【北京四成地王未解套 接盤俠在哪兒？】從10月20日豐臺樊家村地塊成交刷新北京最高樓面價開始，北京進入土地密集出讓期。昨日，北京土地市場再迎來三宗昌平北七家地塊出讓，所含的兩宗住宅用地均由國瑞興業地產斬獲，合計成交額44.95億元。不過，據中原地產首席分析師張大偉測算，以目前的土地價格計算，在未來兩年內北京房價要上漲120%，今年出現的20個地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發節奏。

從10月20日豐臺樊家村地塊成交刷新北京最高樓面價開始，北京進入土地密集出讓期。昨日，北京土地市場再迎來三宗昌平北七家地塊出讓，所含的兩宗住宅用地均由國瑞興業地產斬獲，合計成交額44.95億元。不過，據中原地產首席分析師張大偉測算，以目前的土地價格計算，在未來兩年內北京房價要上漲120%，今年出現的20個地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發節奏。

張大偉進一步稱，明年市場上行將是趨勢，但其漲幅是否能夠支撐這么多地王則很難。鑒于此，誰將成為地王項目的接盤者呢？

土地市場爭奪戰

據北京晨報報道，昨日下午，溝自頭村儲備開發項目東側地塊吸引了國瑞興業、保利、平安萬科聯合體、中糧、中鐵建、華潤招商九龍倉聯合體等房企或聯合體參與現場競拍。經過多輪角逐，國瑞興業地產以25.24億元、現場競建4.2萬平方米限價房拿下該地。中原地產首席分析師張大偉測算，成交樓面價高達4.3萬元/平方米，刷新區域最高樓面價。

據悉，目前該區域在售項目房價僅2萬多元/平方米。此外，溝自頭村儲備開發項目西側地塊也被國瑞興業地產收入囊中，折合樓面價3.65萬元/平方米。此外，另一宗北七家商業金融服務業用地由保利、未來科技城聯合體以底價42億元成交，折合樓面價1.2萬/平方米。

無獨有偶，11月12日，北京朝陽區常營鄉1201-602、603地塊進入現場競價環節，因地處朝陽，且是常營鄉時隔4年之后再次出讓住宅性質用地，引發了激烈的爭搶。北京城建、首創、遠洋、首開保利、旭輝永同昌金地、國瑞地產、中鐵建等7家業內熟知的競標主體出現在競標現場，最后經過84輪激烈爭奪，首開保利聯合體以33億元總價、配建面積3.6萬平方米自住房的代價競得。

據中原地產首席分析師張大偉測算，該宗地商品房部分樓面價高達6.7萬元/平方米，是繼樊家村地王和農展館地王之后，單價排名第三的地塊，亦是常營地區的單價地王。亞豪機構市場總監郭毅表示，該項目未來房價將在13萬元/平方米左右，并將成為第23個競爭未來北京10萬+頂豪市場的生力軍。

10天之前，11月2日，豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊現場競價，天恒中糧首創聯合體、華潤華僑城招商聯合體、中鐵建中鐵置業聯合體、龍湖首開保利聯合體和綠城九龍倉平安聯合體等現身競標，同樣是大型房企聯合體之間的抗衡賽，最終，經過80余輪激烈競拍，華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪得，樓面價達5.6萬元/平方米。

10月30日，豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-657、659、1401-607地塊的現場競價中，出現的依然是近期頻繁出現在土地市場上的熟悉面孔，華潤華僑城招商聯合體、龍湖首開保利聯合體、中糧首創天恒聯合體、綠城九龍倉平安聯合體、中鐵和諾德聯合體、中鐵建和中鐵置業聯合體等6家競標主體。

經過現場97輪競拍，中糧首創天恒聯合體以85.95億元、配建5.6萬平米公租房的代價競得此地塊，溢價率50%。據張大偉測算，此地塊商品房部分樓面價約5萬元/平米。

據統計，從10月20日至今，北京共成交25宗土地，成交額累計高達651億元，且從成交樓面價來看，基本全部刷新了區域最高價。根據國土局官網顯示，未來還有11宗土地出讓，分別位于大興、昌平、懷柔、通州、房山和石景山等區域。

出現如此“罕見”的大規模集中土地供應，與1至9月北京土地供應過少有關。有數據顯示，1至9月，北京僅供應了27宗住宅性質用地，累計供應面積為278.62萬平方米，僅完成全年750公頃商品住宅供地計劃的37%，創下2006年以來的新低。

而中原地產最新的一份統計數據顯示，北京過去3年成交的160宗土地分別被83家企業斬獲，其中63家企業基本只出現在1-2宗土地的競爭中，另外20家頻繁出現，且收獲最多。而這20家企業基本全部為上市房企，其中超過80%為國有企業。業內人士表示，整體看，北京土地市場競爭已經進入“寡頭”時代。

事實上，隨著地價的攀升和分散風險的考慮，寡頭之間的強強聯合占比逐步提高，聯合拿地的趨勢明顯。據中原地產統計，今年以來，北京成交32宗商品房住宅用地，這32宗土地中，有15宗為綜合體拿地，合計占比高達46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明顯的上漲。

“土地市場激烈，以最近成交的多宗地王為例，基本一宗地塊都有5個以上企業競爭，這種情況下，單個房企已經不太可能競爭到土地。地價太貴，在目前市場情況下，北京已經很少見到樓面價5萬以下的土地，房企為了降低風險，提高競爭力，只有聯合拿地，可以減少競爭對手，也可以提高資金實力。”張大偉說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，通過聯合拿地的方式，有效地分散了拿地風險。更重要的是，這也使得此類房企有能力繼續捕獲新的地塊。

值得一提的是，房地產行業的集中度提升不僅僅體現在拿地上，房企業績上的集中度也在提升。據克爾瑞《2015年前三季度中國房地產企業銷售TOP100》排行榜提供的數據顯示，2015年前三季度上榜房企的銷售金額門檻和面積門檻均延續了上升趨勢，同時銷售金額集中度也基本上保持了相對平衡的占比態勢，在總量提升的情況下，中國房地產市場的寡頭化趨勢日漸明晰。

對于寡頭拿地對樓市未來的影響，亞豪機構市場總監郭毅表示，北京云集各大一線房企，在推升地價水平之余也令中小房企在北京難以生存，北京已經成為大型品牌房企的競技場。

這樣的市場格局，一方面土地市場依然會保持激烈的競爭狀態，地價還將繼續走高，從而倒逼房價易漲難跌，為樓市平穩發展蒙上一層陰影；另一方面也有一定的利好，大型房企的產品打造能力和資源調配能力更強，有利于為樓市貢獻更高品質的住宅產品。

張大偉也認為，寡頭聯合能提高產品優勢，在目前市場情況下，頂豪遍地，大部分房企在局部市場沒有完全的競爭力，多家房企合作可以取長補短，提高產品的競爭力。

“北京房地產市場將是強者恒強的時代已經到來，只有產品研發能力、營銷能力、資源整合能力都具備領先優勢的房企才能在北京獨拔頭籌。”郭毅說。

年底豪宅扎堆入市

土地成交樓面價不斷刷新，未來新上市的商品房定價不可避免會出現高端化趨勢。

“北京預計在2016年待售的頂豪住宅套數超過3000套。豪宅項目正常的銷售周期都起碼在10年以上，在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重，一些項目面臨風險，應當適度調整銷售策略。”中原地產首席分析師張大偉表示。

他進一步介紹，今年成交的住宅地塊若剔除不可售物業，平均商品房住宅的樓面價高達3.8萬元/平方米，“按照過去北京地王的售價預期，地價占房價42%左右，售價預期均價將在8萬左右。2015年最后2個月，雖然土地價格對房價影響已經趨弱，但依然可能會釋放促漲影響。”

據證券日報報道，3000套頂級豪宅將集體涌入北京樓市，對于一個每年去化約200套售價“10萬元+”房源的市場來說，信心爆棚的開發商將去哪里找“接盤俠”？“金融新貴、IT、互聯網等陽光財富新貴承接了過去煤老板那一批資源型財富階層，成為豪宅的新一輪購買主力。”一位對北京豪宅市場甚為熟悉的消息人士如是表示。

以保利地產開發的位于北三環薊門橋的保利·海德公園項目為例，該項目是2010年由中國兵器集團以總價17.6億元競得，當時為北京單價地王。但由于78家非地產央企退出地產行業，2011年8月份，保利地產公司董事會以7票同意、1票反對、1票棄權通過《關于北京薊門橋項目立項的議案》，并授權經營層通過收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的方式獲取北京單價地王薊門橋項目。

1票反對，1票棄權，足以說明當時保利地產管理層對收購該地王的態度。三年之后，保利海德公園才得以入市，但其銷售速度卻非常快，從開盤到清盤只有了9個月時間，總貨值約30億元。

對此，有消息人士透露，該項目的接盤者多為地緣性客戶，以中關村區域客群為主，金融街客戶占比稍低。由此可見，IT、互聯網新貴、金融新貴是該地王的接盤者。

方位轉向西三環，2014年以6萬元/平方米樓面價拿地的龍湖西宸原著項目今年6月份入市，部分房源叫價直逼20萬元/平方米，5000萬元量級，但兩期開盤銷售額總計突破20億元，是今年北京頂級豪宅快速銷售的樣本。

龍湖西宸原著項目相關負責人透露，金融街的金融從業者、中關村和總部基地的移動互聯網新貴，是第一批認可西宸原著玉府的主要客戶。據其透露，金融街的客戶有很多投資渠道，資產配置方案，所以對房子漲多少錢并不那么關心，反而關注居住的舒適性。

另有2000萬元量級豪宅大盤的營銷負責人透露，今年買豪宅的客戶呈現一種年輕化傾向，借助于互聯網行業、炒股等積累財富的新貴階層，一般會購買保值性資產即豪宅，另外部分60歲左右的傳統企業家也會為子女置業，可能在一個小區買上兩套。另有一批富二代也是新豪宅產品的主要購買力。

值得注意的是，以往北京豪宅市場上有一批“掃房客”是煤老板，甚至某些企業家趁來開兩會的休息時間去豪宅看房，但這類客源實際上正在減少。正如上述熟悉豪宅項目的消息人士所示，金融新貴等陽光財富階層正在承接傳統靠能源產業累計財富的購買豪宅需求，成為北京豪宅新一輪的“接盤俠”。

事實上，有豪宅營銷負責人也曾透露，“‘人找房子’的時代已經結束，我們的銷售員為了銷售一套上億元的豪宅，曾一度飛到香港與客戶洽談簽約事宜，而且該客戶對金融支付方式要求也較多。”該人士進一步稱，現在豪宅不僅要憑借適當控制開盤節奏、靠產品突圍，更要找到客戶痛點，甚至為其提供包括多樣性支付手段等方面的各種細微服務。

不過，即使高凈值人群不斷增長，但面對2016年以后北京售價“10萬元+”項目將達50個的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發商解救就能走通的。

據亞豪機構監測，北京10年內誕生了20個地王，其中1個退地，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化復利10%的財務成本，11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個項目至今皆未解套。

事實上，在19個地王盤中，有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點，這8個項目分別是2011年-2014年這4年時間里，是每一年的單價地王和溢價率地王。換句話說，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。而這8個項目占19個地王的40%以上。

總體來看，目前活得滋潤的地王是2009年之前拿地的項目，其土地成本占銷售均價的比例基本在40%以下，而且這部分地王項目銷售總額大多已經突破100億元。

更重要的是，上述地王基本是靠“拖”來的土地紅利完成解套的。據中原地產研究部統計，在北京過去地王多發的7大板塊中，15年間，房價均大幅增長。

具體來看：中關村板塊2009年房價為2萬元/平方米，2015年達到6.5萬元/平方米；奧運村區域2007年房價為1.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米；萬柳板塊2010年房價為3.5萬元/平方米，今年達到7萬元/平方米；朝陽公園板塊2003年房價為6000元/平方米，今年達到6萬元/平方米；麗澤商務區2013年為3.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米。

值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因為售價“10萬元+”的項目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經有10宗之多，且遍布京城四方，未來六環以內全城“豪宅化”幾乎已成定局。