知情人士透露，目前中央針對房地產(chǎn)市場的表態(tài)將影響今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的內(nèi)容，預(yù)計(jì)明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

11月10日，中共中央總書記習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，習(xí)近平在會議上提出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。這也是十八大以來，習(xí)近平首次對于房地產(chǎn)去庫存的表態(tài)。

知情人士透露，目前中央針對房地產(chǎn)市場的表態(tài)將影響今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的內(nèi)容，預(yù)計(jì)明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。

三四線樓市庫存壓力巨大

樓市“3·30新政”之后至今已有半年多，效果如何引人關(guān)注。這其中，剛剛結(jié)束的“金九銀十”的成績是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)。國家統(tǒng)計(jì)局11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。而此前1-9月的增速比前8月提升了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

增速回落的一個(gè)原因是三四線城市樓市的低迷。國家統(tǒng)計(jì)局前不久公布的前10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月底全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。

1-10月份，非重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比1-9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動全國銷售整體下行；而40個(gè)重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速與1-9月份基本持平，這是房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定狀態(tài)的重要因素。

對此，專家也指出，三四線城市的庫存問題，讓今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出分化越來越明顯的“冰火兩重天”。今年以來，即便有限購取消、降準(zhǔn)、降息等利好政策，三四線城市依然面臨巨大的樓市庫存壓力。

樓市的蕭條必然影響到土地市場。土地市場表現(xiàn)與新房市場成交走勢息息相關(guān)，新房市場的分化現(xiàn)象也在土地市場重演。數(shù)據(jù)顯示，前10月，房地產(chǎn)土地購置面積同比下降33.8%，土地價(jià)款下降25.2%，從各線城市來看，二線及三四線城市土地供應(yīng)下滑，分別環(huán)比下降38%和58%。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析表示，盡管今年樓市明顯回暖，但真正有前景的也就十幾二十個(gè)城市，其他城市多進(jìn)入到不溫不火的狀態(tài)，因此這些城市在全國的城市總量中，畢竟只占了很小的一部分。

樓市去庫存基調(diào)不會改變

房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長。地產(chǎn)投資增速已經(jīng)從今年初的雙位數(shù)區(qū)間逐漸降至10月的2%。從宏觀經(jīng)濟(jì)局勢出發(fā)，地產(chǎn)的高庫存問題必須破解。怎么破？學(xué)者和機(jī)構(gòu)也紛紛給出了自己的建議。

瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，如果在建面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資都下行，那么房地產(chǎn)建設(shè)過程中對鋼筋、水泥、建材、機(jī)械、交通運(yùn)輸、煤炭等各方面的需求也會相應(yīng)下降。“而且這些行業(yè)中還有一些產(chǎn)能過剩已經(jīng)很嚴(yán)重，如果明年繼續(xù)淘汰產(chǎn)能過剩，必然對工業(yè)生產(chǎn)和對投資造成一定程度的負(fù)面影響。”

民生證券研究所執(zhí)行院長管清友就指出：“房地產(chǎn)定位常態(tài)化，短期核心去庫存，長期核心是要持續(xù)。而去庫存要兩手抓：一方面激發(fā)合理需求，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進(jìn)一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強(qiáng)化，國家住房銀行或提上時(shí)間表。另一方面讓市場決定供給。”此外，管清友還指出，保障房的思路或加快從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量購買，加快去庫存過程。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)增長層面，還是從人口紅利層面，大多數(shù)城市仍然會面臨庫存量偏大的問題。這也就決定了2016年樓市“去庫存”基調(diào)不會改變。

相關(guān)政策或再度次第出臺

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在習(xí)近平總書記十八大以來首次表態(tài)讓樓市去庫存之后，后續(xù)聚焦三四線城市樓市去庫存的政策或?qū)⒃俣却蔚诔雠_。

在習(xí)近平正面表態(tài)之后，國務(wù)院總理李克強(qiáng)隨即在主持召開經(jīng)濟(jì)形勢座談會時(shí)，也透露出政府將在財(cái)政、貨幣等宏觀調(diào)控政策將合力加碼穩(wěn)增長的清晰信號，并明確提出以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)。

張大偉表示，購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。除了北京、上海等一線城市存在有房無當(dāng)?shù)貞艏F(xiàn)象，其他城市有房基本都可以落戶，按照這一邏輯，目前很多已經(jīng)生活在二三線城市的人口并未購房。因此，戶籍改革后，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多的購房需求。不過，也有分析人士指出，以戶籍制度改革為契機(jī)增加樓市購買需求，這樣的政策邏輯很難在短時(shí)間內(nèi)起到立竿見影的效果，因此短期內(nèi)樓市去庫存政策可能還將以市場刺激為主。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭也認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)業(yè)也必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫存，提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性，促使房地產(chǎn)開發(fā)投資的回暖。楊紅旭預(yù)計(jì)，“十三五”期間房地產(chǎn)政策將總體保持偏暖狀態(tài)，對樓市有保有壓的調(diào)控還會持續(xù)。

展望未來，如果說“去庫存”是樓市的關(guān)鍵詞，那么“結(jié)構(gòu)性改革”無疑是中國經(jīng)濟(jì)政策的主旋律。在國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任張占斌看來，結(jié)構(gòu)性改革不僅是今后改革的重頭戲，也是考驗(yàn)我國經(jīng)濟(jì)能不能轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵。他認(rèn)為，積極發(fā)現(xiàn)培育新增長點(diǎn)，需要結(jié)構(gòu)性改革來推進(jìn)，并在需求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、分配結(jié)構(gòu)等方面同時(shí)發(fā)力方能看見明顯的效果。