小商品城：一區(qū)東擴招商結果出爐，預計帶來16億現(xiàn)金流

小商品城

將采取“商位使用費+租金”相結合的方式進行招標

本次招租針對一區(qū)東擴市場一至三樓，主要用于經(jīng)營飾品和飾品配件行業(yè)，可提供商位總數(shù)為 2,448 個，總建筑面積約為 3 萬㎡。報名商戶將以 2 萬元/㎡的招投標底價進行競標，一次性交清商位入場資格費，并按年繳納租金。

招租詳細方案

一區(qū)東擴商位數(shù)總計約 2,892 個，其中本次招租商位僅針對一至三樓：租金及價格： 報名商戶將以五年商位使用權 2 萬元/㎡的招投標底價進行競標，入場資格費簽約前一次性交清。另外，商位租金將按照租金根據(jù)基準價×樓層系數(shù)×商位面積計算確定，其中基準價為 2,588 元/㎡·年， 1-3 層的樓層系數(shù)分別為 1.2、 1.0、 0.8，租金分年度交清。

本次招租實現(xiàn)多方面的突破

第一，完全市場化招租。自一區(qū)開業(yè)以來，公司逐步推進市場化招商進程，已逐步由一區(qū)的 10%左右的市場化水平逐步增加至四區(qū)、五區(qū)的 70%。本次招租首次采取商位入場資格費+租金的形式進行招投標模式的招商，商位入場資格費的標底為 2 萬元/㎡，相當于已實現(xiàn)完全市場化定價。另外，2015 年 10-11月份，原有的一至三區(qū)租約將到期。一期東擴市場化招租將對一至三區(qū)的招租有正面推動作用，其租金規(guī)模有望通過市場化形式得到提高。

第二，采取了一次性交清商位入場資格費的方式，一方面有效避免了四區(qū)采用競標的方式招投標， 而兩年后降租的問題；另一方面豐富公司的現(xiàn)金流。

第三，報名商戶可以同時對Ⅰ型商位和Ⅱ型商位進行投標，也可以選擇其中一個類型商位進行投標，實現(xiàn)了多個維度同時投標。

招商結果符合預期， 業(yè)績增厚明顯

此次招商的商位入場資格費底價為 2 萬元/㎡，目前一區(qū)市場商鋪轉讓平均價格為 20 萬元/㎡左右，近 3 萬平的商位入場資格費將為公司帶來豐厚的收入。以本次平均每平方米的競標價格在 5 萬元， 預計一區(qū)東擴市場商位入場資格費收入約 16 億元以上， 每年可增加 3 億元左右收入。再加上租金價格基準價為 2,588 元/㎡〃年， 1-3 層的樓層系數(shù)分別為 1.2、 1.0 和 0.8，每年可產生約 7,900 萬元的年租金，對應的年收入可以達到近 4 萬元。 由于公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的凈利率水平較高，對凈利潤的貢獻有望達到 2 億元。

另外， 考慮到商位入場資格費一次性收取，將極大改善公司的現(xiàn)金流狀況，可有效推動“義烏購”的轉型推進。

維持買入評級

預計， 2015-2017 年 EPS 為 0.13 元、 0.23 元和 0.32 元。我們認為， 公司一區(qū)東擴已經(jīng)實現(xiàn)全面市場化招租，不僅可增厚利潤，增加現(xiàn)金流，也對其他市場逐步向市場化推進起到積極作用。 通過對客戶結構的提升和租金收取方式向更靈活的方向轉變，市場經(jīng)營主體的發(fā)展速度和租金市場化體系的建立將進入一個更加良性的循環(huán)。 另外， 考慮到公司目前正在加速實體市場與網(wǎng)上市場融合， 伴隨著依托線上和線下大數(shù)據(jù)的電商生態(tài)圈和金融生態(tài)圈的逐步建立，公司將實現(xiàn)華麗轉身，未來市場空間巨大， 我們維持買入評級。

浙商證券程艷華