【買房還能做“理財” 透視多地房地產非法集資亂象】購買一套黃金地段商品房，竟能獲得高達80%的房款返還？湖北省黃石市市民周先生購買的養老公寓就宣稱“具有投資功能”，買房后5年內可獲得高額現金收益。然而，如此“劃算”的樓盤如今成了爛尾項目，淪為一起非法集資騙局。

買房還能做“理財”，5年內返還80%房款？--透視多地房地產非法集資亂象

“新華視點”記者

購買一套黃金地段商品房，竟能獲得高達80%的房款返還？湖北省黃石市市民周先生購買的養老公寓就宣稱“具有投資功能”，買房后5年內可獲得高額現金收益。然而，如此“劃算”的樓盤如今成了爛尾項目，淪為一起非法集資騙局。

“新華視點”記者多地調查發現，隨著樓市近期持續分化，已被法律明令禁止的房企非法集資手法翻新。一些不法企業將住宅、商鋪乃至車位冠以“理財產品“名義發售，部分購房者數億元投資款血本無歸。

日前，國務院下發《關于進一步做好防范和處置非法集資工作的意見》。據了解，多省市住建部門已啟動房地產非法集資風險專項排查行動。

“兩折購房”理財成爛尾樓，購房客數億元資金不保

據湖北省住建部門相關負責人介紹，當前房地產領域涉嫌非法集資存在兩類手法：一是房企與中介串通，以投資房地產項目開發建設名義，發售所謂的“理財產品”，向社會公眾吸收資金；二是取得預售許可證前，以內部認購、發放VIP卡獲得返利等形式，向社會公眾吸收資金。

在黃石市，由花湖致遠地產公司開發的“上上坊養老型酒店公寓”就是曾發售“理財產品”的樓盤。2014年初，300余位購房者先后預交了數十萬元意向金，不料陷入騙局。

記者在該樓盤的宣傳廣告中看到，開發商聲稱“既真實擁有，又有投資功能”：購房者每投資10萬元，第一年可獲12%的收益率，此后每年收益率增加2個百分點，5年累計收益達房款的80%，同時擁有公寓產權，“等于兩折購房”。

受害者黃先生說：“這家養老公寓到現在連樣板房都沒蓋，不光是拿房遙遙無期，20多萬元的意向金眼看也要不回了。”據辦案部門介紹，因資金鏈斷裂，開發商花湖致遠地產公司已進入破產程序，其發售的“理財產品”涉嫌非法集資，涉案金額達3億多元，眾多購房者向房企繳納的預付款面臨本金不保的危險。

除了養老公寓，一些受害者反映，住宅、商鋪、車位均曾被不法企業用于發售“理財產品”。據安徽省高級人民法院查明，安徽亳州興邦公司在海南、河北等地炮制多個非法集資項目。如在海南海口紅街廣場、鳳景城等商業地產項目中，興邦公司采取“返本銷售、約定回購”形式高息招攬理財資金，相關責任人已因非法吸收公眾資金獲刑。

據了解，該公司曾與投資者約定，如果一次性以“成本價”購房，3年后購房款可全部返還，且擁有房屋所有權。然而，這是一起“龐氏騙局”，投資者繳納的房款均被挪用于彌補企業資金缺口。審判書顯示，安徽亳州興邦公司累計非法集資35億元，4萬多名群眾受害。

“這些違規理財產品的目的就不是銷售房屋，而是‘擊鼓傳花’緩解企業資金壓力，一旦資金鏈斷裂，投資者將本息難保。”重慶大學財稅與金融學院教授陳晴說。

不少房地產“理財產品”是騙局，合同、預售證都造假

據了解，高息返還房款、給予現房回報，是種種理財騙局的主要誘餌。北京一位投資了河北某房企“投資性地產理財項目”的市民告訴記者，自己和親友前后“借給”房企600萬元，約定的年化收益率一度超過40%，還能“給現房作為返利”。

然而，記者調查發現，在高利息、高收益、高回報的背后，“名為銷售房產、實為借錢融資”存在較大風險，不少所謂的“理財產品”實質是設局欺騙投資者。

--假資質。法律人士指出，多數房地產公司、養老公寓經營企業根本沒有向公眾公開發售理財產品的相關金融牌照。但浙江杭州一位“養老地產公寓權益型會員”的銷售人員趙經理宣稱，市民出資購房成為其會員，可選擇由公司負責經營租賃，定期獲得高額分紅。

然而，該樓盤營業執照顯示，其經工商部門核準的經營范圍僅為旅游項目開發和旅游咨詢服務，甚至沒有房地產開發資質。

--假合同。在不少案件中，開發商的合同、預售證均造假。據辦案部門介紹，湖北“上上坊養老型酒店公寓”案件中，項目開發商向購房者展示的“房屋預售許可證”，是復制和修改自其他項目的假證。造成眾多群眾受害的安徽亳州興邦公司也曾用“預訂合同書”替代正規房屋買賣合同，以躲避監管。

--假擔保。還有一些“理財產品”利用投資者不了解法律法規，宣稱以住房、商鋪、車位等不動產作為擔保物，“還不上錢就給你現房”。但實際上受害者往往根本無法取得產權。

重慶市一名推銷“晉愉V鋪”的地產中介說，購房者在住宅正式過戶前，可另外先繳納8萬元的“車位預收款”。開發商對這筆資金按年息10%給予購房者現金收益，在住宅過戶前退還這筆預收款。“購買者不限于本小區住戶，任何人都可以買，相當于房企把車庫抵押給你，以每年10%的利息借錢。”

然而，根據重慶市現行物業管理條例規定，非本小區業主禁止購買本小區車位，房屋登記機構不予過戶。“一旦開發商資金鏈斷裂，消費者存在無法收回本金，同時無法獲得車位產權的風險。”陳晴說。

多省市住建部門啟動非法集資風險專項排查

最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋明確，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，應以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

現行商品房銷售管理辦法進一步規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包的方式租銷售未竣工商品房。

據了解，湖北、安徽等地已對房地產行業開展非法集資風險排查行動。北京市打非辦專項辦副主任沈鴻表示，從2015年4月起，北京市已開展打擊非法集資專項整治行動。

安徽省社科院房地產研究所所長孔令剛指出，群眾貿然投資非法集資項目，其實質是參與民間借貸行為。“一些民間集資合同承諾的高利息，超過相關司法解釋的年息不超過36%的上限，所謂的高收益不受法律保護。一旦樓盤資金鏈斷裂、企業破產，投資者很難直接追訴地產公司。”陳晴說。

專家表示，居民購買正規住宅、商鋪及車位，有權要求中介機構出具銷售證照，并在當地房地產市場交易部門核實合同備案信息。

監管部門提示，購買非法銷售樓盤或者其他不動產使用權，最終難以兌現高收益承諾，對投資者的利益損害極大。“組織參與非法集資刑事案件，可能涉嫌非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪，值得引起群眾警惕。”最高人民法院刑三庭副庭長羅國良說。(記者杜放、張翅、李勁峰、俞菀)