上市房企如“網紅”般搶手，被險資及產業資本兩“壕”客看上，有業內人士認為，武器無非是兩樣：一是地產公司擁有的優質物業資產和土地資源儲備，二是分紅收益率。

最近，地產巨頭萬科變身當下最搶眼的“網紅”，熱倒一片。

12月4日，萬科簡報稱，前11個月，該公司的銷售金額突破2200億元，去年年底一度爭得你死我活的頭把交椅，現在還是風平浪靜地粘在萬科的屁股底下。

12月7日，萬科公告第一大股東再度易主，一石激起千層浪，讓業界目光再次聚焦近期資本市場頻現的舉牌行為。今年以來，保險土豪們舉牌A股地產公司的現象不減反增，傳統地產巨頭均被險資舉牌，而且數額巨大。

上市房企如“網紅”般搶手，被險資及產業資本兩“壕”客看上，有業內人士認為，武器無非是兩樣：一是地產公司擁有的優質物業資產和土地資源儲備，二是分紅收益率。

保險壕舉牌地產公司不減反增

萬科A12月7日發布公告稱，鉅盛華及其一致行動人前海人壽保險合計持有萬科股票占公司現在總股本的20.008%，再度超越華潤成為萬科第一大股東。

在此之前，萬科股權爭奪戰已經上演了好幾輪，在今年7月至8月，前海人壽短時間內購買7.36億股萬科A，占萬科A總股本的6.66%，與其一致行動人通過集中競價方式共計購買16.62億股萬科A，占萬科A總股本的15.04%，一度成為萬科A第一大股東；不過此后華潤在8月31日和9月1日共耗資約4.97億兩次增持萬科，加上旗下全資子公司中潤國內貿易有限公司持有的股份，華潤共計持有萬科15.29%股份，重奪第一大股東。

繼去年安邦保險舉牌金融街引發熱議之后，萬科、金地、佳兆業、華業集團、碧桂園等上市房企都被險資資本大鱷舉牌或收購股權。今年以來保險壕們舉牌A股地產公司的現象不減反增，傳統地產巨頭“招、保、萬、金”均出現被險資舉牌經歷，而且數額巨大，動輒幾千萬股甚至幾億股。除了廣為人知的前海人壽及寶能系舉牌萬科A，近期還有國華人壽兩度舉牌華鑫股份，中科匯通兩次舉牌國農科技。此外，詳式權益變動書顯示，若前海人壽及其一致行動人參與華僑城A的定增獲批，將持有華僑城A股權8.68%。

最近一例當屬京投銀泰，該公司12月2日發布公告稱，陽光人壽于11月30日增持公司股份19.99萬股，占公司總股本的0.03%。增持完成后，陽光人壽和陽光財險合計持有公司股份3712.95萬股，占公司總股本的5.01%。

險資、產業資本與PE三足鼎立

據統計，今年以來已有20多家上市公司公告其被相關機構或個人投資者通過二級市場舉牌。從行業分布看，今年A股市場被“舉牌”的公司大多處于傳統行業，排在前三位的是地產、商業貿易和化工。

從舉牌方來歷來看，險資、產業資本與PE三足鼎立：險資是這輪舉牌浪潮的新起力量，對國企有明顯的偏好；產業資本一直是舉牌并購市場的主力；而私募股權基金也日漸活躍。

廣證恒生宏觀策略團隊蘇培海、李如娟等分析師認為，今年A股市場被“舉牌”的公司大多處于地產等傳統行業，這是因為傳統產業面臨著產能過剩、去庫存壓力、內需外需不足和新興產業沖擊等多方面發展困境，轉型升級迫切但這過程中折戟沉沙也不少見。資本方“舉牌”上市公司后，或重新注入資產重組，或進行轉型升級。

看好地產公司土地資源儲備

保險資金投資房地產目的何在？華泰證券分析師謝皓宇認為，目前處于資金充分過剩、且沒有單一蓄水池帶來的大類資產配置時代，中國保險目前40%左右的銀行存款配置需要重配。“我們按照房地產開發周期3年來測算，3年期定期存款的總利潤回報是2.75%(單利)，房地產的利潤率平均在15%。那么，即便考慮到協議存款利率會略高于定期存款利率，但仍然處在較低水平，與其巨大占比相比，房地產的配置比重也有增加的空間。”

謝皓宇認為，在不考慮估值波動的情況下，買房就是賺取持有升值價值，買房地產股票就是賺取開發商品價值。買房的最大影響變量是房價，房地產股票最大影響變量是地價，所以我們需要評判的是房價和地價未來哪個升值空間更大。從2011年調控以來，地價的升值幅度超過了房價，僅在2013年略有跑輸，但整體上仍然是領先，按照目前土地供給將繼續管控的情況下，地價漲幅超過房價仍然是大概率事件。

廣發證券房地產研究小組認為，險資及產業資本舉牌地產股，一方面是看好地產公司擁有的優質物業資產和土地資源儲備，如金融街、中國國貿在北京的優質的持有型物業資產，京投銀泰在北京地鐵上蓋的物業和土地資源，而這些地產股的PB相對較低，通過收購股權的方式間接獲取資產收益權比直接收購資產更劃算，同時，優質的持有型物業資產與低成本的保險資金對接，是未來不動產金融化的大勢所趨。

一方面，在目前的低利率環境下，優質藍籌地產股的分紅收益率更加有吸引力，如萬科A2014年度拿出歸屬凈利潤的35%，即55.24億元進行分紅，相對于2014年末約1531億元的總市值，期間分紅收益率達3.60%。

地產公司管理體制開始調整

在外人看來，外來資本舉牌地產公司，是明星與“網紅”的結合。但在房地產公司看來，卻是“野蠻人”的入侵。

為防止野蠻人繼續入侵，地產公司在管理體制上也開始有所調整。如金融街董事長劉世春曾在投資者交流平臺上表示，集團將確保大股東地位，核心目標是改體制，向一線大區授權核心高管開展工作，改革總部高管和大區公司管理團隊以及項目團隊分配機制。

對于萬科，《中國企業家》的報道曾表示：“今年以來萬科高層主要精力就是在跟潮州人斗。”在前海人壽舉牌萬科之后，萬科管理層曾與華潤集團會面，以尋求第一大股東的支持。今年8月底至9月初，華潤通過兩次增持萬科約0.4%的股份，使其持股達到了15.29%，曾重奪第一大股東之位。

此次前海人壽重新成為萬科第一大股東之后，華潤方面是否會繼續增持不得而知。但萬科方面已經作出表態，強調公司股權結構分散，第一大股東發生變更后，仍不存在控股股東和實際控制人。按照萬科公司章程相關規定，前海人壽未取得萬科的控股股東和實際控制人地位，目前萬科仍然是無實際控制人的公司，同時，董事會在此任2017年3月到期之前，在持股比例沒有超過30%之前不會進行改選。