出，今年以來，鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。

除此，據了解，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。在民生證券研究所執行院長管清友看來，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，國家住房銀行或提上時間表。(來源：中國證券網)

【個股解析】

房地產行業11只概念股價值解析

萬科A:銷售形勢良好，土地投資大幅提升

類別：公司 研究機構：廣發證券股份有限公司 研究員：樂加棟，郭鎮，金山 日期：2015-11-10

核心觀點：

銷售形勢持續穩健，均價整體繼續上升

2015年10月，萬科實現銷售金額236.5億元(同比+7%，環比-3%)，不過從認購金額的角度來看，同環比均實現了較大幅度的上升，金九銀十萬科的銷售形勢基本穩定。2015年1-10月，萬科累計實現銷售金額2041億元(同比+19%)，已經接近去年全年水平。公司目前可售資源充足，存量和每個月的新推貨都保持相對穩健水平，全年銷售金額超過2500億元是比較確定的。10月銷售均價約12620元/平米(環比-5%，同比+9%).

拿地力度大幅提升，物流地產繼續發力

2015年10月，萬科共獲取19個項目資源，合計建筑面積約305.7萬平米，總地價約150.74億元。月度拿地規模是近兩年來的高點，與銷售規模之比繼續提升，10月達到28%。土地投資力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同時質量相對較好的地塊(樓面價占周邊售價之比較低)的推出量也在增加，萬科拿地的可選擇范圍加大。不過整體拿地價格囿于土地資源稀缺、優勢地塊爭奪激烈而有所上升。合作力度則略有下降，目前來看，公司10月獲取的項目大多是萬科控股以及100%控股，少數股東權益占比未來將相對下降。10月，萬科再次公告了獲取物流地產項目，杭州大江東香精廠項目，建筑面積10.2萬平米，截至目前，萬科在物流地產項目上的儲備建面達到49.0萬平米。未來發展提速可期。

預計公司15、16年EPS分別為1.64、1.86元，維持“買入”評級

萬科的銷售規模繼續保持穩健態勢，前10月的銷售規模已經接近去年全年水平。轉型業務(如物流地產)有序推進。我們看好公司的長期發展

風險提示

全國房地產市場負向波動；轉型業務推進不及預期。

保利地產：10月銷售低于預期

類別：公司 研究機構：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-11-12

結論與建議：

公司10月銷售情況：公司10月單月實現簽約面積100.7萬平方米，實現簽約金額114.11億元，同比分別-13.6%和-24.4%，環比分別+10.9%和-2.3%。公司10月銷售情況低于預期。整體來看，公司2015年1-10月累計實現簽約面積958.3萬平方米；實現簽約金額1212.0億元，分別同比+15.2%和+13.4%。

受推盤節奏和結構影響，10月銷售不及預期：公司10月單月銷售金額同比、環比均出現下降，一方面是受推盤節奏的影響，公司10月推貨量較原計劃約有4成左右的縮減；另一方面是由于公司10月二、三線城市的銷售占比有所增加，拉低了公司的銷售均價，公司10月的銷售均價為11333元/平米，環比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地產政策和貨幣政策持續寬松的背景下，我們認為公司后續銷售仍將維持在相對高位，但由于公司9月和10月的銷售金額均略低于我們之前的預期，我們小幅下調公司全年銷售金額預測至1450億元(原預計1500億元)，同比增長6.1%。

盈利預測與投資建議：公司作為國內地產行業的龍頭企業，擁有出色的產品結構與品牌優勢，銷售穩健，融資成本低廉，未來將會在行業集中度提升中受益。另外，公司正在積極推進“5P”戰略[Promise(承諾)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我們看好公司未來在小區O2O 和養老地產方向的發展潛力。考慮到公司今年銷售將低于原來的預期，我們小幅下調公司的盈利預測，預計公司2015、2016年凈利潤分別同比增長12.0%、6.8%至137億元、146億元，對應PE 分別為1.27元、1.36元，對應目前A 股PE 分別為7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行業龍頭企業中估值較低，具有較大的吸引力，維持買入的投資建議。

招商地產：受結轉節奏改變以及匯兌損失增加影響，公司前三季度凈利潤同比微降1%

類別：公司 研究機構：群益證券(香港)有限公司 研究員：王睿哲 日期：2015-10-30

結論與建議：

公司業績：公司2015Q1-Q3共實現營業收入239.1億，同比增長0.6%；

實現凈利22.2億，同比下降0.97%；基本每股收益為0.86元，公司業績低于預期。其中Q3公司實現營業收入59.3億元，同比下降23.0%，實現凈利潤7350萬元，同比下降83.9%。

結轉偏少迭加匯兌損失增多拖累業績：由于公司Q3結轉量偏少使得公司Q3營收同比下降23.0%，拖累凈利潤同比下降。而從結轉質量來看，公司Q3單季毛利率為32.7%，環比提升2.9個百分點，同比提升4.5個百分點，公司的結轉質量較為良好。公司Q3凈利潤大幅下降另外還主要是由于匯兌損失增加所致的財務費用激增：由于8月份外幣匯率波動，公司外幣借款所帶來的損失大幅增加，Q3單季匯兌損失為4.28億(去年同期僅為5015萬元)，使得公司Q3財務費由去年同期的1.7億激增至7.0億。展望未來，由于公司結算主要集中于Q4(2014年Q4營收占全年營收的45.3%)，我們認為3Q單季度結轉進度的減少不會對業績造成較大影響。匯兌損失方面，公司目前已開始結合對外幣資金的需求情況，陸續以人民幣借款置換部分外幣借款，我們預計公司未來外幣匯率變動的風險將逐步降低。

銷售穩定增長：公司2015年1-9月累計實現銷售面積235.4萬平，實現銷售金額376.3億元，分別同比增長11.7%和20.2%，公司銷售業績穩定增長。我們認為在目前政策寬松的環境下，公司4Q銷售將持續增長，預計全年銷售業績將可增長13.6%至580億。

合幷方案穩步推進，園區龍頭呼之欲出：招商蛇口換股吸收合幷招商地產整體上市方案已于10月9日在股東大會順利通過，幷于10月13日收到證監會的受理通知，預計招商蛇口將于年底前完成合幷幷實現上市。

合幷后的招商蛇口主業將整合為園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊，成為全國最大的房地產園區企業。幷且，新公司將擁有原招商地產土地儲備建面1265.3萬平米，土地使用權23萬平米；原招商蛇口房產建面139萬平米，房產開發儲備建面388萬平米，土地使用權590萬平米(其中前海區域的土地使用權為530萬平米)，一躍成為前海蛇口自貿區最大的地主，未來將會充分享受到自貿區建設及一帶一路建設所帶來的紅利。

盈利預測：由于目前吸收合幷還未完成，我們暫不調整招商地產盈利預測。基于整合完成后招商蛇口的發展前景，我們維持公司A、B股的買入建議。