北京昌平地價創(chuàng)下新高 區(qū)域客群認可成關(guān)鍵

    臨近年底,北京迎來史上最密集土地出讓期,而此前一直低調(diào)的昌平區(qū)也迎來多地塊成交,成為市場新熱點。11月19日-23日,昌平區(qū)已拍出了五宗經(jīng)營性用地,土地出讓金總額超過137億元,土地單價最高也突破4萬元/平方米。

    臨近年底,北京迎來史上最密集土地出讓期,而此前一直低調(diào)的昌平區(qū)也迎來多地塊成交,成為市場新熱點。11月19日-23日,昌平區(qū)已拍出了五宗經(jīng)營性用地,土地出讓金總額超過137億元,土地單價最高也突破4萬元/平方米。

    5地塊集中成交樓面價最高4.3萬元/平方米

    近期北京土地市場迎來暖冬,繼豐臺地王熱之后,土地頻繁成交的昌平區(qū)也成為市場新熱點。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),截至11月26日,2015年昌平區(qū)共成交了10宗經(jīng)營性地塊,而11月19日-23日就連續(xù)成交了五宗地塊。

    11月23日,位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)(北京未來科技城北區(qū))的兩宗住宅、多功能土地出讓,被北京未來科技城+華潤聯(lián)合體分別以33億元、17.2億收入囊中。

    11月19日,昌平區(qū)北七家三宗地塊出讓,吸引了保利、中糧、萬科、華潤等眾多房企激烈爭奪。其中國瑞地產(chǎn)以44.96億奪得兩塊,據(jù)業(yè)內(nèi)測算,兩地塊的純商品住宅樓面價分別為3.65萬元/平方米和4.3萬元/平方米,刷新昌平區(qū)的地價新紀錄。

    除國瑞外,11月19日保利和北京未來科技城聯(lián)合體也以42億元底價競得北七家鎮(zhèn)(北京未來科技城南區(qū))地塊,規(guī)劃建筑面積47.564萬平方米。

    此前在10月23日,龍湖平安聯(lián)合體、泰禾集團分別拿下位于昌平南邵的中關(guān)村科技園東區(qū)兩地塊。記者根據(jù)北京市土地局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至目前的一個月內(nèi),昌平就有7塊經(jīng)營性用地出讓,其中6塊用地均為住宅或含住宅用途的多功能用地,成交十分活躍。

    業(yè)內(nèi)認為平衡總價和品質(zhì)成關(guān)鍵

    記者了解到,去年昌平北七家集中出讓的土地多以底價成交,今年成交的商業(yè)金融等土地中也不乏底價成交的地塊。為何今年昌平區(qū)域的住宅土地會受到熱捧,單價創(chuàng)下新高?

    “早期昌平的別墅產(chǎn)品集中在小湯山一帶。近些年南邵等昌平新城區(qū)域里也陸續(xù)有剛需產(chǎn)品在售。昌平新城由于距離老城較近,共享了生活配套和交通資源,因此吸引了西北部剛需客群。而北七家等鄰近未來科技城的區(qū)域,隨著高端產(chǎn)業(yè)進駐,開發(fā)商對于區(qū)域內(nèi)的客群也抱有信心。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅如是說。

    公開資料顯示,北京未來科技城位于昌平區(qū)東南部,溫榆河貫穿其間,規(guī)劃總占地面積約10平方公里,規(guī)劃總建面約800萬平方米,總投資約1000億元。目前已有神華集團、中國商飛、中國國電等15家中央企業(yè)研發(fā)機構(gòu)率先入駐該園區(qū),建成后入駐科研人才約4萬人。未來這里將著力建設(shè)全球創(chuàng)新人才最密集、創(chuàng)新成果最豐富、創(chuàng)新機制最靈活的區(qū)域之一。

    雖然有未來科技城等產(chǎn)業(yè)利好,但業(yè)內(nèi)對于昌平近期出讓的高價地塊前景仍持謹慎態(tài)度。“在土地價格上漲、各項目都打出品質(zhì)牌的背景下,如何平衡總價和品質(zhì)之間的關(guān)系成為項目取勝市場的核心。”郭毅表示。

    ■ 板塊掃描

    北七家:改善型樓盤為主

    11月昌平北七家成交了三塊土地,成為昌平的熱門板塊。

    記者走訪了解到,目前北七家在售的項目以別墅等改善型產(chǎn)品為主,如遠洋傲北、華墅山、北辰紅橡墅等項目在售。此前,北七家附近也有TBD云集中心、金融街·金色漫香苑等綜合體項目和洋房項目在售。

    此外,北七家目前在售的二手樓盤有東方普羅旺斯一二三期、碧水莊園,其中東方普羅旺斯三期均價為4.9萬/平方米左右,碧水莊園則在6.8萬元/平方米左右。

    業(yè)內(nèi)人士指出,毋庸置疑,未來科技城是北七家區(qū)域最大的利好之一。北京未來科技城是中央為實施“千人計劃”、建設(shè)創(chuàng)新型國家而確定的一個重大科技工程項目,也是未來北京高新人才的聚集區(qū)。

    遠洋傲北的工作人員介紹,項目很多業(yè)主都來自進駐未來科技城的企業(yè)員工。未來科技城的主體是產(chǎn)業(yè)用地,住宅多為定向人才公寓,隨著區(qū)域里生活配套的不斷完善,以及未來科技城的進一步開發(fā)建設(shè),區(qū)域里的置業(yè)需求也會進一步提升。

    郭毅表示,未來科技城出讓地塊為共建混合用地,主要是為園區(qū)內(nèi)的居住和置業(yè)需求。目前北七家在售的低密產(chǎn)品單價在兩萬多到三萬多不等,洋房類的改善型產(chǎn)品并不多,因此未來項目入市面對的壓力并不會太大。另一方面,地塊配建的政策房也可以幫助企業(yè)快速實現(xiàn)資金回籠。

    南邵:主打剛需、剛改樓盤

    南邵是昌平的另一個土地?zé)狳c。南邵所在的昌平新城板塊近年來被地鐵線激活,成交活躍,昌平線一期開通前后,帶動了區(qū)域內(nèi)剛需項目銷售。目前,伴隨著地鐵昌平線二期開通臨近,以及8號線三期建設(shè)的推進,南邵板塊更受關(guān)注。

    記者了解到,目前南邵區(qū)域附近有中國鐵建·尚城匯、路勁世界城、北京風(fēng)景等剛需、剛改項目,以及金隅瀾灣等少數(shù)低密項目在售,售價從20000-25000元/平方米不等。

    “昌平新城緊鄰老城,可以共享老城相對成熟的生活配套資源。同時昌平線的開通,高教園區(qū)的進駐,也為區(qū)域?qū)肓舜笈鷣碜灾嘘P(guān)村、上地等城西區(qū)域的剛需客群。”郭毅介紹。

    不過,在業(yè)內(nèi)看來,南邵所在的昌平新城和昌平老城區(qū),目前產(chǎn)品趨于同質(zhì)化,多以剛需剛改為主,伴隨著市場需求結(jié)構(gòu)變化,均面臨產(chǎn)品需要改善升級的情況。

    金隅瀾灣的工作人員也介紹,目前項目的客戶里,很大一部分來自昌平本地。“老城里很多住房的房齡都在十幾年,隨著客戶家庭結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟實力的變化,他們也想要在熟悉的生活片區(qū)里找到合適的改善型房源。”

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