觀點地產網 兩個月前的一個下午，北京市中心交易市場上舉行著朝陽區孫河鄉北甸西村一地塊的拍賣，龍湖平安聯合體“先聲奪人”第一個舉牌，保利首開聯合體則以異地配建27500平方米保障房霸氣收尾。

不過，當時正相互“廝殺”的龍湖平安聯合體與保利首開聯合體也許都沒有想到，在兩個月后，四家豪門地產企業終還是握手言“合”。

11月25日，首開透露稱，龍湖、平安將加入合作開發兩個月前與保利一同拿到的北京孫河地王項目。

四家企業共同開發一項目，這是少見的，市場人士在驚嘆的同時，也發出了如此疑問——四大地產豪門會如何擺平這塊北京孫河地王？

四大地產豪門握手言“合”

11月25日，首開發布公告稱，其與保利地產以64.83億元摘下的北京孫河地王將引入龍湖與平安。

觀點地產新媒體查詢公告發現，首開與保利曾為朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊合資成立了一項目公司，即北京昭泰房地產開發有限公司，首開與保利“AA制”，持股比例各為50%；而引入龍湖與平安后，四家企業將分別出資1.25億元，各占增資后昭泰公司的25%股權。

龍湖與平安的加入，讓這個北京孫河地王項目有了四個主人，而值得注意的是，這宗地塊有兩次流拍的歷史，那為何這四家豪門都對它如此執著？

根據資料，該宗地塊位于朝陽區望京商圈，與順義老中央別墅區一河之隔，容積率1.19，是北京近年來少見的低密度優質地塊。

而它在2014年8月份和9月份兩度流拍，于2015年7月30日，該宗地塊經“瘦身”后再次掛牌，土地面積為20.35萬平方米，其中建設用地面積12.11萬平方米，建筑控制規模約為14.37萬平方米。而在去年出讓時，該宗地塊的土地面積為33.94萬平方米，其中建設用地面積15.71萬平方米，建筑控制規模約為17.61萬平方米。

當時，有業內人士分析稱，該地塊流拍兩次，一是因地塊掛牌起始價較高(此前掛牌出讓起始價曾為46億元，第三次掛牌為43.22億元)，而北京樓市正處于不景氣的狀況中；二是因為該區域內已出讓了多宗地塊，包括首開、龍湖、泰禾與中糧都先后在此拿地，開發產品也大同小異。

該業內人士當時還提到，第三次掛牌后，該地塊不僅做了“瘦身”，還去掉了市政負擔B地塊，保留了CDE住宅和商業地塊，并進行了減價，勢必引來多家名企相爭。

兩月前的土地拍賣當天，果然引得9家房企及聯合體報名參與競拍，由保利首開成功拍下該地后，北京業內測算出這塊孫河地王平均樓面價高達5.2萬元/平方米，剔除公建影響，住宅部分樓面價高達5.5萬元/平方米，未來售價將超過10萬元/平方米，超越中糧地產此前以4.8萬元/平方米單價奪得的孫河鄉西甸村HIJ地塊，刷新區域樓面價最高紀錄。

北京孫河地王咋搞？

不過，中糧瑞府——中糧地產奪得的前孫河地王，6月30日開盤后一直賣得不溫不火，麗茲別墅行分析師鄭海燕在接受觀點地產新媒體采訪時也提到，中糧瑞府定價很高，因此賣得并不如其“鄰居”首開瑯樾，“首開瑯樾相對來說價位比較適中一些，消費者比較容易接受”。

據觀點地產新媒體查詢，首開瑯樾首期別墅開盤銷售額約8.5億元，平墅開盤則銷售約6億元，而新孫河地王的價格優勢顯然不如首開瑯樾，那么保利、首開、龍湖及平安四大地產豪門將如何擺平這塊北京孫河地王？

鄭海燕在采訪中提到，四家房企一起拿地能降低損失，降低成本，是較好的選擇，而她認為，新孫河地王拿地價格較高，所以它的定位應該為豪宅，豪宅后期的發展將看其建成后的品質及其戶型。

鄭海燕分析，新孫河地王項目戶型面積會比較大，產品類型方面，平墅的可能性較高。“就目前市場看，大面積的平層比較稀缺一點，而且周邊沒有可以競爭的同競品。”

平層別墅較為稀缺，就意味著同質化競爭壓力較小，這看起來似乎是一個不錯的選擇。而值得一提的是，龍湖似乎較為擅長做平墅，由其開發的西宸原著、首開龍湖？天璞就都有平層別墅產品。

有接近此次合作的北京市場人士也對觀點地產新媒體稱，龍湖擅長做低密產品，在孫河又已有項目，較為了解孫河地區情況，此次的新孫河地王項目很有可能是由其來操盤。首開董秘王怡也透露：“此次的項目定位更適合龍湖，而平安則有資金。”

不過上述北京市場人士還透露，目前新孫河地王項目的分工方面，四家房企并沒有談好。“剛剛組成聯合體，具體分工與運作都還在談的過程中。”而在觀點地產新媒體第一時間聯系四家企業詢問項目合作情況時，其均態度曖昧，稱因牽扯到四家利益，不方便單獨對外透露相關情況。

那么問題就來了，四家企業四張嘴，談不攏該怎么辦呢？按慣例，聯合體開發項目通常會設立一個投資決策委員會，而按新孫河地王項目的情況，四家或各將有一投票權，這就極有可能在做決策投票的時候出現2:2的僵局；而任何決策都需四方同意之下才能執行，有業內人士提出疑問，這是否會拖慢整個項目的進度？

對此，上述北京市場人士稱，這屬于技術層面的問題，制定規章制度的時候會將具體操作層面的問題用條款的形式明確下來。