銷售增長(zhǎng)放緩，庫(kù)存水平改善有限，這是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及人口結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用仍需強(qiáng)化，只要政策如期輔以一定支持，行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期應(yīng)當(dāng)能實(shí)現(xiàn)。

銷售增長(zhǎng)放緩，庫(kù)存水平改善有限，這是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及人口結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用仍需強(qiáng)化，只要政策如期輔以一定支持，行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期應(yīng)當(dāng)能實(shí)現(xiàn)。

中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存已多次提及，庫(kù)存量積壓欲壓警戒線。業(yè)內(nèi)上下正在等待，站在政策風(fēng)口上的房地產(chǎn)，是否有望借政府之手站穩(wěn)腳跟。

今年以來(lái)房地產(chǎn)全國(guó)范圍內(nèi)價(jià)格滯漲、庫(kù)存高企。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布的《2015年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，10月份70個(gè)大中城市，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量減少，近一半環(huán)比房?jī)r(jià)仍處于下降狀態(tài)，不容樂(lè)觀。特別是大量省會(huì)城市也出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格下跌，格外值得引起危機(jī)意識(shí)。銷售速度跟不上，尤其是三四線城市去化緩慢，伴隨的問(wèn)題是價(jià)格上漲也乏力。不少二三線城市開(kāi)發(fā)商對(duì)政策再度放寬之期待，無(wú)異于久旱待甘霖。

要想重回黃金時(shí)代幾無(wú)可能，而守住白銀時(shí)代的“一杯羹”，似乎也開(kāi)始要寄望政策層面的傾斜。一些積壓?jiǎn)栴}嚴(yán)重的地方政府已經(jīng)在補(bǔ)貼、信貸支持等方面積極先行。加速推動(dòng)去化，事實(shí)上對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及整體經(jīng)濟(jì)而言，是皆大歡喜。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，全國(guó)商品房待售面積為68632萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%，再創(chuàng)歷史新高。與三年前相比，這一指標(biāo)已經(jīng)翻倍。

去庫(kù)存，確實(shí)已成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要任務(wù)，高企的庫(kù)存還造成了投資下滑。從連鎖反應(yīng)的角度看，庫(kù)存既是結(jié)果，又是原因。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)把庫(kù)存的問(wèn)題上升到“目前房地產(chǎn)面臨的最大障礙”。這并非危言聳聽(tīng)。畢竟，去年起房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，但一年以來(lái)，庫(kù)存不但未消化，反而增加。這都說(shuō)明了，去庫(kù)存難度是很大的。

尤其是，在政策都已大張旗鼓的情況下，潛在購(gòu)房者微妙的心態(tài)就足以在市場(chǎng)遲緩的去化速度上顯現(xiàn)出來(lái)。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫(kù)存量，難度可想而知。

房地產(chǎn)長(zhǎng)久無(wú)法去化的高庫(kù)存，還將影響整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。除影響投資積極性，還對(duì)相關(guān)鏈條產(chǎn)生不良反應(yīng)。例如對(duì)房地產(chǎn)抵押物依賴性很強(qiáng)的銀行業(yè)，如果三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，很多貸款的質(zhì)量將趨于惡化，進(jìn)而沖擊金融體系。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十余年的高速增長(zhǎng)，目前顯現(xiàn)出從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。而要加強(qiáng)庫(kù)存的去化，區(qū)域自身的吸引力乃至城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口布局，都起著十分重大的作用。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共配套相對(duì)不足的三四線城市來(lái)說(shuō)，要增加城市吸引力，恐怕需要通過(guò)加快戶籍改革來(lái)拉動(dòng)住房消費(fèi)。未來(lái)在以“人”為本的城鎮(zhèn)化總方針下，購(gòu)房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

政策上的支持也將提升城市住房吸引力。比如，鄭州市政府宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購(gòu)房資格，轉(zhuǎn)而購(gòu)買普通商品住房，將對(duì)其購(gòu)房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補(bǔ)貼。

地方政府通過(guò)補(bǔ)貼方式能夠培育一批新的住房需求，進(jìn)而使得一些新建商品住宅能夠較好地去庫(kù)存，而且不需要單獨(dú)開(kāi)發(fā)安置房，可謂“雙重減負(fù)”。這類政策，很有可能在有相似需求的城市展開(kāi)。

一直以來(lái)被視為推動(dòng)樓市政策最有力度的良方，還是信貸政策。這方面的繼續(xù)寬松很有必要，而政策層面也多次發(fā)力。從2014年11月末開(kāi)始的本輪降息通道看，6次降息按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬(wàn)20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬(wàn)。之前非限購(gòu)城市的首付降低到25%，未來(lái)還有望繼續(xù)調(diào)整降低。

樓市會(huì)就此回暖嗎？在筆者看來(lái)，銷售增長(zhǎng)放緩，庫(kù)存水平改善有限，這是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及人口結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用仍需強(qiáng)化，只要政策如期輔以一定支持，行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期應(yīng)當(dāng)能實(shí)現(xiàn)。