觀點地產網 這邊廂南豐集團剛剛退出遠洋地產，那邊廂九龍倉也做出了同樣選擇。

12月10日晚，九龍倉集團有限公司宣布與一獨立第三者訂立了一項協議，向對方出售所持有的全部遠洋地產控股有限公司股份權益，每股作價5港元，總現金作價約為22億港元。

九龍倉表示，此項出售預期于下周初完成。九龍倉目前擁有約4.45億股遠洋地產股份，占遠洋地產已發行股本約5.925%。

九龍倉稱持有上述投資組合數年，按成本計平均每年回報率超過5%。在上述交易完成后，九龍倉將不再持有任何遠洋地產股份。

但關于交易事項的協議內容和獨立第三方的身份，九龍倉方面并未予以披露。

對于觀點地產新媒體的查詢，遠洋地產方面表示：“對于近幾日公司股權的變動，遠洋的態度和回應都以公告為主。”接近遠洋地產的人士則透露，公司投資部目前還不清楚九龍倉的交易對手身份，同樣在密切關注此事。

而僅僅兩天前，安邦保險斥資77.84億港元接盤南豐集團持有的遠洋地產20.5%股權，一躍成為遠洋地產第二大股東。聯系近期連連出手的險資舉動，九龍倉交易對手的真實身份著實引人矚目。遠洋身上再次上演的股權變動，會不會又是一次險資的進擊？

神秘買家搶籌

遠洋地產的近期股權變動在交易市場中已經可以窺見一斑。12月10日，遠洋地產開市前有8宗大手成交，每股作價5港元，共涉及6.51億股，涉資32.56億港元。受此影響，遠洋地產盤中股價一度升至5.22港元。

及至12月10日晚，九龍倉宣布出售股權明證了遠洋地產的股權變動，而幕后斥22億港元接盤的神秘買家同樣引發了市場的強烈好奇。

經過12月7日安邦保險的登堂入室，市場對九龍倉交易對手的猜測很難與險資無關。有港股分析師對觀點地產新媒體表示，確實不排除險資接盤的可能。

根據聯交所披露的權益資料，中國人壽目前持有遠洋地產29.03%的股權，安邦保險持有遠洋地產20.5%的股權。

在保險資金運用管理暫行辦法的規定中，除保險產業企業和非保險金融企業外，保險公司不能對其他企業實現控股。與生命人壽在金地的地位一樣，30%也是橫亙在中國人壽與遠洋地產控制權間無法突破的屏障。

在中國人壽之外，剛剛入場的安邦保險會不會就是繼續抄貨的人？答案還未揭曉。但倘若是安邦從九龍倉處買下5.925%的股權，其在遠洋地產的累計持股比例將達到26%。

另一個更為大膽的猜測則是，如果12月10日發生的大宗交易接盤手皆為安邦，其將持有遠洋地產股權將達到29.269%，逆襲成為第一大股東。

站在中國人壽的角度，這個數字將難以忽視。美銀美林12月9日報告就指出，南豐出售股權予安邦后，中國人壽仍然為遠洋的最大股東，“但中國人壽可能不太滿意同業安邦成為遠洋的第二大股東”。

無論此次九龍倉的交易對手是誰，中國人壽和安邦保險在遠洋地產的第一、二大股東地位已經顯現。對于遠洋地產而言，這種格局的關鍵也在于平衡。

美銀美林認為，在國壽和安邦的支持下，遠洋有望獲得估值重估。但也有分析認為，股權變動雖不影響遠洋地產的短期運營，但從長期來看不排除會在管理策略上有所調整，由生命人壽和安邦保險持作大股東的金地可謂前例。

縱觀近兩年國內房企的股權架構變動，對國內房地產市場最為看好的無疑就是動作兇猛的險資。

從萬科、遠洋到金地、金融街等房企都已成為險資的“獵物”。據觀點地產新媒體不完全統計，目前133家A股房企中，已被險資進入前十大股東的房企達到21家，占比15.8%。

在市場分析人士看來，險資如此鐘情房地產，主要是就是因為投資回報穩定且收益較高。

“更重要的是，對于保險企業而言，保險尤其是壽險一般具有期限長的特點，因此更傾向于投資期限同樣長的不動產，以達到現金流匹配的目的。股票也符合期限長的特點，但考慮到‘牛短熊長’，不動產相比會更穩健。”

由于政策的捆綁長年來都無法進入房地產領域的險資如今洶涌而出，勢必對房地產行業大的格局帶來強烈震蕩。

與險資的雄心勃勃形成強烈對比的，是港資企業的離場潮。在南豐集團和九龍倉此次股權出售前，包括李嘉誠旗下公司、新世界、華人置業、中渝置地等港企都將大部分內地項目陸續續出售清倉。

港資離場潮

由李嘉誠旗下項目的出售，到今年相繼而來的多家港企出售項目，內地房地產市場調整轉型時，港資企業似乎已經用行動說明了看法。

在內地擁有約千萬平方米土儲的九龍倉，也已經意識并做出收縮戰線的實際舉動。

從九龍倉集團前主席吳光正今年5月卸任時的表態，或許可以看到部分港企對內地市場的進退之因。

“內地的大開發商都在說黃金時代已經過了，現在是運作和經營的時代，這個是正確的。”

吳光正彼時坦率表示認同“黃金時代”已過的觀點，內地銷售物業目前面對的挑戰相較以往更大。

“八九年前九龍倉開始投資內地的房地產發展事業的時候，市場環境有其優點，第一，當時還算黃金時代，可以買到便宜的地，賺到比較可觀的利潤。第二，當時的人民幣是弱的，我們不單是買土地儲備，還買人民幣儲備，所以這種商業模式是可以得益的。”

在土地成本日漸高昂而房價漲幅已經放緩的今天，以土地增值和人民幣匯率為支點的商業模式已經不再存在。也正是基于此，九龍倉在近三年中開始減少投資。

“九龍倉目前進入內地15個城市，布局會慢慢減少到一半，集中到七八個城市。”今年8月，九龍倉集團有限公司第一副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席的周安橋在業績發布會上如是表示。

九龍倉對于遠洋地產的減持，此前也有些許跡象。今年5月，九龍倉以6.53港元成交均價減持遠洋地產920萬股，套現6007.6萬港元。

對于港資企業的選擇，有港股分析師對觀點地產新媒體分析稱，港資企業不乏海外投資渠道機會和經驗，在內地房地產爆發性增長消退以及人民幣貶值的可能預期中，港企很可能選擇出售內地物業套現另投他處。

同時，港資房企在內地拿地有不少是在二三線城市，當時開發的時候房價上漲，所以有利可圖，但目前市場分化很大，且港企在這些城市的開發能力有限，把項目賣給國內開發商可能還可以規避風險，實現利益最大化。