【新城控股：首家地產B轉A獲批 謀劃地產新版圖】新城控股稱自己是“奔跑的駱駝”，這只駱駝正在中國商業地產的路上加速奔跑。11月20日，其在上海世博中心發布最新的商業發展戰略規劃時透露“要繼續保持每年10-15塊商業用地的擴張速度。”

新城控股稱自己是“奔跑的駱駝”，這只駱駝正在中國商業地產的路上加速奔跑。11月20日，其在上海世博中心發布最新的商業發展戰略規劃時透露“要繼續保持每年10-15塊商業用地的擴張速度。”

這可以看作是中國商業地產的新力量。新城控股憑借著旗下城市綜合體項目——新城吾悅廣場，在激烈的市場環境中脫穎而出。選擇逆市擴張，還有一個原因是新城控股將在資本市場上將迎來新的里程碑，公司“B轉A”方案已獲批，即將成為國內首家獲準“B轉A”的民營房企。

“公司‘B轉A’已進入實施階段，預計最快年內就會登陸上交所，新城控股持有的房地產開發業務相關資產，未來將全部整合至A股上市平臺”。新城控股(01030)董事長王振華表示，新城控股去年商業地產銷售額60多億元，預計今年將提升到100億。“未來商業地產的速度還會加快，銷售比例也將逐年遞增，最終新城將形成商業住宅雙輪驅動的戰略格局，完成2017年500億元的銷售目標。”

B轉A最后沖刺目標商業地產第一梯隊

新城控股是國內第二家獲準B轉A的純B股公司，也是第一家獲準B轉A的民營房企。

在今年9月下旬，新城控股收到中國證監會出具的《關于核準新城控股集團股份有限公司吸收合并江蘇新城地產股份有限公司的批復》，獲得“B轉A”批文，意味著新城“B轉A”方案已進入實質性實施階段。

11月18日晚間，新城B股的最新公告顯示，公司將于11月23日起終止公司股票上市交易。本次換股吸收合并的換股比例為0.827，即換股股東所持有的每1股新城B股票可以換得0.827股新城控股A股股票。

“A股掛牌上市后，新城控股是一個綜合性的房地產開發企業，包括商業開發和住宅開發，也包括商業運營投資等方面，新城控股持有的房地產開發業務相關資產將全部整合至同一A股上市平臺。”王振華表示，資本市場融資功能也將得以恢復，公司運營成本將顯著降低，提升新城控股在行業中的競爭地位。

對于企業來講，“B轉A”的重要意義是解決了融資難的問題。根據公開資料顯示，江蘇新城雖然早于其他房企對接資本市場，但在公司上市十年中，主要的融資手段是銀行貸款、自有資金、信托、公司債券以及股權質押等方式。

從新城控股的戰略目標來看，需要不斷加速奔跑，而且要低成本拿到更多錢。

在2014年的第一界商業年會上，新城控股曾公布過發展戰略，目前至2017年累計發展40個商業項目，2020年累計發展項目80個，目前是進入商業地產第一梯隊。

公開資料顯示，新城控股于2008年正式商業地產領域，經過7年的探索與發展，新城吾悅廣場目前已在全國17大城市落子，主要分布在上海、南京、常州、鎮江、蘇州、長沙、南昌、長春、海口、成都、紹興和寧波等國內大、中城市，已布局21座城市綜合體項目，商業項目開業6個，在建15個，形成以上海為中樞、長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部地區實施全國擴張的“1+3”商業戰略布局。

數據顯示，截至2015年10月31日，新城控股累計實現合約銷售金額約238.2億元，相較于去年同期的186.3億元增長近30%，累計合約銷售面積約258.74萬平方米，相較于去年同期的216.03萬平方米增長近20%。

“今年對于新城控股而言，是全面奔跑加速的一年。”王振華說，按照擬定的戰略目標，2015年新開廣場3座，籌建14座，截至目前獲取了9幅優質的商業綜合體用地，項目布局由長三角區域擴展至珠三角，環渤海和中西部區域，實現了全國化布局。目前，新城吾悅廣場進駐的區域東至長春、南至海口、西到成都。

現金流滾地產平衡資金需求

發展商業地產對于企業的資金要求一向較高，另一個問題是，商業的地產的風險在地方城市早已顯現。新城控股2015年已經累計獲取商業綜合體地塊9幅，年內還將在重慶、江蘇和山東有3-4個項目即將掛牌。如此快速的擴張，錢的問題怎么解決，如何去規避拿地風險？

對此，新城控股集團聯席總裁梁志誠解釋，在商業項目開發上，公司一直采取高周轉的模式，通過現金流滾資產模式，平衡商業項目的開業資金需求。

“新城通常在拿地后3個月開工、6個月開盤，現在有的項目4個月就開盤了。”梁志誠說，公司通過將商業銷售回籠的資金，以其中的利潤部分用來覆蓋自身所持有的商業面積，保證企業的自由資金在項目開發中自由滾動。盡可能減少資金在單個項目中的滯留時間，確保資金的使用效率最大化。

除了登陸A股市場外，新城控股也有資產證券化方面的計劃，目前相關工作正在推進中，預計最快下月或明年首季，就會在上交所掛牌推出集團資產證券化產品。據介紹，新城控股本月已發行2015年首期公司債，發債總規模30億元，票面利率僅4.5%。

對于城市的選擇，新城控股集團副總裁劉源滿認為，目前國內一、二線城市商業趨于飽和，有的已經過剩，但三四線城市還缺少購物中心這樣的新興業態，未來10年是商業地產在三四線城市跑馬圈地的時代。這些年，新城控股瞄準三四線商業城市的發展潛力，加大了在三四線城市的土地拓展。“我們正在常州的兩個商業項目以及在上海和張江港的項目都已經成為項目所在區域的商業新引擎，帶動了當地的商業發展格局。”

在劉源滿看來，公司除了加快在三四結城市的拓展速度，并未放慢在一、二線城市，特別是潛力區域的土地拓展和項目儲備。去年，上海新城吾悅廣場已經率先開業迎客，作為公司進入一線城市的首個商業項目，首戰告捷。“與此同時，公司在去年年底和今年年初分別進入南昌、長春、海口和成都這樣的二線城市，進一步加快公司在一、二線城市的項目布局，上海、天津、重慶、大連、鄭州、合肥、杭州、蘭州等一、二線城市，公司都有意向項目在跟進，很快會有新的收獲。”

新城控股管理層透露公司獲取商業地有三個原則：要在城市比較重要的位置，屬于城市中心、副中心，或者未來新城市的中心；商業地價不能過高，要保證所有現金流平衡；高周轉模式，前期的地勘要非常細致。

“新城商業地產運營有兩個核心要素：持有物業的開發利潤能夠覆蓋運營成本；經營的利潤能夠覆蓋貸款成本。新城控股內部在拿新項目時都必須測算這兩個模式是否可行。” 新城控股副總裁張振補充，“新城商業今年商業租金收入較2014年的增幅將達到68%，而隨著商業項目的不斷開業，公司商業部分的租金收入還將繼續大幅提升。”