“來了就是深圳人”,時至今日,這句話仍是深圳的城市名片,安家深圳成為許多人的夢想,但買房夢背后卻要背負核心城區居高不下的房價。現在,深圳一手住宅均價已接近5萬元/平方米,連深圳市市長許勤都在近日談及,高房價是深圳需要研究的一個大問題。
“來了就是深圳人”,時至今日,這句話仍是深圳的城市名片,安家深圳成為許多人的夢想,但買房夢背后卻要背負核心城區居高不下的房價?,F在,深圳一手住宅均價已接近5萬元/平方米,連深圳市市長許勤都在近日談及,高房價是深圳需要研究的一個大問題。
實際上,在一手新房價格持續攀升的同時,深圳早已悄然進入存量房時代。深圳鏈家市場研究中心數據顯示,深圳二手住宅成交量從2010年起就一直超過一手成交量。今年前10月,深圳二手住宅成交套數已達到10.5萬套,幾乎是5.35萬套一手住宅成交量的一倍。
深圳中原地產董事總經理鄭叔倫對中國房地產報記者表示,成熟的房地產市場發展模式就是二手住宅成交量超過一手住宅成交量,隨著核心土地指標的不停消耗,一手住宅的推出也會逐步減少?!耙韵愀凼袌鰹槔?,二手住宅成交可以占到整體市場的七成。深圳現在已進入了市場成熟階段,未來將有更多城市出現類似局面?!?/p>
如今,深圳關內的福田和南山兩區的成交均價已分別達到7.7萬元/平方米和8.5萬元/平方米,關外的房價洼地龍崗區也輕松達到3萬元/平方米。關內新房均價基本漲成了關外兩倍。面對深圳高企不下的新房價格,很多剛需客懷揣購房夢,要么選擇更遠的東莞、惠州臨深片區,要么購買二手房。
深圳鏈家市場研究中心的數據顯示,11月以來,深圳二手房門店的看房量跟上月同期相比,上漲了20%至50%,個別片區漲幅甚至接近100%,基本3個買家對應1套房源,不論是報價、還是成交價格都比較堅挺。目前全市二手房均價為3.8萬元/平方米。成交構成上,中小戶型成交活躍,90平方米以下成交約占8成,從中不難看出,二手房已經成了剛需客的普遍選擇。
中介行狠拼二手房
當深圳二手房成為“香餑餑”時,中介行業在今年的比拼更是風起云涌,跌宕起伏。眼下,中介企業大都已經穿上互聯網外衣,實現交易“零傭金”,而中介在提供平臺進行交易之后,還會在平臺上完善和附加快餐、裝修、家居等增值服務,并通過這些向行業參與者收費實現盈利。
“北方狼”鏈家和“南方虎”中原是深圳典型的新舊中介代表。已經轉型O2O平臺的鏈家對深圳二手房市場的占有勢在必得。今年先是合并中聯地產,隨后空降1500多名外地經紀人到深圳。
深圳鏈家總經理張海明也表示:“深圳中介的競爭還不夠激烈。目前深圳第一大中介的市占率只有約20%,即便前幾大中介加起來的市場份額也只有40%多,市場空間還很大?!卑凑諒埡C鞯挠媱?,到今年年底前鏈家在深圳的最低目標是將門店數量擴張到300家,并最終達到1000家的目標。張海明更是直言,鏈家的二手房業務可以不賺錢,可以通過理財、資產管理等業務“反哺”。
面對鏈家的兇猛攻勢,中原作為占據深圳半壁江山的“帶頭大哥”,也在今年9月發布了“中原+”,即運用電商、金融、海外市場、新網站等新業務領域作為反擊利器。中原地產華南總裁李耀智認為,從去年至今,深圳二手房市場的行業變化很大,“一些同行轉型O2O,但卻是一直在賠錢,在燒錢,而深圳中原不會為了規模而盲目擴張,中原的成長一定是自然成長”。
鄭叔倫也對中國房地產報記者表示,目前中原在深圳的一手新房代理市場占有率50%,二手市場占有率25%?!爸性谏钲谝砸皇址渴袌銎鸺遥请S著市場格局改變,現在也加大在二手房市場的發展力度?!?/p>
開發商主攻豪宅
“在深圳這樣寸土寸金的城市,我們希望主攻豪宅來實現年銷售200億元的目標。從集團到深圳公司都已經意識到,一個深圳公司就相當于一個中型開發商?!敝泻5禺a深圳公司相關營銷負責人對中國房地產報記者透露,目前其舊改項目已經定位為頂級豪宅,單價會超過10萬元/平方米。
開發商對于二手房成交量超過一手房,也有自己的應對?!?·30”新政不僅快速催熱了深圳的剛需市場,也帶動了豪宅市場的復蘇。
今年10月,深圳兩個豪宅項目分別爆出17萬元/平方米、15萬元/平方米的最高價,還有兩套頂層單位總價超過億元。據美亨投資數據,蛇口、深圳灣是深圳豪宅最為集中的片區,單價8萬元以上的二手豪宅達30多個樓盤,其中有6個單價每平方米超10萬元的頂級豪宅。
深圳人強勁的購買力支撐了豪宅市場。深圳中原地產的統計數據顯示,購置2000萬元以上頂級豪宅的客戶主要分布在廣東省內,占比達88.4%,其中近8成客戶為深圳戶籍,絕大部分都用于自住。
隨著深圳房價水漲船高,樓市需求旺盛,土地資源的稀缺性暴露無遺,令城市更新成了深圳住宅用地和普通商品房供應的主要來源。因土地價格高、拆遷成本高、周期長引發的風險高等,導致城市更新項目的定位偏高端化。目前,深圳南山、福田、寶安、龍華等區域的舊改項目定價也動輒超5萬元/平方米。
“在北京,均價超過10萬元/平方米的豪宅超過40個,上海約30個。而在深圳剛需房與頂級豪宅之間的價格差距還沒有拉開。預計未來會有更多開發商把重心放在豪宅開發?!鄙鲜鼋邮懿稍L的中海地產深圳公司相關營銷人士對此表示。