觀點地產(chǎn)網(wǎng) 十里洋場的上海灘對潘石屹來說或許是個情感復(fù)雜的地方。不久前，他才在這里與郭廣昌握手言和，將爭執(zhí)多年的外灘地王拱手讓出。但也正是在這片土地上，他把SOHO3Q的生意做到了張玉良的摩天大樓里。

12月2日，綠地控股分別與SOHO3Q、優(yōu)辦在“共享辦公空間”和“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)樓宇租賃”方面達成合作，首批項目將落地在北京和上海的核心區(qū)域。

有別于外界熟知的“包租公”角色，在這筆生意中，潘石屹甘愿當起“二房東”，雖然角色發(fā)生轉(zhuǎn)變，但SOHO中國似乎并不吃虧。SOHO中國總裁閻巖表示，這是SOHO中國轉(zhuǎn)型中的一種運營模式，目的是為了能夠在非SOHO中國持有的物業(yè)上也能落戶SOHO3Q.

“未來商辦物業(yè)不管是持有出租，還是銷售，增量需求很大一部分來自創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，這些企業(yè)入駐之后除了辦公本身的需求，更多時候也要求運營方扮演起孵化器的角色，能不能提供這樣的服務(wù)最終決定這個企業(yè)會不會選擇你的物業(yè)。”綠地相關(guān)人士向觀點地產(chǎn)新媒體指出。

然而，當綠地這家以商辦銷售市場“排頭兵”角色自居的開發(fā)商將橄欖枝拋向共享辦公領(lǐng)域的新星時，外界似乎已經(jīng)嗅到了不一樣的味道。

服務(wù)轉(zhuǎn)型或許僅僅只是綠地尋求變革的因素之一。有業(yè)內(nèi)人士認為，隨著綠地商辦項目的增加，其傳統(tǒng)運營模式的瓶頸和弊端開始顯現(xiàn)，對極度依賴商辦貢獻業(yè)績的綠地來說，配套服務(wù)成為了其銷售和提升租金回報的掣肘。

“一個買不到面粉，一個是手頭面包過剩，想聯(lián)手做深加工食品。不管是否靠譜，先爭取嘗試。”

張玉良、潘石屹抱團

簡單來說，在與潘石屹的合作中，綠地將提供場地，而SOHO3Q則發(fā)揮其在空間設(shè)計、施工管理、營銷推廣、運營管理等資源。雙方計劃在一二線城市共同建設(shè)和運營一批以創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為目標客戶的共享辦公空間，其中北京和上海將成為首批試驗田。

綠地方面披露，截至9月末，其可供出租物業(yè)面積近160萬平方米，出租率超9成，現(xiàn)在SOHO3Q的引入無疑將很好地填補這不到一成的物業(yè)空置。

不過，上述綠地集團人士指出，綠地跟SOHO3Q的合作不限于綠地持有型的物業(yè)，包括銷售物業(yè)都是可以進行合作的。

“綠地商辦的體量很大，潘總也是希望有這樣的合作伙伴來推廣他們業(yè)務(wù)的市場占有率，SOHO3Q的邏輯其實跟物業(yè)公司是一樣，它首先肯定是需要一定的量。”

這種擴張想法在潘石屹今年的表態(tài)中也有跡可循，自年初發(fā)布SOHO3Q計劃以來，SOHO中國已在7月底之前相繼在北京和上海開設(shè)了5個SOHO3Q中心，擁有超過3000個座位。

按照潘石屹的規(guī)劃，今年年末之前，SOHO3Q中心的數(shù)量將增加至11個，并擁有約1.1萬個座位，2016年這一數(shù)字將達到4萬個，之后兩年將奔著10萬的目標而去。

但就眼下來看，SOHO3Q共享辦公更多是落實在SOHO中國自有物業(yè)中。因此，在潘石屹更長遠的設(shè)想中，SOHO3Q的目標是進駐到其他開發(fā)商的物業(yè)中以及北京、上海以外的區(qū)域。

此番傍上國內(nèi)商辦銷售市場份額最大的綠地，SOHO3Q的擴張毫無疑問是找到了一塊迅速做大的“跳板”，而對綠地來說，其日益龐大商辦物業(yè)也借此站上了風(fēng)口。

“不論是開發(fā)商還是‘二房東’，其背后都有一個上市融資的夢想。對開發(fā)商來說，一旦運營成熟將這塊業(yè)務(wù)剝離單獨上市，亦是轉(zhuǎn)型的方向之一；而對于那些運營商來說，其本身也是創(chuàng)客之一，一旦形成規(guī)模，或許就是下一個WeWork。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒指出。

不過，也有熟悉商辦市場的業(yè)內(nèi)人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，綠地與SOHO3Q的合作并非盡善盡美，反倒是試驗的意味頗濃。“一個買不到面粉，一個是手頭面包過剩，想聯(lián)手做深加工食品。不管是否靠譜，先爭取嘗試。”

拯救綠地寫字樓大兵

綠地在辦公物業(yè)中找尋風(fēng)口或許并非偶然，要知道2014年，正是商辦物業(yè)貢獻的1296億元銷售額幫助綠地超越萬科坐上國內(nèi)房地產(chǎn)市場的頭把交椅。

然而，這種良好的銷售勢頭在新的一年里似乎并未得到很好的延續(xù)。觀點地產(chǎn)新媒體查閱公告獲知，今年上半年綠地集團累計實現(xiàn)銷售額827億元，其中商辦物業(yè)占比42%，貢獻銷售347.34億元。

與之形成鮮明對比的是，綠地去年完成全年銷售額2408億元時，商辦部分貢獻了1296億元，占比達54%。上述數(shù)據(jù)對比在一定程度上也反映出綠地商辦物業(yè)的銷售已經(jīng)顯現(xiàn)出一定的頹勢，這也直接導(dǎo)致綠地在面對2800億銷售目標時顯得有些力不從心。

“購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者，往往更看重項目的投資回報率，而投資回報率高的商業(yè)產(chǎn)品，其開發(fā)商均具有較好的運營能力。綠地集團作為商業(yè)地產(chǎn)的建造商，散賣產(chǎn)品對其取得高額投資回報具有一定的阻礙。”在市場人士看來，綠地商辦銷售的不可持續(xù)性癥結(jié)或許在于去過略顯粗放的經(jīng)營模式。

據(jù)了解，綠地旗下寫字樓產(chǎn)品目前有綠地中心、綠地中央廣場和綠地啟航國際三類。雖然綠地從未詳細披露其商辦物業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模，但是24幢已建和在建的超高層建筑已足以窺見一斑。

戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英向觀點地產(chǎn)新媒體表示，綠地與SOHO3Q的合作也是在當前寫字樓市場疲軟情況下的一種出路。

“綠地有比較大的商業(yè)儲備，這些商業(yè)空間儲備完全可以通過一定的商業(yè)模式轉(zhuǎn)換帶來一些影響力，創(chuàng)新說到底就是提供一個平臺。”

魏超英指出，在市場和購買力均陷入疲軟時，寫字樓的空置率明顯上升，尤其是在二線城市，“西部地區(qū)、中部地區(qū)、東北和華北地區(qū)相對比較嚴峻”，而這些二線區(qū)域正是綠地大力布局的市場。

雖然綠地集團相關(guān)人士否認這一嘗試的直接訴求并非解決空置率，而是增加商辦物業(yè)的含金量，但同時他強調(diào)商辦的出租情況反過來也會影響物業(yè)的銷售。

不可否認，涉足共享公辦這種物業(yè)形式，既有開發(fā)商的戰(zhàn)略考量，亦有無奈之處。周志鋒稱，一些自建物業(yè)的開發(fā)商，會拿出辦公樓中位置比較差的區(qū)域作為創(chuàng)客空間。“這些空間本來租金水平就比較低，附加上一些服務(wù)和概念后，反而會得到相對較高的租金回報。”

但更現(xiàn)實的問題是，創(chuàng)客空間這種辦公物業(yè)形式，只能走“小而美”的小眾路線，市場空間有限，未必適合大規(guī)模復(fù)制。“這種形式在一線城市有一定市場，而大多數(shù)二線及三四線城市并不適合。”