【庫存高企 樓市怎么辦？】近幾日，有關(guān)于樓市去庫存的討論一直不斷。而據(jù)最新公布的70城住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中有近一半城市的環(huán)比房價(jià)仍處于下降狀態(tài)。樓市的現(xiàn)狀難言樂觀。而隨著中央的喊話，去庫存自然成為了房地產(chǎn)市場目前首要的任務(wù)。

近幾日，有關(guān)于樓市去庫存的討論一直不斷。而據(jù)最新公布的70城住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中有近一半城市的環(huán)比房價(jià)仍處于下降狀態(tài)。樓市的現(xiàn)狀難言樂觀。而隨著中央的喊話，去庫存自然成為了房地產(chǎn)市場目前首要的任務(wù)。

70住宅銷售價(jià)格近半下降

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，國家統(tǒng)計(jì)局10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，10月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，上漲的城市有27個(gè)，環(huán)比價(jià)格變動中，最高漲幅為2.1%，最低為下降1.0%。二手住宅價(jià)格方面，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上月價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，最高漲幅為1.1%，最低為下降0.9%。

當(dāng)前，房價(jià)和成交呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢，但房價(jià)漲勢卻略顯乏力。交通銀行金融研究中心根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測算，10月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格漲幅環(huán)比算數(shù)平均為0.07%，漲幅較上月明顯縮窄14個(gè)百分點(diǎn)。其中一線、二線、三線城市環(huán)比算術(shù)平均分別為1.22%、0.14%和-0.12%，均較上月有所回落。

此外，10月房價(jià)下降城市數(shù)量在連續(xù)7個(gè)月減少后再度增加。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，相比9月的21個(gè)，價(jià)格下降城市增加了12個(gè)。其中，有17個(gè)城市連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)新建住宅價(jià)格的環(huán)比下滑。這17個(gè)城市中，既有省會城市沈陽、長春，也包括部分三線城市。而在10月價(jià)格下降的城市中，又進(jìn)一步加入了石家莊、呼和浩特、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊6個(gè)省會城市。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，價(jià)格下降城市增多，特別是大量省會城市均出現(xiàn)新建商品住宅的價(jià)格下跌，顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場再度面臨危機(jī)。特別是在二、三線城市，部分購房者在支付能力有限的前提下，寄希望于政策能夠再度放松，反而遲疑不決，造成當(dāng)前樓市在短暫升溫后繼續(xù)下行。

與此同時(shí)，一直作為本輪上漲領(lǐng)頭羊的一線城市，房價(jià)漲幅也大幅度下滑。具體來看，10月，北上廣深四個(gè)一線城市中，除上海新建商品住宅環(huán)比上漲2.1%，較9月小幅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)外，其他三個(gè)城市的漲幅均出現(xiàn)下滑。其中深圳下滑最為明顯，漲幅環(huán)比減少2.8個(gè)百分點(diǎn)，廣州與北京，漲幅分別減少0.6%和0.3%。

郭毅分析，一線城市房價(jià)環(huán)比漲幅收窄，體現(xiàn)出市場購房需求乏力的現(xiàn)狀，由于四個(gè)一線城市仍然執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，在消化了既具備購房資格，支付能力又強(qiáng)的部分購房者后，年末，一線城市房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)了后繼乏力的局面。

同時(shí)，報(bào)道還表示，數(shù)據(jù)顯示，2015年1至10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，東、中、西部地區(qū)的投資增速全部下行，分別較1至9月回落0.6、0.3、0.6個(gè)百分點(diǎn)。

“投資增速出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長，這在2009年以來尚屬首次。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，投資下滑的主要原因仍在于土地購置的大幅下降以及新開工尚未明顯好轉(zhuǎn)。

此外，高企的庫存也造成了投資下滑。連平指出，庫存既是結(jié)果，又是原因。一方面，巨量的庫存是過去十幾年地方在建設(shè)擴(kuò)張過程中無序開發(fā)生成的過量產(chǎn)物；另一方面，大量庫存不消化掉，也會對下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強(qiáng)指出，庫存是目前房地產(chǎn)面臨的最大障礙。去年起房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，但一年以來，庫存不但未消化，反而增加。

任志強(qiáng)認(rèn)為，去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，難度可想而知。

樓市庫存高企影響經(jīng)濟(jì)增長

而針對房地產(chǎn)市場目前高企的去庫存，經(jīng)濟(jì)日報(bào)報(bào)道表示，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年10月底，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。

從數(shù)據(jù)上看，各種類商品房的庫存都處于上升狀態(tài)。庫存高企，是當(dāng)前很多城市房地產(chǎn)市場的重要特征。高庫存主要集中在三四線城市，這些城市銷售量放緩是庫存高企的直接原因。

今年1月至10月份，非重點(diǎn)城市商品房銷售增速回落。國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎指出，1月至10月，非重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比1月至9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動全國銷售整體下行。

對此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道也報(bào)道表示，在監(jiān)管層看來，“高庫存”已成為房地產(chǎn)市場的主要癥結(jié)，也成為經(jīng)濟(jì)難點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年10月末，全國商品房待售面積為68632萬平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。與三年前相比，這一指標(biāo)已經(jīng)翻倍。

房地產(chǎn)業(yè)的高庫存，如何影響經(jīng)濟(jì)增長？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，從近期房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用分析，銷售復(fù)蘇對經(jīng)濟(jì)的正面影響，遠(yuǎn)不如投資放緩對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

他表示，其一，建筑活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè)，這些行業(yè)也是導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)低迷的“重災(zāi)區(qū)”。其二，作為“三駕馬車”的固定資產(chǎn)投資，是決定經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的部分。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國房地產(chǎn)投資同比名義增長2%。同期的固定資產(chǎn)投資增速為10.2%。土地方面，前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款5794億元，同比下降25.2%。

在拖累經(jīng)濟(jì)增長的背后，高庫存還可能導(dǎo)致更為嚴(yán)重的后果。楊紅旭續(xù)指，如果庫存不降、房價(jià)下跌，還將威脅金融體系的安全。

楊紅旭表示，我國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)依賴性，開發(fā)貸、個(gè)人房貸、政府平臺貸，基本都以房地產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為房產(chǎn)。如果三四線城市的房價(jià)繼續(xù)下跌，則很多貸款的質(zhì)量將趨于惡化，進(jìn)而沖擊金融體系。

他說，對于商業(yè)銀行而言，雖然近幾年已經(jīng)嚴(yán)控開發(fā)貸，但開發(fā)貸質(zhì)量變差是不爭的事實(shí)，在2012年之前放出去的貸款，不良率仍有可能上升。與此同時(shí)，賣地收入大減，地方政府償債能力下降，也將使得地方平臺貸的壓力越來越大。

“2007年美國次貸危機(jī)就是與房價(jià)下跌有關(guān)。”楊紅旭警示說。

樓市如何去庫存？

因此，樓市去庫存也成為了中央重點(diǎn)關(guān)注的問題。對此，每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道表示，進(jìn)入11月后，高層罕見就樓市直接發(fā)聲，而聚焦點(diǎn)在于庫存。

11月10日，中共中央總書記習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，對于房地產(chǎn)，習(xí)近平總書記有18個(gè)字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。

11日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”。緊接著的12日，國家財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，庫存去化周期較長的城市，房價(jià)上漲往往會受到壓抑，甚至容易出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。此類城市后續(xù)應(yīng)該積極堅(jiān)持去庫存的導(dǎo)向，鼓勵(lì)購房需求進(jìn)入。

“大量庫存不消化掉，也會對下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”交行分析師夏丹說。

此外，每日經(jīng)濟(jì)新聞也發(fā)現(xiàn)，地方也在想方設(shè)法去庫存，并且將保障性安居工程打通，貨幣化安置成為熱點(diǎn)模式。

杭州今年出臺了《關(guān)于大力推進(jìn)住房保障貨幣化的指導(dǎo)意見》，針對國有土地征遷，著重提高貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。杭州市房屋征管辦工作人員說，新政后啟動的國有土地房屋征收項(xiàng)目，地鐵江城路已簽約的83戶貨幣補(bǔ)償率達(dá)72.29%；凱旋路四期已簽約的56戶貨幣補(bǔ)償率達(dá)67.86%；地鐵南星橋項(xiàng)目征收住宅41戶貨幣補(bǔ)償率達(dá)70%以上。

內(nèi)蒙古人大調(diào)研組也建議，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，縮短棚改安置周期，同時(shí)盡快啟動政府購買棚改服務(wù)工作，解決融資難題。11月18日，湖南明確，明年確保棚改貨幣化安置比例計(jì)劃不低于50%。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說，地方政府通過此類補(bǔ)貼方式，也能夠培育一批新的住房需求，進(jìn)而使得一些新建商品住宅能夠較好地去庫存，且不需要單獨(dú)開發(fā)安置房等房源，雙重減負(fù)。對于購房者來說，則能夠利用市場化的手段自主選房。

此外，一財(cái)網(wǎng)也援引廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華教授分析表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的高速增長，現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣方市場轉(zhuǎn)入到買方市場，這個(gè)過程中，大部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠，公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應(yīng)量實(shí)在偏大，因此現(xiàn)在三四線城市仍面臨著相當(dāng)大的去庫存壓力。

因此，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強(qiáng)他們對周圍人口的吸引力。一般而言，三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣，如果連下面的市縣人口都吸引不了，那么三四線城市要增加住房需求也就無從談起。但現(xiàn)在問題是，農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，三四線城市的發(fā)展一直比較慢。

那么如何增加三四線城市的吸引力？這里面加快戶籍改革是拉動住房消費(fèi)的一個(gè)重要方面，未來以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

不過，如果沒有好的就業(yè)機(jī)會，良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有一個(gè)三四線城市的戶籍，對周圍的農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局亦十分關(guān)鍵。例如，河北省提出，要利用京津冀協(xié)同發(fā)展的國家戰(zhàn)略為契機(jī)，促進(jìn)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展，以建設(shè)與世界級城市群相適應(yīng)的衛(wèi)星城市為目標(biāo)，強(qiáng)化規(guī)劃的引領(lǐng)作用，不建“睡城”和“圍城”。

另一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實(shí)施三年行動計(jì)劃。即在2015年~2017年三年內(nèi)將改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套，農(nóng)村危房1060萬戶。在這方面，目前各地紛紛實(shí)施的保障性住房貨幣化補(bǔ)貼，收購存量商品房為保障房等舉措也是解決商品房庫存的一個(gè)重要途徑。

比如，鄭州市政府宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購房資格，轉(zhuǎn)而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補(bǔ)貼。

此外，在信貸政策方面，繼續(xù)寬松仍有必要。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。之前非限購城市的首付降低到25%，未來還有望繼續(xù)調(diào)整降低。

樓市會就此回暖嗎？

而對于未來房地產(chǎn)市場的走向，據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，張大偉認(rèn)為，銷售增長放緩，庫存水平改善有限，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化，因此未來政策放松態(tài)勢明顯。

張大偉預(yù)計(jì)，未來政策寬松方向?qū)ㄅ飸魠^(qū)改造、信貸政策寬松、調(diào)整普通住宅認(rèn)定、減免稅費(fèi)、放緩房地產(chǎn)稅的開征等方面。

雖然政策寬松取向明顯，但連平預(yù)計(jì)，四季度在寬松的政策環(huán)境和資金環(huán)境下，重點(diǎn)城市的成交復(fù)蘇將繼續(xù)，但量價(jià)增速將有所回落。同時(shí)，由于高頻率小政策的邊際效用遞減，疊加季節(jié)性因素，明年初銷售增速或明顯放緩。

任志強(qiáng)也一改此前樂觀態(tài)度，他認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)市場仍將處于調(diào)整期。“從2014年起，房地產(chǎn)市場預(yù)期便難言樂觀。若庫存不消化，市場想反彈很困難。雖然今年成交量有望超過2013年的最高水平，但需注意的是，2015年的成交是在市場下滑、以價(jià)換量的基礎(chǔ)上得來的，與2013年時(shí)截然相反，所以并不代表市場回到2013年時(shí)的熱度。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道也報(bào)道表示，張大偉指出，如果出臺類似“兩成首付、七折利率”的強(qiáng)刺激政策，市場銷售將會有明顯改善，并帶動房價(jià)提升。但這只是“去庫存”的過程，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等供應(yīng)端指標(biāo)并不會迅速改善，還需要一個(gè)緩慢的恢復(fù)期。

另一個(gè)不確定因素在于財(cái)政政策。一位不愿具名的券商分析師表示，2008年末出臺的“四萬億”投資，有一部分流入了房地產(chǎn)業(yè)，并間接刺激樓市回暖。如今雖然信貸環(huán)境寬松、資金成本低，但其作用無法和“四萬億”相比。

上述人士表示，從數(shù)據(jù)指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍未見底，房地產(chǎn)投資增速、新開工面積、拿地金額等指標(biāo)有可能繼續(xù)下滑。種種跡象表明，即使出臺強(qiáng)力刺激政策，房地產(chǎn)市場也很難像2009年那樣迅速回暖。未來市場將呈現(xiàn)出供需趨于平衡、房價(jià)上漲趨緩、市場低速運(yùn)行的特征，房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用將不可避免地削弱。