杭州的寫字樓市場，一直沒怎么揚眉吐氣過。住宅價格猛漲的時候，寫字樓可能會跟漲一點，但肯定漲不了住宅那么多；住宅開始大跌，寫字樓卻不能幸免，也得跟著跌。整個寫字樓市場就跟不曾井噴過的商務氛圍一樣，兩個字，平淡。

杭州的寫字樓市場，一直沒怎么揚眉吐氣過。住宅價格猛漲的時候，寫字樓可能會跟漲一點，但肯定漲不了住宅那么多；住宅開始大跌，寫字樓卻不能幸免，也得跟著跌。整個寫字樓市場就跟不曾井噴過的商務氛圍一樣，兩個字，平淡。

所以杭州寫字樓市場向來類住宅化操作，以出售回籠資金為主，因為租金不夠高，很少有項目只租不售；因為商務市場寡淡，不少小戶型項目變成了商住兩用樓，還出現了酒店式公寓這一類衍生產品。

然而最近，多個商業項目一反常態，紛紛表示會自持一定面積的寫字樓，自持比例甚至達到一半左右。有兩個項目更是決定部分轉售為租，加大自持面積的比例。究其原因，近段時間來資金成本下降得厲害，寫字樓銷售價格也在下行中，兩面一合計，現在低價賣真心不合算，不如拿在手上再說。

融資成本越來越低，寫字樓租金和售價也都在降

今年以來，央行頻頻降息降準，貨幣政策持續寬松，市場流動性保持充裕，融資成本越來越低。

尤其是10月，先是央行宣布在上海、天津、江蘇等9省市推廣信貸資產質押再貸款試點，此舉相當于解封7萬億信貸資金，一旦釋放，人民幣將貶值2%。

兩周后，央行再度宣布“雙降”，下調金融機構人民幣存貸款基準利率和金融機構人民幣存款準備金率。這一輪頻繁降息始于2014年11月22日，至今已累計降息1.65個百分點。至此，銀行存款利率降至歷史新低，商業房貸利率也已降至近十年來的最低水平，“負利時代”即將到來。

而由于實體經濟的持續不景氣，和樓市的以低價換巨量，杭州寫字樓市場事實上一年來租金和售價都在下降。

比如錢江新城板塊由于華潤大廈等新項目的交付，新增供應量大幅提升。華潤大廈的寫字樓早年散售時價格不高，小業主較多，供應量的集中上市對出租價格形成了擠壓。而目前寫字樓市場的主力租戶為省內中小型民營企業，他們對樓品的要求并不高。因此，今年錢江新城新出租寫字樓的租金大致在3元/平方米/天左右，相較于之前的3.5元/平方米/天有所下滑。

售價方面，由于各板塊存量巨大，新增供應開始銷售，企業的辦公需求又隨著經濟的疲軟而走弱，因此寫字樓銷售價格同步下滑，比如濱江、錢江新城都有類似的情況。

贊成中心現租售倒掛行情，計劃將自持比例增至六成

一邊是資金成本在降，另一邊，銷售價格也在降，兩邊這么一算，現在低價出貨確實有點劃不來。寫字樓和住宅有所不同，住宅如果不賣，只能空置在手上，白白浪費財務成本；而寫字樓不賣可以租，能獲得一筆穩定的現金流。

因此，那些租金能夠租到較高水平的優質寫字樓項目，眼下寧可轉售為租，先自持著等行情走暖再說，贊成中心就是一個典型的例子。

位于錢江新城西面、復興大橋旁的一線江景寫字樓項目贊成中心，寫字樓面積一共6萬平方米，今年6月交付，目前已進入現房銷售階段。

因為項目地段和質地都不錯，由德國知名建筑事務所GMP全盤打造，開發商最初的設想是自持一半銷售一半。賣了一年多到現在，已售2萬方面積，低樓層幾乎都賣光了，只剩高樓層房源在售。由于受到整體行情不佳的拖累，贊成中心高區寫字樓的在售均價為28000元/平方米左右，并不高。

之所以說不算高，是因為贊成中心目前的租金挺不錯，平均價格在5.2元/平方米/天左右，最高的一筆生意租給了一家金融公司，要了朝南面江的三間寫字樓，600多方，租金為7.8元/平方米/天左右。這樣的租金，在整個錢江新城板塊內都已屬于一流水平，然而單價賣不上30000元/平方米，如果是投資，租金收益已經能跑贏杭州絕大多數的商業類房產品。

因此，贊成中心本來打算繼續銷售的1萬方寫字樓，準備一半銷售一半轉為出租了，最終其自持比例將達近六成。“目前的狀況是租金好，但售價不景氣，很明顯出現了租售倒掛的奇怪行情。我們對自己的項目很有信心，現在這樣低價賣掉確實可惜，不如以時間來換升值空間，等到行情好轉再做打算。”贊成中心總經理沈飚解釋說。

遠洋準備自持兩幢寫字樓來福士、高德均自持一半左右

無獨有偶，位于大關路北、運河商務區板塊核心的遠洋國際中心，也正在考慮進一步加大寫字樓自持比例。

遠洋國際中心的寫字樓體量一共有20萬平方米，包含五幢寫字樓，其中三幢為超甲級寫字樓，還有兩幢甲級寫字樓。之前就準備自持的C幢超甲級寫字樓高130米，因為有限高，所以成了運河邊最高的寫字樓，可以看到運河景觀，未來遠洋會把杭州總部放在這里。

兩幢甲級寫字樓中，E幢今年開始銷售，目前已售六七成，而原本打算整體出售的D幢，目前遠洋方面也有意拿來自持。

“一方面，G20峰會、亞運會雙雙落定杭州，未來杭州的城市地位明顯得到提升，公司總部對于杭州未來的商務市場比較看好；另一方面，這也是出于公司近期戰略的需要。”遠洋國際中心營銷總監倪海鋒介紹稱，遠洋地產對于目前在北京、天津、成都等地開發的新項目，都要求對優質的商業項目提高自持比例，杭州也是如此。

而在錢江新城板塊，在售的幾個高端綜合體項目，寫字樓的自持比例也都不低。來福士的寫字樓部分一共6萬方左右，其中A幢銷售，B幢出租，自持比例約為五成。高德置地廣場一共有10萬方寫字樓，4萬方銷售，6萬方自持，自持比例更高一些，達到六成。

業內人士分析認為，經濟大勢要轉變需要一個周期，短期內資金的獲得成本會維持在一個比較低的水平上；經濟不好又直接影響到寫字樓的租賃需求，從而延展至售價，售價想要提振也會乏力；而在這樣的行情下，比較優質的商業項目更適合轉售為租，因為它的租金回報會較高，拿時間來換的增值空間也會較大。