業內人士認為，無論是一手的開發商還是整合轉租經營的“二房東”，其背后都有一個上市融資的夢想，而將業務上市則是終極目標。

伴隨著“大眾創業、萬眾創新”口號的興起，針對小微型創業公司打造的“聯合辦公”、“創客空間”如雨后春筍般出現，不僅催生出優客工場、Founder這樣的專業運營機構，甚至連SOHO中國、萬科、瑞安等知名房企都紛紛涉足。目前出現的創客空間有何特色？究竟是什么吸引開發商和投資人看好這種辦公形式？業內人士認為，無論是一手的開發商還是整合轉租經營的“二房東”，其背后都有一個上市融資的夢想，而將業務上市則是終極目標。

創客空間的“二房東”也是創客

仲量聯行中國區研究總監周志鋒表示，實際上“聯合辦公”這種形式并不新鮮。在上海、北京等城市，早就有“服務式辦公”這種商務辦公形態，知名的如雷格斯、TEC等，都是為租戶提供短期的商務空間，租金按照工位計算。而大洋彼岸的美國，“創客空間”的鼻祖——WeWork，經過7年運作，N輪融資，估值更是已高達百億美元，其投資人不乏高盛這類投資大鱷。

周志鋒介紹說，目前國內創客空間的運營主體，一類是萬科、SOHO中國等開發商，另一類就是優客工場、Founder等運營商。這些運營商并不是自己開發物業，而相當于“二房東”，與業主方簽訂較大的物業面積和租賃年限，經過裝修和包裝，再以工位為單位租賃給創客，從形式上看更接近WeWork。事實上，不論是開發商還是“二房東”，其背后都有一個上市融資的夢想。對開發商來說，一旦運營成熟將這塊業務剝離單獨上市，亦是轉型的方向之一；而對于那些運營商來說，其本身也是創客之一，一旦形成規模，或許就是下一個WeWork.

創客空間贏在增值服務更多

目前，在雷格斯位于珠江新城的珠江城大廈、高德置地廣場、天河路萬菱匯以及環市東廣東國際大廈(63層)等的幾個聯合辦公場所，租用一個辦公位置最低只要支出8元/天。而創客空間與普通辦公樓最大的不同在于，一個人就可以租賃一個“工位”進行辦公，租期不定，最短的有一周起租，最長的也可以簽到一年，甚者更長。

從租金上看，一般創客空間的租金水平會比普通辦公樓要高。而與雷格斯為代表的“服務式辦公”相比最大的不同在于，創客空間能夠提供更自由、開放的交流空間，辦公氛圍更輕松，能為創業型公司提供與不同行業、不同人群交流、碰撞的機會。更重要的是，很多開發商或創客空間的運營商，都會為正值培育、發展期的創客租戶提供增值服務。例如萬科旗下專門為小微租戶服務的“星商會”以及Founder，都為入駐租戶提供注冊、法務、財務、協同辦公等配套服務；SOHO中國的3Q也會利用其董事長潘石屹在投資界強大的人脈，圍繞著創業邀請投資界人士前來講座；他們會為創業企業提供法律、人事、財務知識沙龍講座；聘請領袖企業創始人，為創業者提供導師服務；甚至會對處在種子期的租戶進行投資，引入資金進行資源對接。

創客空間適合“小而美”路線

對于開發商來說，涉足“創客空間”這種辦公物業形式，既有戰略考量，亦有無奈之處。周志鋒表示，一些自建物業的開發商，會拿出辦公樓中位置比較差的區域作為創客空間。“這些空間本來租金水平就比較低，附加上一些服務和概念后，反而會得到相對較高的租金回報。”周志鋒舉例說，比如澳大利亞知名地產開發商西田集團(Westfield)就開創性地在舊金山的購物中心內引入定制型的創客空間，讓原本租金低、招租難的區域提升價值。

據周志鋒透露，上海也有幾家購物中心醞釀引入創客空間。更現實的問題是，在京滬這種國際大都市，整層大面積租賃辦公物業的跨國或金融機構，一般都會選擇陸家嘴、南京西路等知名商圈的超甲級辦公樓，而其他一些辦公樓則會考慮增加附加值以實現較高的出租率和租金回報。而在國家“大眾創業、萬眾創新”的政策引導下，小微型創業企業是很大的一片市場，值得開發商去挖掘。

不過，周志鋒也指出，創客空間這種辦公物業形式，只能走“小而美”的小眾路線，市場空間有限，未必適合大規模復制。“這種形式在一線城市有一定市場，而大多數二線及三四線城市并不適合。很多城市都有政府主導的產業園區和產業孵化器，政府給予一定的補貼，創業企業更愿意選擇進園區。”此外，創客空間的租金水平也很難走高，小微企業能夠承受的租金水平有限，而一旦做大做強后，一般就會選擇搬離。周志鋒表示，像WeWork雖然已有大筆融資在手，但遲遲沒有加快拓展步