易居地產(chǎn)研究院分析報告指出,一線城市已經(jīng)連續(xù)9個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月的現(xiàn)象,去庫存壓力得到了有效釋放。
“去庫存”被提升到前所未有的高度大戶型和郊區(qū)盤是本地庫存“兩座大山”
易居地產(chǎn)研究院分析報告指出,一線城市已經(jīng)連續(xù)9個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月的現(xiàn)象,去庫存壓力得到了有效釋放。作為一線城市的廣州,同樣也不例外。來自合富輝煌的統(tǒng)計顯示,得益于今年良好的市場成交,1~10月全市(除增城、從化外)成交量共計633萬平方米,同比上升42%,廣州樓市的去化壓力明顯減少。今年年初廣州十區(qū)兩市總的庫存量為1362萬平方米,截至11月初全市11區(qū)的存量則為1425萬平方米,但消化周期卻從年初的37.6個月,下降至當(dāng)前的21.3個月。
最暢銷:80~120m2戶型
合富輝煌(中國)市場研究中心首席分析師黎文江指出,部分區(qū)域滿足普通自住需求的中小戶型,消化率遠(yuǎn)高于全市水平,甚至部分存量嚴(yán)重不足。從戶型結(jié)構(gòu)看,中心區(qū)不同戶型的消化呈現(xiàn)出很大的差異,尤其是80~120平方米滿足“首置”和“首改”的兩房、三房戶型,消化周期分別只有11.7個月和8.5個月,120~180平方米戶型的消化周期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市的平均水平,產(chǎn)品被快速消化。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中心區(qū)的去化壓力集中在200平方米以上,尤其是300平方米以上的單位。究其原因,此類項(xiàng)目區(qū)位、景觀得天獨(dú)厚,銷售并不可以追求高去化,銷售速度相對不快。
番禺區(qū)表現(xiàn)更加突出。番禺區(qū)當(dāng)前80~140平方米的中小戶型消化周期僅10個月,而250平方米以上大戶型消化周期甚至超過40個月。目前番禺大戶型存量較多的樓盤包括亞運(yùn)城、星河灣半島、東湖洲花園、金海岸花園。
專家:分步“松限”去庫存
截至9月底的庫存數(shù)據(jù)顯示,除黃埔區(qū)外,廣州各區(qū)的新建商品住宅庫存戶型平均面積都超過120平方米,海珠、番禺、從化的庫存戶型平均面積已超過140平方米。因此,合富的黎文江和戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文均建議,廣州放松限購可以考慮從“庫存高、去化壓力大的區(qū)域”開始,分階段、分區(qū)域進(jìn)行。
樓市風(fēng)向標(biāo)
“去庫存”成重中之重
中共中央總書記習(xí)近平最近在主持中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議上明確提出“化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”。去庫存被提升到前所未有的高度。
從二、三線城市限購松綁,到首付“門檻”接連降低;從提高住房公積金使用效率,再到降準(zhǔn)降息……2015年,一系列鼓勵市場合理需求的樓市新政如今已開始發(fā)酵,而樓市自身的調(diào)整卻仍在繼續(xù)。面對樓市的乍暖還寒,“現(xiàn)在中央最高決策層已經(jīng)明確提出了樓市去庫存的要求,這意味著后續(xù)的落地政策將會盡快出臺。”一位接近住建部的知情人士向媒體表示。
戶籍制度改革推動住房消費(fèi)
目前中央針對房地產(chǎn)市場的表態(tài)也將影響今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,預(yù)計明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。11月11日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開經(jīng)濟(jì)形勢座談會時透露出“財政、貨幣等宏觀調(diào)控政策將合力加碼穩(wěn)增長”的信號,并明確提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)”。
購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%,但2014年年底我國的城市戶籍率僅為35.9%,按全國人口數(shù)量計算,這意味著有2億人需要或可能需要城市的房屋。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,除了北、上、廣、深等一線城市嚴(yán)控戶籍人口外,在其他城市有房基本都可以落戶,按照這一邏輯,戶籍改革后,二、三線城市預(yù)計將出現(xiàn)更多的購房需求。
預(yù)測:7大配套政策待發(fā)
有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,以戶籍制度改革為契機(jī)增加樓市購買需求,這樣的政策很難在短時間內(nèi)見到效果,因此短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主。“房王”機(jī)構(gòu)相關(guān)人士預(yù)測,未來樓市或?qū)⒂衅叽笳叱雠_:
一是繼續(xù)降準(zhǔn)降息。當(dāng)前,銀行房貸利率以及存款準(zhǔn)備金率仍有下降的空間。繼續(xù)降準(zhǔn)降息,能夠減少購房成本以刺激需求。
二是下調(diào)首套房商貸首付。之前非限購城市的首付降低到25%的政策有望繼續(xù)調(diào)整,降低至20%,與公積金相同。
三是提高公積金貸款額度。現(xiàn)有7000億元公積金貸款總額,如果全部證券化,可置換約6000億元的信貸額度。這些置換出的額度,可用于進(jìn)一步提高住房公積金貸款的貸款額度上限。
四是加快戶籍制度改革。降低工作居住證轉(zhuǎn)戶難度,即使在執(zhí)行嚴(yán)格限購的城市,工作居住證的辦理難度也有望降低。購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化,加快農(nóng)村人口向市區(qū)遷移聚居。
五是政府出資購買商品房。以購代建,政府出資收購一定數(shù)量的中小套型商品房作為城鎮(zhèn)保障性住房,以滿足棚戶區(qū)居民多元化的安置需求。
六是鼓勵地方對房產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠。國家將鼓勵各地方政府,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,實(shí)行減免購房稅費(fèi)、契稅返還、營業(yè)稅調(diào)整以及給予適當(dāng)補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。
七是削減土地供應(yīng)量。針對商品房庫存量過大的城市,削減土地供應(yīng)量,控制新增商品房,大力消化已有庫存。
讀表
單看各區(qū)的存量,中心區(qū)與郊區(qū)似乎差別不明顯,但其實(shí)中心城區(qū)(除荔灣外)和番禺區(qū)都是由于新增供應(yīng)明顯低于成交量,因此其存量一直不斷被消耗中。與之相反的是外圍區(qū)域,因新增供應(yīng)充足,供應(yīng)量的增長超過了成交的增長,去庫存依然是他們的主要目標(biāo)。尤其是花都區(qū),庫存量和消化周期均是全市最高,其銷售壓力可見一斑。