日前，國家統計局發布的數據顯示，10月末商品房待售面積已經增至68632萬平方米，同比增長14%，再創歷史新高。更讓人心驚的是，這一統計數據只包括竣工后、未出售的現房，但大量已建設未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內，一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，中國經濟增長高度依賴房地產投資，房地產市場任何細微的變動，都可能在中國經濟圈中激起千層浪，所以國家每年都會為了穩定房地產市場出臺一系列政策。今年以來，中國房地產就呈現“病態”發展，其實中國房地產染病已久，只是在中國經濟增速放緩的背景下，房地產“病情”尤為惹人注目，就連高層都多次為其診病開方。

在11月的中央財經領導小組第十次會議上，習近平總書記強調“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。在不久前的中央黨校講話中，李克強總理也提到中國以往長期依賴的房地產去庫存問題還沒有解決。“雙十一”期間，當“剁手黨”在瘋狂的“買買買”時，國務院常務會議又再次提到房地產這一沉重的話題，強調要以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。2015年中國房地產到底是“病入膏肓”到何種程度，以至于讓中央高層為其天天揪心？

房地產市場“染病”

房地產市場庫存高企，并且仍保持上升趨勢。前幾年樓市的火爆為市場積累了大量的房地產存量，為了刺激市場需求、加快房地產市場去庫存化速度，中央也先后針對樓市出臺了一系列利好性政策。這些“藥劑”雖然使市場成交量有所回暖，但是對樓市去庫存效果實在不敢恭維，不但沒能治好病，反倒使病情進一步惡化，截止至10月份，樓市存量增加了1800萬平方米，總庫存已經達到6.8億平方米，到今年年底，這一數字還有可能上升。在未來很長一段時間內，地產界人士將長期遭受“高庫存”病痛的折磨。

今年以來，房產銷售雖然整體情況有所回升，1-10月份，商品房銷售面積為94898萬平方米，同比實現7.2%的增長。但是房產成交量的增長，很大程度上是在刺激性政策的帶動下形成的，一旦政策扶持力度有所放松，房產銷售又有可能“臥病不起”，并且由于政策對樓市刺激太過頻繁，政策的邊際效用正在逐漸下降。事實上，10月份房產銷售增速相比1-9月份已經出現0.3個百分點的回落，全國77.14%的大中城市住宅銷售價格下降，也許銷售有所波動很是正常，增速下降幅度也不大，但是在傳統的“金九銀增速出現回落，就必須引起市場重視，未來房地產銷售仍存在下行壓力。十”

我國地方財政對土地資產依賴性高，2014年，土地出讓收入占地方財政收入的比重達到23.8%。地方土地出讓多流入了房地產市場，房地產拿地資金及房地產相關稅收占地方收入比重高，地方財政收入下滑也能一定程度上反映房地產市場發展的“病態”。全國地方本級政府國有土地收入前十個月為23043億元，同比下降32.2%，土地購置面積和土地成交價款同比分別下降33.8%和25.2%。當賣地也難以支撐地方財政的時候，地方政府心急如焚，高層又怎能熟視無睹呢？

房地產患病，中央急、地方急，房地產企業也很急。由于房產庫存高企，房企資金收不回，土地成本上升又提高了房企置地成本，所以房產商的拿地投資積極性并不高，10月新開工增速同比下降24.5%，未能延續9月季末同比正增長。由于今年以來，房價整體趨于下降，房地產銷售端的日子相對房產開發商的日子稍微好過一點，但也面臨很大的銷售壓力。在46家公布三季度業績的房企中，20多家房企出現虧損，房企經營業績下滑現象仍在惡化。

病情或將惡化

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，高層多次提及房地產足見房地產當前病情有多么嚴重，但是從高層領導的話語中我們不難讀出其對房地產市場發展態度的轉變。以前中央提房地產更多的是強調要運用財政、貨幣等政策手段穩定房地產發展，穩發展政策制定的主體是政府，而此時卻只是提出了“化解房地產庫存”，去庫存最主要的主體是企業。我國房地產發展長期依賴政府“補藥”，當前政府對房地產市場的調整管理趨向于“去政府化”，逐漸放權至市場，房企現在要試著獨立自主，明年房地產的病情或將會惡化。

在房企拿地投資積極性降低、房地產銷售回暖的背景下，房地產存量仍在增長，說明是市場需求出了問題，去庫存的關鍵在于刺激需求。受我國人口結構的影響，當前住宅性需求基本得到滿足，短時間內不會大幅上漲；與此同時，市場對房地產未來發展預期不高，再加上新的理財方式層出不窮，房地產投資性需求也呈現下滑趨勢，即便是增長，明年也不可能恢復到之前的水平。

存貸款利率會直接影響消費者的購房成本和開發商的建設成本，為了刺激經濟，寬松的貨幣政策可以說是2015年絕對的政策主角。但在經歷多次降息之后，中國利率已經進入到了“負利率”時代，利率下調空間不斷被壓縮，且利率下調對經濟的刺激效用在下降，預計2016年降息的次數相對今年會減少很多，財政政策或將成為主角。財政政策對房地產市場的調控作用要間接的多，其政策效果也相對有限。李克強總理的話也預示著未來國家將通過戶籍制度改革來帶動房地產發展，可戶籍制度改革絕非一蹴而就的，短時間內，房地產市場無法享受到戶籍改革帶來的利好。

刺激房地產投資雖然是增加投資、穩定經濟增長的有效方法之一，但是相對房地產投資低迷而言，中國經濟當前最主要的問題是實體經濟不振，尤其是大多數中小企業正處在懸崖邊上。為了向實體經濟放水，改善資金錯配現狀，提高直接融資占比，國家正在加快注冊制落地實施，證券法修訂現已提上日程，明年注冊制就可能正式實施。注冊制將增加股池中的池水，部分資金將由樓市流向股市。雖然股市和樓市并不存在絕對的此消彼長關系，但是在社會資金相對較緊的情況下，樓市和股市之間存在一定的替代性。