【藍色港灣接盤北京卓展】一直尋求出售的北京卓展終于在資本寒冬找到下家，更令人意外的是接盤者是藍色港灣。

一直尋求出售的北京卓展終于在資本寒冬找到下家，更令人意外的是接盤者是藍色港灣。截至北京商報記者發(fā)稿時，藍色港灣與卓展方面仍未發(fā)布官方消息，但據(jù)一位知情人士透露，雙方高層已在交接，藍色港灣運營、財務人員已派駐北京卓展。

接盤方能力遭疑

靴子落地，但在昨日的商業(yè)地產圈這筆收購卻并不平靜，多數(shù)都在質疑藍色港灣是否有足夠實力拿下北京卓展。據(jù)多位業(yè)內人士了解的情況，北京卓展打包價格約60億元。北京商報記者昨日致電卓展方面，相關人員表示，目前沒有得到明確通知，不便與高層溝通。藍色港灣相關高層則表示，集團負責戰(zhàn)略投資，項目各方面運營正常，并沒有接到變動信息。據(jù)上述知情人士透露，藍色港灣最高層帶著運營、財務人員已去接管卓展。

對于收購方藍色港灣，中國商業(yè)地產聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平認為，藍色港灣近年經(jīng)營剛步入正軌，依照開發(fā)商自身資金實力可能難以供養(yǎng)如此巨量的項目。一位資深商業(yè)地產人士表示，卓展在高端百貨方面經(jīng)驗豐富，但購物中心運營不盡如人意，從團隊管理角度可能與藍色港灣團隊接洽。

卓展東北項目已有輸出管理的案例。十多年前，卓展集團曾進京為長春項目取經(jīng)，當時，為這家東北零售商輸出管理的正是北京老牌高端商企燕莎的運營團隊。長春卓展顧問團隊的多位“燕莎系”高層取經(jīng)之后，長春卓展如今的銷售額已在國內百貨業(yè)位居前列。

“如果是資本層面，投資卓展的更可能是資金成本低、能夠以更便宜的錢收購的非開發(fā)機構。如果從產權和管理上都掌控了卓展，這對于藍色港灣來說太沉重了。”另有人士認為，卓展出售價格一直不低，如果不是賤賣，依照目前市場情況，一般不愿有企業(yè)出手接盤。

隱現(xiàn)資本運作高手

其實，業(yè)界對接盤者實力的質疑也源于藍色港灣項目從土地出讓、估值等多方面非比尋常的過往。

依照2010年藍色港灣可參照的財務信息，未經(jīng)審計資產總額為44.3億元，負債為29.7億元，負債率達67.11%；主營業(yè)務收入為2.1億元，凈利潤為1.1億元。盡管在五年時間里藍色港灣成長迅速，但收益能否覆蓋財務成本還是未知。

藍色港灣的財務本就充滿神秘色彩。此前，北京市國土局朝陽分局網(wǎng)站的土地抵押公示表明，藍色港灣商業(yè)配套一共9.63萬平方米土地抵押給農行北京東城支行，兩份抵押登記起始日分別為2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金額分別為9000萬元和4.062億元。根據(jù)抵押登記公示，藍色港灣土地評估價值先后被評為15億元和65億元。雖然很短時間內，土地評估值飆升50億元，但第三方對藍色港灣項目估值2007年12月前已經(jīng)達72.47億元。

藍色港灣幕后操盤者為王耀輝，善于與信托公司、銀行合作。據(jù)權威媒體公開分析指出，由于商業(yè)地產特性，企業(yè)可以不斷地根據(jù)市價進行重估，獲得更多融資，這便是王耀輝的財技之一。如果最終交易價格真如坊間傳言，藍色港灣不僅需要一個非常出色的運營團隊操盤，還需要有新的金融工具進行資本運作。

運營欠佳的結局

2010年，華熙國際轉手京西商業(yè)地標華西樂茂，由擁有香港背景的東北零售巨頭卓展集團接手。在華熙樂茂運營的三年多時間里，商場多次延期開業(yè)，運營團隊變動頻繁，不僅品牌受損，商場也一直未能進入經(jīng)營正軌。有消息稱，卓展斥資60多億元收購，這在當時顯現(xiàn)了卓展對于解決“燙手山芋”、攻下北京市場的信心。

不過，從接盤到現(xiàn)在，卓展并未實現(xiàn)當初愿景。由于體量過大，在經(jīng)營初期商場大面積商鋪閑置，商氣與人氣長期欠佳。卓展進京還遭遇高端商業(yè)震蕩，不僅奢侈品大牌遲到開業(yè)，高端消費也進入低迷期。在這樣的市場局面下，卓展屢次傳出出售傳聞。盡管每次卓展都予以否認，但在商業(yè)地產圈卻早已不是秘密。有業(yè)內人士曾透露，卓展確實在市場上尋求出售，不過沒有一家進入實質性談判，卓展集團以高于市場價格估值出售。

商業(yè)地產進入大變局時期，馬太效應凸顯，生存艱難的項目加速出局。中國購物中心產業(yè)資訊中心主任郭增利表示，目前物業(yè)出局主要有產權交換、管理權轉讓、項目經(jīng)營屬性轉變、荒廢四種可能。商業(yè)地產的運營難度讓開發(fā)商清醒，部分選擇將物業(yè)脫手給投資或運營機構。北京卓展周邊商業(yè)環(huán)境已發(fā)生很大變化，尤其是周邊商業(yè)項目成長后競爭加劇，藍色港灣未來能否通過良好運作帶來收益機會，壓力與難度都不小。

目前的傳言價格與北京卓展當初收購價格相當，多位商業(yè)地產圈人士認為，這一價格超出預期甚至難以被理解，但對于卓展而言，多年投入以及承受的長期虧損，成交價格合乎情理。