編者按：在商業地產的“黃金時代”之后，今年寒冬悄然而至。頂級奢侈品關店收縮，百貨門店頻頻關閉，大量同質化商業招商遇難題，零售市場噩耗連連。在這樣的背景之下，未來的商業地產何去何從？

2015年12月7-9日，觀點地產新媒體將在廣州舉行第三屆觀點商業年會，圍繞論壇主題“商業過冬遠見與未來”，觀點地產新媒體遍訪商業地產的行業專家學者、中國內地、香港及海外知名商業地產發展商、品牌商、零售商以及互聯網電商，推出2015觀點商業年會系列報道。

觀點地產網 通往主會場的長長紅毯，跳動音符下蹦出的串串頒獎詞，它給你的第一感覺是，“咦，這是不是一場上海灘電影節？”而當聚光燈開始出現多彩變化時，明星嘉賓們嗨翻全場的表演會再次顛覆你的認知，“啊哦，這是不是一場冬季演唱會？”

當答案最終揭曉時，它卻很淡定地拍拍你的肩膀，“親，醒一醒，我們這在舉辦的只是新城2015商業年會，不過這當然是個大party！”

用新城控股集團董事長、執行董事兼行政總裁王振華的話來說，這一年度大party的首要內容是總結即將過去的2015:“今年1-10月，我們完成銷售合約238億元，比去年增長了30%，而集團A股也即將在上交所上市掛牌。”

而至于接下來的2016，王振華給所有新城人下的目標是，在“1+3”戰略擴張模式下，實現多個新城吾悅廣場開業，且每年保持15塊左右的商業用地增速，“累計開發、在建的綜合體超過30個”。

對比“截至2015年底累計開發商業項目達6個，在建項目15個”這一數據，不難發現，在業內都在大呼商業寒冬來臨的當下，新城吾悅廣場的擴張不可謂不快。可細心者總是能發現，當越來越多的商業體往一線扎堆時，新城選擇的則是布局二三線市場空白。

逆勢二三線布局

據觀點地產新媒體了解，目前新城五個已開業的吾悅廣場分別為上海青浦吾悅廣場、常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場、蘇州新城吾悅廣場及蘇州張家港吾悅廣場。

不難發現，除了上海青浦吾悅廣場外，上述其余四個均位于二三線。作為新城在一線布局的首個商業綜合體，青浦吾悅地處上海青浦區淀山湖大道南側、漕盈路東側，項目總建筑面積超15萬平方米，其中開發商自持超80%，于2014年12月底建成開業。

雖地處大上海，但由于青浦吾悅廣場距市中心較遠，這也從根本上決定了該項目不可能像城市級購物中心“港匯廣場”那樣輻射整個城市，只能定位為“區域性購物中心”。更準確地說，它只是一線城市的一個二級購物中心。

拋開上述五個已開業項目，在新城2016年的商業布局中，二三線市場無疑仍是其攻城略地的首選。其中包括今年12月18日進入試運營狀態的鎮江丹陽新城吾悅廣場，以及將于明年先后開業的海南、南昌、常州金壇、安慶及成都龍泉驛項目，六個綜合體的總建筑面積約414萬平方米。

新城的逆勢二三線布局無疑激起了現場媒體們的濃厚興趣，不間斷有重慶、武漢、石家莊、山西的記者舉手發問，“請問新城是否有到我們那兒去發展的打算？”

“我是來自山西太原的記者，現在山西到處都是轟轟烈烈的城改工程，新城控股下一步有沒有來山西開展業務的打算？對山西這類中部省份有什么看法？”

面對山西記者開門見山的問題，新城控股執行董事、副總裁劉源滿的回答也是一針見血：“從現在來講，山西不在我們的住宅投資開發范圍內，但我們的商業是全國化拓展，假如山西或下面的一些地級市有好的項目，只要還沒有體驗業態的購物中心，我們都有興趣去參與投入。”

從劉源滿的上述話語中，不難看出，二三四線城市的體驗式購物中心的市場空白點，是新城商業布局的最大區域考量，而填補這一空白點則是其擴張的最大動力。

對此，劉源滿對觀點地產新媒體等現場媒體分析指出，目前三四線城市的綜合體并不多，但老百姓又比較喜歡這種商業形態，因此新城去年的拿地也主要集中在三四線這些區域。

“由于新城在這些城市的吾悅廣場開業后都取得了巨大成功，我們認為三四線城市的綜合體仍然是我們的重點之一，而從今年年初開始，一二線城市也是未來重點布局區域，明年一季度會有4個項目同時在重慶、成都、天津等落地。”

對新城來說，三四線市場空白的撿漏讓其在這些城市的成功顯得更為容易或取巧，而當面對一二線的激烈市場競爭高壓時，這種成功或許來的更為謹慎。

新城控股副總裁、新城商業集團總經理張振對觀點地產新媒體介紹稱，對青浦而言，它大的輻射有近百萬人口，其中城區有五六十萬人，“在這區域沒有一個大型購物中心，傳統商業能級比較低”。

這樣看來，青浦購物中心的市場空白仍是新城闖上海灘做到差異化競爭的一大利器。而當其位于南京的傳統商圈時，對購物中心的業態選擇與調整則顯得更為實際。

“在這個老地塊中，目前政府的規劃已經重新崛起，南京新城吾悅廣場的主要定位于高尚白領寫字辦公樓的配套，其中包括高端時尚餐飲及高端配套，另外還有精品超市和基礎零售，同時補充一些化妝品和服裝。”張振指出。

新城的商業野望

其實，五個已開業項目、六個待開業項目不過是新城在首屆商業年會上提出的商業雄心藍圖的冰山一角而已。

彼時，王振華公布了新城的全新商業戰略，目標是“至2017年累計發展40個商業項目，2020年累計發展商業項目達80個，集團進入商業地產第一梯隊”。

據觀點地產新媒體了解，2015年新城的商業總資產達100億元，同比增長68.46%；總面積達185萬平方米，同比遞增71.3%；項目總數量為20個，其中已開業5個，在建15個。

此外，新城新老商場在2015年的平均客流量為3.5萬人/日，同比增長14%；開業率98%，同比遞增9.8%；會員數量76萬，同比增長26.7%。其中七級產品線主要覆蓋家庭年齡段的人群，基本覆蓋城市中產階級。

隨著鎮江丹陽等項目開業，到2016年，新城開業的城市綜合體將達11個，而其在2017年預計開業的項目則包括桐鄉、長春、衢州、鎮江、寧波、義烏、臺州黃巖、南京及盛州九個城市。

為了實現上述宏偉藍圖，在全國各地或是補倉儲糧，或是拿地拓疆，無疑都是新城的“指定動作”。今年1-10月，新城共獲取九幅商業綜合體項目地塊，其中單10月，就在上海、江蘇南京及蘇州共獲得四幅地塊，總地價款共計38.23億元。

上海的地塊總價為5.18億元，位于上海青浦區，地塊出讓面積為26,653.7平方米，土地用途為商住用地。

“通過10到15年的發展，一線城市企業成長得非常好，最近有一大批原來在三四線城市的企業都涌向了一線城市，致使一線城市狼多肉少，形成一種搶購的局面。”在一線城市土地狂熱的當下，王振華表示，“新城不會去搶太高的地王項目，我們有自己的投資策略，會關注一二線市場，也會關注三四項城市，只要是沒有商業綜合體的地方，我們就愿意去投入，愿意去追加投資。”

除了在土地市場大施拳腳外，新城B轉A的順利完成，以及A股年內將在上交所掛牌，也為其商業大發展的實現提供了資本。

對此，新城聯席執行總裁梁志誠指出，在B轉A之前，B股以住宅開發為主，H股是以商業開發為主，“B轉A以后，我們將把住宅、商業及商業運營管理三個核心業務都注入A股的范疇內，這將為公司的運營及融資都打開一扇高速發展的門”。

在梁志誠看來，從外部來說，新城在A股上市后能徹底改變B股自身造血的功能，能利用外部市場，實現更好的融資運作，而新城最近發行的4.5%低利率公司債就是一大例證。

早前11月4日，新城控股董事會宣布，境內公司債券的第一批債券發行已于2015年11月4日完成。

新城控股本期債券發行為五年期，于第三年末發行人有權調整票面利率及債券持有人可行使贖回權，債券發行規模為人民幣30億元，票面利率為4.50%，發行價格為境內債券本金的100%。

除對外融資這一塊，梁志誠認為，從內部來講，高周轉將是新城一直的核心競爭力，“高周轉也就意味著我們現金流的穩健，也意味著我們開發的穩健”。

在這一策略下，堅持“去存貨”也是新城維持現金流穩健的另一保證，只有這樣才能保持商業開發的資金充足。據介紹，今年1-10月份，新城控股集團累計實現合約銷售金額約238.19億元，比去年增長了30%，累計合約銷售面積約258.74萬平方米。