樊家村？沒錯，就是樊家村！一個處于非傳統(tǒng)熱點板塊的豐臺樊家村地塊，10月21日經(jīng)過104輪激勵的角逐，最終被葛洲壩以49.5億元、樓面地價僅7.5萬/平米的價格摘得。而且，最有趣的是參與者，首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體、龍湖保利首開平安聯(lián)合體、萬科金融街聯(lián)合體、中鐵置業(yè)中鐵投資聯(lián)合體、方興、中鐵建、金地等都參與其中，幾乎囊括了國內(nèi)的主流房企。一葉知秋，未來半年之內(nèi)北京的房價勢必會上漲！

最近和住建部的一位領(lǐng)導(dǎo)兼好友聊天，他說的一個觀點很有趣：“兩端好，中間差；兩頭熱，中間冷。”從房地產(chǎn)銷售市場來看，一線城市和1.5線城市的去化相對樂觀，縣級城市的房價也在穩(wěn)步上揚，但三四線城市的房地產(chǎn)市場明顯偏冷，去化壓力巨大；從土地的投資市場來看，一線城市地王頻出，尤其是上海和北京。相反三四線城市的土地?zé)o人問津。

我非常認(rèn)同上述的觀點，并且堅定的看漲明年上半年北京的房價。判斷的邏輯主要包含土地市場的狂熱；資金因避險而引發(fā)的一線城市聚集效應(yīng)；以及利率的下行引發(fā)購房成本的降低。相關(guān)的理論支撐就是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主席勒的反饋環(huán)理論。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海2015年前三個季度的一手房成交面積依次同比增長-0.5%、99.8%、83.7%；成交價格同比增長：11%、20.3%、21.6%。北京2015年前三個季度的一手房成交面積依次同比增長12%、75%、44%；成交價格同比增長：-3%、7%、25%。從目前的成交數(shù)據(jù)來看，京滬的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有明顯的回暖。北京的市場熱度相比上海稍微慢一些。但隨著這一輪地王的刺激，相信不久之后也將進(jìn)一步上揚。

10月23日金隅大成經(jīng)過41輪競拍，最終以商品住宅樓面價5.25萬元/平米的價格摘得順義后沙峪地塊；10月20日葛洲壩經(jīng)過104輪激勵的競拍，以商品住宅樓面地價接近7.5萬元/平米的價格摘得北京豐臺樊家村危房地王；9月10日懋源地產(chǎn)以5.26萬/平米的高價摘得孫河西甸村地塊。無獨有偶，上海的土地市場更為火熱，許多外環(huán)地塊也被競相舉牌。10月14日中南建設(shè)以5.73億元摘得奉賢區(qū)南橋新城地塊，溢價率高達(dá)98.4%，這也是中南建設(shè)首次進(jìn)入上海市場；9月25日平安集團(tuán)聯(lián)合杭州濱江集團(tuán)以34.7億元摘得寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地塊，溢價率達(dá)91.7%，刷新區(qū)域單價地王記錄；7月金融街以88.15億元摘得上海閘北區(qū)火車站北廣場地塊，刷新了區(qū)域總價地王記錄。

土地市場的狂熱主要是因為資金因避險而聚集。我們詳細(xì)梳理了上海今年前9個月的拿地企業(yè)。排名第一的竟然是華發(fā)股份，一家珠海本地的龍頭國有開發(fā)商。前9個月拿地資金總投入158.5億元，同比上漲了568.6%。如果我們進(jìn)一步剖析這些一線城市瘋狂拿地的房企，會發(fā)現(xiàn)一個普遍的特征。隨著利率的下行，這個機(jī)構(gòu)以企業(yè)債的形式在資本市場獲得了大量低成本的資金。這些資金不僅追求安全性，同時也必須在一定時間之內(nèi)完成投資。

關(guān)于降息，從購房人的角度而言，購房成本也有非常明顯的下降。從2014年11月開始的這一輪降息，經(jīng)過6輪降息。基準(zhǔn)利率從6.55%下降至4.9%，如果我們以等額本息10按揭款購買一套500萬的寫字樓計算，月均還款額已經(jīng)從30147元下降至27604元。

北京房價明年上半年會漲嗎？對于這個問題，上面的分析更多是從過去從業(yè)經(jīng)驗的判斷。其實從理論上，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主席勒在《非理性繁榮》中進(jìn)行了非常詳實的分析。他在研究了美國近百年股票的漲跌情況后，席勒提出了反饋環(huán)理論。他發(fā)現(xiàn)，在股票市場如果出現(xiàn)一個誘發(fā)因素，往往使股票的價格上漲或下跌的結(jié)果超過了此誘發(fā)因素應(yīng)該造成的結(jié)果。這是因為，如果一個誘發(fā)因素使股票價格上漲后，就會使投資者預(yù)期價格還會上漲且增強(qiáng)上漲的信心，結(jié)果使過多的投資者進(jìn)入，造成價格更大幅的上漲，這就形成一個自發(fā)的反饋環(huán)，即使不再有新的外力，價格也會不斷上漲。

本質(zhì)上房價劇烈上漲的原因就是雙反饋環(huán)的互相促進(jìn)。第一個反饋環(huán)是地王推動的一手房價上漲。當(dāng)大量的資金聚集一哄而上創(chuàng)造地王神話時，這會使其他開發(fā)商產(chǎn)生錯覺，市場轉(zhuǎn)好、地價要上升了。于是就會有更多開發(fā)商追逐新推出的土地，地王再次出現(xiàn)，從而再次推動一手房價的上漲。

第二個反饋環(huán)是一手房推動二手房價格的上漲。從媒體看到土地上漲及“日光盤”的大肆渲染，小業(yè)主自然有動力提高二手房的賣價；開發(fā)商注意到二手房漲價，也會要求自己的營銷副總提高一手房價格；買房人一看自己剛猶豫了幾天房子就漲了幾十萬元，能不趕緊出手嗎？這樣更多買家就涌來了，又會推動新一輪房價上漲。

從行業(yè)的長期健康發(fā)展來看，北京房價快速上漲肯定不是好事，我們需要深刻理解其背后的變化邏輯。藝術(shù)品的定價公式或許能給我們一些啟示，“價格=價值+稀缺性+情緒指數(shù)”。這個“情緒指數(shù)”的誘因就是地王頻現(xiàn)，且這種情緒在開發(fā)商之間互相傳染。