【山西樓市為啥取消限購？】山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》。《意見》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財政廳等11個部門聯(lián)合提出，對山西省房地產(chǎn)政策進行了重大調(diào)整。其中規(guī)定，取消商品房購房限制。包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價格申報制度；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。而在此之前，甘肅、四川、安徽已相繼取消了限購。山西則是在這輪房地產(chǎn)去庫存上打響了第一槍。

11月19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》。《意見》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財政廳等11個部門聯(lián)合提出，對山西省房地產(chǎn)政策進行了重大調(diào)整。其中規(guī)定，取消商品房購房限制。包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價格申報制度；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。而在此之前，甘肅、四川、安徽已相繼取消了限購。山西則是在這輪房地產(chǎn)去庫存上打響了第一槍。

山西打響第一槍

據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)報道，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》。《意見》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財政廳等11個部門聯(lián)合提出，對山西省房地產(chǎn)政策進行了重大調(diào)整。

《意見》規(guī)定，取消商品房購房限制。包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價格申報制度；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。

在優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)方面，《意見》規(guī)定，商品住房套型面積根據(jù)市場需求確定，不再受90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)總面積70%以上的限制。對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不適應(yīng)市場需求的住房套型進行調(diào)整。

《意見》還就住房信貸政策的落實提出規(guī)定。對購買首套普通商品住房的居民家庭，金融機構(gòu)貸款最低首付比例為30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

對已擁有1套住房并已結(jié)清貸款，為改善住房條件再次申請貸款購買普通商品住房的居民家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；未結(jié)清貸款的居民家庭，為改善住房條件再次申請貸款購買普通商品住房，貸款最低首付比例為40%。

同時，允許擁有2套及以上住房并已結(jié)清貸款的居民家庭，第三次申請貸款購買住房。允許符合政策條件的非本地居民申請貸款購房。本省地方法人金融機構(gòu)個人住房貸款審核周期一般不超過30天；對購買首套或改善性普通商品住房，執(zhí)行貸款利率不高于基準(zhǔn)利率。

值得玩味的是，山西出臺樓市政策的背景是中央高層近期頻繁關(guān)注樓市去庫存問題。有分析指出，種種跡象顯示，中央對房地產(chǎn)管理釋放出更多寬松的信號，而通過稅制改革優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將成為下一輪改革的主要內(nèi)容。地方層面，將會有更多的省份取消樓市限購。

據(jù)了解，11月10 日，習(xí)近平在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上表示，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。次日，國務(wù)院強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。12日，中財辦主任劉鶴強調(diào)化解房地產(chǎn)庫存問題。

猶如2014年初杭州樓市降價，然后各地偷偷摸摸地取消限購，取消了還不承認。直到呼和浩特取消了，中央也沒說話。于是從限制政策先后正式取消，但購房熱情還是起不來，于是出臺各種鼓勵購房政策。此次中央釋放出寬松信號，后面還會很多地方會學(xué)山西，并且還會推出各種促進房地產(chǎn)消費的政策，中央政府也不例外。

目前，市場現(xiàn)在關(guān)心的是政策還有哪些手段，中信證券認為，刺激銷售是化解庫存的根本之道。目前全市場尚處熱銷狀態(tài)，但遲遲不能形成普遍房價上漲預(yù)期。各地?zé)徜N更多是政策驅(qū)動，而沒有恐慌性購房。繼續(xù)出臺政策刺激銷售，才能保證繼續(xù)平穩(wěn)去化。

此外，今年以來，在樓市持續(xù)調(diào)整引發(fā)房地產(chǎn)界騷動的同時，房地產(chǎn)是否依然是支柱產(chǎn)業(yè)也引發(fā)思考。對此，地產(chǎn)大亨王健林和地產(chǎn)“大炮”任志強近日“不約而同”發(fā)聲回應(yīng)，一個說：未來10年房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國經(jīng)濟增長的“火車頭”，一個說：房地產(chǎn)業(yè)依然被當(dāng)做中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)報道，“房地產(chǎn)現(xiàn)在占國內(nèi)GDP的12%-13%，是7萬多億，再加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)，估計占到中國GDP25%到30%左右。不論其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)量有多大，如果房地產(chǎn)業(yè)這樣的‘火車頭’不能正常運轉(zhuǎn)，中國經(jīng)濟這輛‘火車’就會陷入困境”，王健林表示，未來10年房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國經(jīng)濟增長的“火車頭”，在未來5-10年還找不到可以取代這個行業(yè)的“大火車”，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟下行之際是最后的“救命稻草”。

王健林說，這一輪經(jīng)濟下滑就是由房地產(chǎn)下滑帶來的，政府政策對房地產(chǎn)打得太狠。房地產(chǎn)增速在四五年前保持在20%，突然就降到10%，甚至到個位數(shù)，今年更是跌到3%-4%，再去掉一些統(tǒng)計水分，跟通脹再一對應(yīng)，可能就沒有增長。

同樣，在被稱為中國房地產(chǎn)“預(yù)言帝”的任志強看來，近期中央高層先后發(fā)聲，提出房地產(chǎn)市場要去庫存、要加快戶籍制度改革帶動住房消費等對策，表明房地產(chǎn)業(yè)依然被當(dāng)做中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。“從現(xiàn)實層面上來看，首先，前幾年固定資產(chǎn)投資額和開工項目數(shù)量的迅速下跌，導(dǎo)致了今年基礎(chǔ)設(shè)施投資的整體下降；此外，在過去的經(jīng)濟發(fā)展中，地方政府財政支撐完全依靠稅費和土地出讓金，部分地區(qū)地方債的50%以上和土地供應(yīng)相關(guān)，但全國的土地銷售收入?yún)s已經(jīng)連續(xù)兩年同比下降，尤其今年的土地供應(yīng)下降幅度可能會高達25%-30%”，任志強稱。

任志強此前表示，中國經(jīng)濟不存在下行通道的問題，即便是臺階調(diào)整，也不是下行通道。只要經(jīng)濟是增長的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長，2015年的房價還將繼續(xù)上漲。

山西政策大幅調(diào)整探因

在地方債務(wù)劇增、經(jīng)濟增長放緩、財政吃緊的日子里，以三四線為代表的城市迫不及待的救市自有苦衷。據(jù)北京商報報道，在國家一系列刺激樓市新政之前，不少省市區(qū)已等不及統(tǒng)一號令出臺樓市新政。除北上廣深外，其他城市已陸續(xù)放開限購。從2014年下半年起至今，全國至少一半省區(qū)市出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的省級文件或要求。

實際上，土地出讓金減少對財政收入的影響之大莫過于捉襟見肘沒有流動資金。在2014年人民幣17.9萬億元的地方政府總收入中，土地使用權(quán)出讓收入占到23.8%，地方政府還是擺脫不了土地財政的牽制。隨著樓市降溫，限購也在這一輪調(diào)整中陸續(xù)完成了自己的使命。但如同退燒針不可逆一樣，當(dāng)時一針退了樓市的燒，如今拔掉這一針土地的“肌體”卻不會輕易熱起來。

行政化的急救手段能解一時之需卻不能一勞永逸。市場的頑疾不解，即使政府好心救市，市場也未必領(lǐng)情。當(dāng)前庫存壓力主要來自于三四線城市，單靠一招放開限購顯然是杯水車薪。短期內(nèi)，小部分曾被抑制的需求可能釋放，但更大規(guī)模的需求則需要被刺激和創(chuàng)造，如何消化庫存在近期也被決策層密切關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的高速增長，現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣方市場轉(zhuǎn)入到買方市場，這個過程中，對于綜合競爭力相對較弱的大部分三四線城市，雖然一同蓋了高樓卻仍然因產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠、公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力有限。

因此，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強它們對周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。如果沒有好的就業(yè)機會、良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有三四線城市的戶籍，對周圍的農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力，隨后產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局尤為關(guān)鍵。

不得不提及的是，如果樓市率先“回暖”或許能成為重要經(jīng)濟引擎，幫助山西經(jīng)濟走出低估。

據(jù)人民網(wǎng)報道，2014年，山西的增速目標(biāo)僅完成了55%左右，目標(biāo)為9%左右，完成了4.9%，增速在全國排名倒數(shù)第一。自去年9月份以來，山西省的工業(yè)增加值已連續(xù)10個月下降，且降幅不斷擴大。近日國家統(tǒng)計局公布的31個省份上半年的GDP數(shù)據(jù)顯示，山西今年GDP增速目標(biāo)值是6%，可上半年僅完成了2.7%，完成率45%，增速在全國位列倒數(shù)第二，比倒數(shù)第一的遼寧省僅高出0.1個百分點。

作為山西支柱產(chǎn)業(yè)的煤炭更不樂觀。《山西日報》7月28日的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，山西省煤炭行業(yè)虧損超過40億元，連續(xù)12個月全行業(yè)虧損。

其中，山西省屬五大煤炭集團主業(yè)收入下滑超過10%。相比年初，煤炭價格又出現(xiàn)了大幅下滑：大同地區(qū)5500大卡動力煤6月中旬報價為260元/噸，較年初下降了90元/噸，較去年同期下降了100元/噸；柳林4#焦煤6月中旬報價700元/噸，比年初降了105元/噸，較去年同期下降了130元/噸。

山西的一些地市已把“保工資”放在重要位置。呂梁市方山縣財政局局長常云錄在接受《南方周末》采訪時說，今年一開年，他們就把保工資放在第一位了。該縣另一名經(jīng)濟官員說，如果今年能完成財政任務(wù)，那他們能保工資、保機關(guān)運轉(zhuǎn)；如果完成不了，只能保工資，機關(guān)運轉(zhuǎn)可能就有問題。

一些資源瀕臨枯竭的老礦，也成為阻礙企業(yè)發(fā)展的頑疾。同煤一位市場主管說，現(xiàn)在虧損也要養(yǎng)著這些老礦，因為國家至今還缺乏相關(guān)的退出政策，企業(yè)無法解決人員分流后的安置問題。今年3月份，同煤集體降薪，普通職工月薪降低了400元左右，科長級別降薪500元左右，處長級別降1000到1300元不等。

省長李小鵬曾在央企洽談會上提到了這樣一組數(shù)據(jù)：今年1到7月，全省一般公共預(yù)算完成收入1053.3億元，同比減收50.3億元，下降了7.9%。全省11地市中有9個市減收，119個縣當(dāng)中有86個縣是財政收入負增長，其中有50個縣的降幅達到20%以上。

在山西經(jīng)濟面臨全面困境的情況下，民營企業(yè)被提到了前所未有的重要地位。山西省委書記王儒林多次提到，“民營經(jīng)濟是富民強省的基本途徑”。山西能否改變長期以來形成的不利于民企發(fā)展的市場環(huán)境，尚待觀察。

8月29日，在國務(wù)院國資委主任張毅帶領(lǐng)下，58家央企組團到山西，洽談合作，共簽約47個合作項目，總投資約1555億元，擬引資973億元。類似的招商引資雖然幾年前曾有發(fā)生，但這一次卻是“規(guī)模最大、層次最高、最為集中的一次”。

清華大學(xué)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)研究中心主任吳金希認為，一方面，58家央企去山西投資，可能有幫助山西脫困的考慮；另一方面，山西產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、資產(chǎn)重組，也給央企提供商機。

在此次簽約儀式上，山西省政府分別與中國兵器工業(yè)集團、中國電子科技集團等7家央企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作內(nèi)容涉及裝備制造、能源開發(fā)、現(xiàn)代煤化工、低碳技術(shù)、軍民融合、互聯(lián)網(wǎng)+和商貿(mào)物流等眾多領(lǐng)域。

此外，山西省還組織了5場專題對接會，涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、裝備制造業(yè)、科技創(chuàng)新城、開發(fā)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)和項目協(xié)調(diào)推進。部分央企分別與山西省省屬國有企業(yè)簽署了9項煤電聯(lián)營合作協(xié)議。

山西各開發(fā)區(qū)還向央企推薦了60多個新興項目。這些項目全是新興產(chǎn)業(yè)，重點是山西省確定的7大非煤產(chǎn)業(yè)，包括文化旅游、裝備制造、新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、食品醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。