地王拍出后，業內專家預計，未來樓價要賣3萬元/平方米才不會虧本。羊城晚報記者查閱陽光家緣數據后發現，3萬元/平方米的售價是周邊一手住宅售價的一倍，比前地王2萬元/平方米出頭的網簽均價也高出近半。

本月24日，番禺區再拍出新地王。時代地產以24.7億元的最高限制地價及配建3600平方米保障房競得市橋南區住宅用地，折合樓面地價高達1.6萬元/平方米，晉身市橋新地王。

地王拍出后，業內專家預計，未來樓價要賣3萬元/平方米才不會虧本。羊城晚報記者查閱陽光家緣數據后發現，3萬元/平方米的售價是周邊一手住宅售價的一倍，比前地王2萬元/平方米出頭的網簽均價也高出近半。

去年沒人搶，今年“打崩頭”

去年7月，金融街以底價取得市橋一幅住宅用地，樓面地價約為1.22萬元/平方米，是市橋前地王，也就是今年開盤的融穗瀾灣。前地王與本次拍出的新地王直線距離約為2公里，前地王位于江北岸，產品南向望江，離江面近百米；新地王位于江南岸，穿過南區公園、奧園廣場等建筑望江，離江面約1公里；前地王與番禺廣場地鐵站步行距離約為1公里，距離番禺區政府也不遠；從新地王到地鐵站需要公交車接駁。不過，新地王地塊規模較大，可以成片開發成高素質小區。

去年拍地，無其他房企與金融街競爭。本周，九龍倉、保利、時代、萬科、平安等十大房企經過29輪混戰、進入競配建環節，最終土地溢價約45%。

未來單價賣3萬元才不虧本

新地王未來的售價將是多少？業內專家預計——約為3萬元/平方米。

合富輝煌首席市場分析師黎文江說：“地價成本高，未來售價不上3萬元/平方米就虧本。我指的只是時代地產這個項目未來的售價，不是說市橋南其他樓盤或者番禺區普通住宅均價。新地王還是有機會沖上3萬元/平方米高位，畢竟現在金融街的網簽價也超過2萬元/平方米，時代地產在番禺區有打造高端項目的經驗，加上市橋南的配套不錯，地王旁邊有奧園廣場、公園，會較受番禺改善型買家歡迎。”

中原地產項目部總經理黃韜說：“這塊地加上建安成本后的總體成本為2.6萬-2.7萬元/平方米，以3萬元/平方米出售，利潤不算高，假如能賣3.5元/平方米才算有不錯的利潤。1.6萬元/平方米的樓面地價雖然偏高，但未至于瘋狂，拍地競價本身就是一個你追我趕的過程，這么多開發商爭搶，肯定有原因。前幾次時代地產在土地市場上頻頻出手，卻一直沒有斬獲，這次的地塊雖然單價不低，但總價還屬于可以承受的范圍。時代地產做豪宅有經驗，假如找準圈層、找準目標群體，售價賣3萬元/平方米以上并非沒有可能。”

至于產品，黎文江認為最好開發90-120平方米的首次改善型產品，因為番禺區目前大戶型住宅庫存量多，中等面積的產品缺乏，只要產品總價能控制在300萬-350萬元，很多買家都可以承受。黃韜則建議做面積大一點、定位高一點的產品，單位面積在150-200平方米之間，以滿足番禺本地人為主的改善需求，“畢竟新地王來了，原來住的房子升值了，三四萬元/平方米的房子也容易接受了”。

兩三年后是理想出貨階段

目前，番禺市橋的二手住宅售價為1.1萬-1.5萬元/平方米，周邊部分一手住宅才賣1.4萬元/平方米，新地王最終的樓面地價比樓價還高。在周邊樓盤中，金融街融穗瀾灣的售價最高。陽光家緣網簽數據顯示，截至本月25日上午10時，融穗瀾灣(9月12日開盤，批準預售套數為452套)的網簽套數為249套，網簽均價為20942元/平方米。假如新地王未來賣3萬元/平方米，售價就比前地王的網簽均價高出近半。

據了解，目前番禺也有部分售價約為3萬元/平方米的樓盤，但都集中在華南板塊和大學城板塊，這兩個板塊距離廣州市中心區更近，在市民心目中的認同度也更高。黃韜和黎文江均認為，即使新地王要把售價拉升至3萬元/平方米，也需要兩三年的時間，當番禺區，特別是市橋南板塊再沒有土地推出，金融街融穗瀾灣賣得差不多，大學城板塊和華南板塊都沒有太多新貨的時候，才是新地王最理想的出貨階段。

合富置業分區營業經理羅生剛表示，市橋南板塊二手樓的市場需求量大，但放盤量不多，處于供不應求的態勢，新地王拍出后，放盤的小業主的心態會更強硬。