11月10日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)會議上首次表態(tài)要“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。目前，中國房地產(chǎn)市場的庫存到底到了何種高度？按國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，包括寫字樓、住宅在內(nèi)的新建商品房庫存，截至10月底又比9月增加了2122萬平方米。

11月10日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)會議上首次表態(tài)要“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。目前，中國房地產(chǎn)市場的庫存到底到了何種高度？按國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，包括寫字樓、住宅在內(nèi)的新建商品房庫存，截至10月底又比9月增加了2122萬平方米。

但業(yè)內(nèi)人士表示，去庫存壓力最大的并不是住宅，而是寫字樓等商業(yè)辦公產(chǎn)品，如果單從新建住宅來看，由于樓市調(diào)控政策放松、房貸利率降低，今年全國整體銷售情況普遍比2014年更好，賣出了更多房子。

信息服務(wù)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)也佐證了這一觀點(diǎn)。四個一線城市的庫存量全部下跌，其中排名第一的北京為1072萬平方米，同比跌2%，消化周期不到11個月。

而在納入統(tǒng)計(jì)的39個城市中，有32個城市的新建商品住宅(不含寫字樓)庫存量、消化周期都比2014年同期出現(xiàn)下降，只有7個城市(重慶、青島、鄭州、西安、徐州、煙臺、宜興)庫存量出現(xiàn)同比上升，增幅最大為宜興，同比大漲290%。

39個城市中，截至10月庫存量最大的城市是沈陽(2959萬平方米)、西安(2225萬平方米)、青島(2155萬平方米)，庫存消化周期最長的城市是宜興(35.7個月)、煙臺(25.8個月)、大連(25.6個月)、沈陽(24.7個月).

值得一提的是，雖然樓市在去庫存方面已有了比去年更好的表現(xiàn)，但城市分化也日趨明顯，此外，還有大批未納入統(tǒng)計(jì)樣本的三四線城市，庫存壓力較大。

去庫存，在中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，沒有哪個時(shí)刻會像今天一樣站到歷史的高度。日前召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一時(shí)間，去庫存成為焦點(diǎn)。市場對于庫存的消化究竟有多急迫？房企究竟如何應(yīng)對？以北京為首的一二線城市真的是萬無一失的避風(fēng)港？

庫存壓頂

一二線樓市成交熱火朝天的表象之下，樓市的庫存規(guī)模仍在擴(kuò)大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)，今年截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再次達(dá)到歷史新高。其中，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的待售面積分別增加1180萬平方米、56萬平方米和709萬平方米。

高企的庫存得到中央的高度關(guān)注。11月10日，習(xí)近平總書記主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習(xí)近平特地提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

事實(shí)上，這并不是對房地產(chǎn)的首次“中央級喊話”。2013年10月，習(xí)近平在主持“加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)”的第十次集體學(xué)習(xí)中，提到“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”。隨著市場環(huán)境變化，兩年后決策層有關(guān)住房問題的表態(tài)轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫存”。這背后折射出國內(nèi)樓市庫存進(jìn)入了一輪新的博弈期。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局歷史數(shù)據(jù)顯示，2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米。而到今年10月底，全國商品房待售面積增加了23996萬平方米，上漲幅度達(dá)到53.8%。如果按照單套面積90平方米計(jì)算，大約增加了超260萬套房源。

“房地產(chǎn)增速在四五年前都保持在每年20%，近兩年降到10%，甚至個位數(shù)，今年更是跌到3%-4%，再去掉一些統(tǒng)計(jì)水分，跟通脹再一對應(yīng)，可能沒有增長。”本月，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)起到的是負(fù)拉動作用，“不能再讓這個行業(yè)的庫存繼續(xù)增加”。

營銷手段推陳出新

值得一提的是，早在中央喊話之前，因遭遇了頻繁的市場波動，房企對于“去庫存”已有共識。

“去庫存，從2012年開始便在龍湖內(nèi)部反復(fù)被提起，但在去年已經(jīng)成為關(guān)鍵詞。”龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些年龍湖一直在通過重新定位單盤、降低利潤空間以及壓縮土地儲備總量進(jìn)行存量控制。龍湖也多次在公告中透露出對存貨控制目標(biāo)：2015年控制在80億至90億，2016年控制在60億至70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。

無獨(dú)有偶，作為規(guī)模型標(biāo)桿房企的恒大地產(chǎn)，在今年前10個月率先完成預(yù)定的1500億元的銷售目標(biāo)后并未止步，而是選擇進(jìn)一步上調(diào)銷售目標(biāo)至1800億元，增幅達(dá)20%。據(jù)接近恒大地產(chǎn)的人士透露，此次目標(biāo)上調(diào)是針對旗下所有項(xiàng)目展開，并非僅僅針對三四線城市。

綜合多家房企的推盤計(jì)劃可看出，下半年以來去庫存步伐明顯加快。比如，碧桂園下半年推盤數(shù)量為50個，貨值達(dá)800億元；招商地產(chǎn)也在下半年新推500億貨值。

此外，通過更新營銷手段促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)去化目的的房企也不在少數(shù)。如綠地推出了金融產(chǎn)品“置業(yè)寶”，即購房者買房后，在5-20年內(nèi)能獲得返還房款的20%-100%。綠地將這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品用于旅游地產(chǎn)和商鋪等非剛需物業(yè)上，加強(qiáng)其投資屬性，對銷售起到了有力支撐。越秀地產(chǎn)也推出了“認(rèn)籌寶”和“眾籌寶”，同樣有促進(jìn)購房者簽約意愿的作用。

值得一提的是，在今年一二線城市土地競拍現(xiàn)場，品牌房企扎堆，地王頻現(xiàn)。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房企拿地在逐漸調(diào)整，針對三四線城市的明顯過剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市。

“壓貨”對賭明年市場

隨著貨幣政策的持續(xù)放松，以及未來市場看漲的預(yù)期，開發(fā)商對于區(qū)域市場也有著不同的“策略”。

以北上廣深為代表的一二線城市，樓市回暖，但今年前10個月房企的銷售表現(xiàn)并沒有全面喜人。除萬科、恒大等外，包括綠地、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等大型房企在內(nèi)，前10月銷售金額與全年目標(biāo)對比，大部分只完成七成左右，甚至六成。

一位全國性房企相關(guān)人士透露，相比北京、上海“不愁賣”的狀態(tài)，一些三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了即使降價(jià)也賣不動的情況，去庫存仍然是一項(xiàng)艱巨而長期的任務(wù)。“與其強(qiáng)行交易，不如等明年市場有轉(zhuǎn)機(jī)再看。”該人士認(rèn)為，明年的市場應(yīng)該優(yōu)于今年，再加上相關(guān)政策的進(jìn)一步推進(jìn)，或許會有新的市場轉(zhuǎn)機(jī)。

記者從多家房企了解到，隨著整體市場復(fù)蘇，企業(yè)在關(guān)注去化的同時(shí)也追求利潤增長，因而目前多數(shù)房企以價(jià)換量的意愿并不強(qiáng)烈。

亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，因有巨大的人口吸附力，一線城市住宅價(jià)格依然保持正增長，而三四線城市呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流，加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場供過于求等狀況，它們想要“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，不僅需要政策之手給予外力支持，更需要大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，留住有消費(fèi)能力的人口，才能為區(qū)域樓市注入向上的發(fā)展動力。

此外，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著去庫存的定調(diào)，預(yù)計(jì)年底前還將進(jìn)一步出臺放松及刺激樓市的政策。

北京樓市并非無風(fēng)險(xiǎn)

一邊是地王紀(jì)錄頻頻被刷新，一邊是項(xiàng)目開盤即日光，2015年以北京樓市為首的一線城市成交全線飄紅。這樣的背景之下，北京市場的去庫存運(yùn)動似乎并不急迫。

“開發(fā)商未必會急于去庫存。”某業(yè)內(nèi)人士如是說。

本周，位于昌平的國風(fēng)美唐項(xiàng)目銷售人員在咨詢電話中表示，目前項(xiàng)目已無房可售，下次開盤要等到明年，而且會漲價(jià)；位于北五環(huán)外某別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也聲稱，由于產(chǎn)品具有一定稀缺性，并不希望今年賣得太快，“今年這么多地王，對于我們這些老項(xiàng)目，是利好”。

但也有業(yè)內(nèi)人士對北京市場保持警惕。業(yè)內(nèi)某資深人士就認(rèn)為，決定市場走向的是供求關(guān)系，和城市并沒有太大關(guān)系。盡管北京樓市整體向好，但仍然存在結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域性失衡，有局部風(fēng)險(xiǎn)。“頻出的地王讓項(xiàng)目被高端化之后，市場上出現(xiàn)了明顯的高端供大于求、剛需供不應(yīng)求的狀態(tài)。”在該人士看來，通州臺湖和房山都屬于供需失調(diào)的區(qū)域，會有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。