萬豪酒店林聰:跑在前面的不一定是最后贏家

    觀點地產網 近段時間以來,一線城市土地市場吸引了眾多開發商。其中,繼此前一日出讓新江灣城地王后,11月26日上海再度成功出讓北外灘總價地王。

    據了解,11月26日當天,上海土地市場迎來兩場備受關注的土地拍賣。最終,浦東新區世博會地塊由永新華置業以38.02億元競得,溢價率47.11%,成交樓面價1.99萬元/平方米。

    拍賣的另一宗地是虹口區提籃橋街道商辦地塊,由上海實業、日本森大廈以總價32.6億元聯合競得,溢價率0.93%,成交樓板價2.57萬元/平方米,刷新北外灘總價地王紀錄。

    而一個鮮為人知的細節是,這也是日本三大房地產企業之一的森大廈時隔多年后再度回歸上海。這家日本開發商曾相繼落地陸家嘴匯豐銀行大廈、環球金融中心,卻于2011年因資金壓力選擇將項目散售,仿佛一夜間消失在大眾視野中。

    森大廈的回歸,發生在內外資公司對上海寫字樓持續維持相對強勁需求的大背景下。相關數據顯示,今年一至三季度,上海全市核心商務區甲級寫字樓平均租金環比分別增長0.1%、0.5%、0.3%。

    上海71億拍地

    觀點地產新媒體了解到,此次出讓的兩宗地中,浦東新區世博會地區B片區B06地塊的出讓面積為4.78萬平方米,用途為餐飲旅館業用地,建筑面積31.73萬平方米。

    浦東新區世博會地區地塊原定于2015年1月7日現場競價,這也是世博會地區首個酒店用地,但當時卻意外被終止。時隔10個多月,永新華控股旗下永新華置業以總價38.02億元拿下該地塊,實現首次進駐上海。

    據了解,目前上海世博會地區已吸引上海電力、國家電網、中國華電、寶鋼集團等16家央企總部進駐。永新華置業此次拿下片區內首宗酒店用地,或正是瞄準該區域存在的巨大商務市場需求。

    上海鏈家預計,除38.02億元拿地資金外,受限于預合同的規定,永新華置業須另增資世博酒店公司38億元,總計投入達76億元。

    除了浦東新區世博會地區地塊,上海還成功出讓虹口區提籃橋街道HK324-01號地塊,最終由上海實業、日本森大廈以32.6億元聯合競得,溢價率0.93%,樓板價2.57萬元/平方米,創下了北外灘總價地王紀錄。

    虹口區提籃橋街道地塊西連外灘金融聚集帶,南望陸家嘴國際金融貿易區,與外灘、陸家嘴共同鑄成上海核心CBD金三角,接駁軌交12號線提籃橋站。地塊出讓面積2.3萬平方米,用途為商辦地,容積率5.5,為商辦用地,起始總價達32.3億元。

    據上海鏈家統計,虹口區提籃橋街道地塊附近的綠地北外灘中心、白金灣等寫字樓的成交均價約4.5萬-5.5萬元/平方米,此次2.57萬元/平方米的成交樓板價“尚屬正常”。

    地塊的競得者上海實業目前擁有全國項目42個,其中一線城市20個,且均位于上海。而據了解,上海實業此次是和日本森大廈聯合拿地,同時操刀地塊的未來規劃。

    森大廈的回歸

    隨著北外灘地王出讓落定,日本森大廈繼2008年打造環球金融中心后,如今正式以合作的姿態重新回歸上海市場。

    據觀點地產新媒體翻查資料,日本森大廈成立于1959年,與三井不動產、三菱地所株式會社并列日本三大房地產企業,并曾開發出東京六本木新城等地標級項目。

    早在1995年,森大廈買下陸家嘴地塊,并于1997年8月27日舉行奠基儀式。按照計劃,地塊將打造成上海環球金融中心項目,號稱“跨越國境傾注森大廈集團迄今為止城市建設經驗”。項目地上101層,高達492米,總體量達38.16萬平方米,并成為當時的上海第一高樓。

    不過隨著亞洲金融危機的爆發,環球金融中心項目剛剛完成2000余根基樁便因資金問題擱淺,直到2003年才重新啟動。

    正所謂禍不單行,2008年8月,環球金融中心落成。時隔一個月,金融海嘯再次席卷而來,導致剛入市的環球金融中心的租金和出租率嚴重受影響。

    至2010年11月,市場消息傳出,一向堅持自持的環球金融中心決定出售部分物業以收回開發成本。其中,所售高區辦公樓層從57層開始,售價為6-7萬元/平方米,這些樓層的體量相當于整個項目的1/5.

    至于原因,市場消息稱,選擇出售主要由于森大廈擁有大樓超過120棟,出租面積逾120萬平方米,但日本整體經濟下降令其面臨收益大幅減少的困境。

    2011年1月,湯臣集團以2.67億元購入環球金融中心第72層整層,正式打響了環球金融中心散賣的第一槍。此后,新源國際、法國Bread n Butter公司、上海睿穎管理咨詢、天平保險、國華人壽、寶鋼集團等企業相繼購買項目的寫字樓。

    隨著環球金融中心散售的推進,森大廈在此后數年間幾乎退出了公眾的視線。

    直到今年7月上旬,上海市委常委、區委書記沈曉明會見了森大廈社長辻慎吾一行。據觀點地產新媒體了解,沈曉明對辻慎吾提出,希望森大廈能夠利用“環球金融中心開發過程中積累的好經驗”,參與到浦東未來的發展中來。作為回復,辻慎吾表示,將積極尋求普通的合作機會。

    不過,如今聯合上海實業拿下北外灘地王,森大廈面臨著嚴苛的條件約束。按照地塊的預合同要求,北外灘地王的商業物業自持不少于15年。這也意味著,森大廈未來即便再度出現資金困難,也不能輕易將項目散售。

    對于北外灘地王的前景,上海鏈家市場研究部總監陸騎麟表示,地塊臨近12號線提籃橋站,附近的海門路地王將建成上海第一高的雙子塔。“虹口濱江金融城將是上海極具價值的核心中央商務區組成部分。”

    據第一太平統計數據,剛過去的第三季度,上海全市核心商務區甲級寫字樓平均租金環比增長0.3%,達人民幣8.65元每平方米每天,年內已連續三個季度增長。內資公司和金融、商業服務業公司的升級擴租需求,將依然是推動市場的主要力量。

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