綜合來看，我國住宅去庫存壓力在非熱點城市，穩(wěn)定住房消費政策應(yīng)結(jié)合區(qū)域、城市特點，并有效啟動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購買熱情，很可能會是下階段政策重點。

近日，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

隨著中央及地方穩(wěn)定住房消費政策效應(yīng)衰減，非熱點城市住宅庫存壓力已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重大風(fēng)險隱患。而從習(xí)總書記和李克強總理的表態(tài)來看，采取有效措施化解非熱點城市住宅庫存，有可能成為下一階段穩(wěn)定住房消費政策的重點。

非熱點城市住宅庫存壓力上升。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年10月末，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

雖然在中央及地方穩(wěn)定住房消費政策刺激下，上半年全國住房交易活躍，住宅庫存一度下降，今年5月末全國商品房待售面積環(huán)比上月下降15萬平方米，但下半年住宅庫存又明顯上升，較5月末上升了2966萬平方米。

與2013年9月本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整起始時相比，全國商品房待售面積同比上漲大約50%，約增加400萬套商品房。

而絕大多數(shù)住宅庫存集中在三線、四線等非熱點城市，已經(jīng)成為拖累這些城市地方經(jīng)濟增長的重要矛盾，增加了地方金融風(fēng)險。今年前10個月，非重點城市商品房銷售面積比1~9月回落0.4個百分點，而重點城市則持平。

需要采取積極有效措施消化非重點城市住宅庫存。

目前，非熱點城市住宅交易熱度不高并有回落跡象并非偶然。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期，地方政府過度依賴土地財政和房地產(chǎn)業(yè)來支撐經(jīng)濟增長，忽視了對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作投入的重要性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過地方消化能力，可能是主要原因。同時，三四線城市就業(yè)機會相對不足，對周邊進城務(wù)工人員的吸引力不強。住宅供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為非熱點城市住宅庫存壓力的主要原因。

因此，化解非熱點城市住宅庫存，需要從供求兩方面入手調(diào)節(jié)，逐步實現(xiàn)供求平衡。

一是加快戶籍制度改革。減少農(nóng)民入城的制度障礙，這也是推進農(nóng)民購房的必要前提。如果能夠?qū)崿F(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及常住非戶籍人口在城鎮(zhèn)落戶，那么可以有效緩解住宅庫存壓力。

二是探索農(nóng)村宅基地與城市住房置換機制。為提高農(nóng)民購買能力，探索通過對農(nóng)民農(nóng)村宅基地進行置換，或給予財政補貼，支持農(nóng)民工入城。

三是推動相關(guān)財政金融機制建設(shè)。通過財政資金的撬動和杠桿作用，支持農(nóng)民工進城購房。同時探索適合農(nóng)民收入特點的金融支持機制，可通過適當(dāng)延長期限、降低利率等方式，提高農(nóng)民工住房貸款能力。

四是加快服務(wù)業(yè)發(fā)展。為吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，三四線城市需要加快服務(wù)業(yè)投入，減少對服務(wù)業(yè)門檻限制，吸納周邊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。五是加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。提升住宅居住品質(zhì)，完善居住配套措施，吸引外來人口購買。

綜合來看，我國住宅去庫存壓力在非熱點城市，穩(wěn)定住房消費政策應(yīng)結(jié)合區(qū)域、城市特點，并有效啟動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購買熱情，很可能會是下階段政策重點。