觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 盡管還沒入市，但北京地王的風(fēng)險(xiǎn)似乎已經(jīng)開始暴露，繼碧桂園、龍湖之后，華潤(rùn)置地和招商局置地成為北京第三場(chǎng)退地風(fēng)波的主角。

11月19日，據(jù)彭博報(bào)道稱，由于土地的最終價(jià)格超過(guò)了預(yù)算，華潤(rùn)置地和招商局置地決定退出此前和華僑城聯(lián)合在北京83.4億元拿下的歷史上總價(jià)第三高的地塊——豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊(豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目第一期B組團(tuán)地塊).

“兩家公司將不會(huì)購(gòu)買這幅他們與華僑城聯(lián)手中標(biāo)的位于北京市郊豐臺(tái)區(qū)地塊，這幅地塊的最終價(jià)格大大超過(guò)了華潤(rùn)置地的預(yù)算。”彭博援引華潤(rùn)置地一位駐香港的投資者關(guān)系部門管理人員表示。

就此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分別致電華潤(rùn)置地和華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人求證，截至發(fā)稿前，雙方均未給出明確回復(fù)。

值得關(guān)注的是，這場(chǎng)退地連環(huán)劇在拿地當(dāng)天就已經(jīng)爆發(fā)。據(jù)了解，早前11月2日，華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體經(jīng)過(guò)80輪激烈交鋒后，以總價(jià)83.4億元，并配建5.7萬(wàn)平方米公租房奪得北京豐臺(tái)地塊，溢價(jià)率50%，折合樓面價(jià)5.6萬(wàn)/平方米。

就在拿地結(jié)果誕生一個(gè)小時(shí)后，便有市場(chǎng)人士發(fā)布消息稱，由于土地成本超出華潤(rùn)置地、招商置地的預(yù)期，因此兩家房企決定退出，該地塊其實(shí)是華僑城獨(dú)自拿下。

時(shí)至今日，華潤(rùn)置地內(nèi)部人士再度證實(shí)，看來(lái)華潤(rùn)、招商退地一事也應(yīng)該是八九不離十了。

事實(shí)上，華潤(rùn)、招商最后選擇退地或許并不難理解。資料顯示，10月30日，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)成功從華潤(rùn)聯(lián)合體、綠城聯(lián)合體的夾擊中突圍搶下北京豐臺(tái)區(qū)南苑A地塊。

換言之，僅時(shí)隔三天，作為同處于豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)的“兄弟地塊”，由華僑城負(fù)責(zé)舉牌競(jìng)得的B組團(tuán)地塊比中糧聯(lián)合體競(jìng)得的A地塊已經(jīng)整整高出6000元/平方米。

不僅價(jià)格高出一截，B地塊的開發(fā)難度也比A地塊要大。北京亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅此前曾向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，由于B地塊中配建的產(chǎn)品類型極為復(fù)雜，包括郵局、衛(wèi)生所、電信機(jī)房、教育用地、社會(huì)福利用地、公交樞紐用地、文化設(shè)施用地等，相比A地塊僅有住宅和教育設(shè)施兩種類型，B地塊在產(chǎn)品規(guī)劃上的難度頗高。

除此之外，鑒于高昂的拿地價(jià)，華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體此次拿下的豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)B地塊未來(lái)毫無(wú)疑問(wèn)將成為北京又一個(gè)10萬(wàn)+的豪宅項(xiàng)目。盡管北京市場(chǎng)已經(jīng)邁入“豪宅化”，但隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)亦開始凸顯。

郭毅稱，目前北京頂豪已經(jīng)有近5000套的潛在供應(yīng)，與每年最高200套的去化速度形成了強(qiáng)烈的反差，在供過(guò)于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下，北京的頂豪市場(chǎng)已經(jīng)形成了堰塞湖，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。

“需求有限外，頂豪的消化很難做到快周轉(zhuǎn)，但能拿下高價(jià)地的大多是上市公司或財(cái)大氣粗的央企國(guó)企，這些房企對(duì)于銷售額和回款率都有嚴(yán)格指標(biāo)，那么矛盾就很難調(diào)和。”

郭毅認(rèn)為，雖然北京現(xiàn)在還沒有解不了套的地王，但在經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，房?jī)r(jià)漲速會(huì)受到影響，地王解套周期肯定會(huì)拉長(zhǎng)，在新地王等待解套過(guò)程中，很可能有房企會(huì)無(wú)法承受地王拖累，采取降價(jià)、賣項(xiàng)目等無(wú)奈之舉。

綜上所述，在地價(jià)偏高、開發(fā)難度大、入市風(fēng)險(xiǎn)高的前提下，豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)B地塊未來(lái)的利潤(rùn)空間及消化速度都面臨極大的挑戰(zhàn)，細(xì)算之下，這顯然不是一筆劃算的生意。也因此，華潤(rùn)、招商最后作出退地選擇也無(wú)可厚非。