北七家鎮(zhèn)一帶目前商品房價格在2.8 萬元/ 平方米左右，宏福苑小產(chǎn)權(quán)房相對低廉的價格吸引著購房者。中國航天科技集團五院的700 多名職工也曾經(jīng)做著這樣的“住房夢”，然而近兩年來，始于2013 年的宏福苑小區(qū)團購房事件，像夢魘一樣讓這700 多名職工寢食難安。?

北七家鎮(zhèn)一帶目前商品房價格在2.8 萬元/ 平方米左右，宏福苑小產(chǎn)權(quán)房相對低廉的價格吸引著購房者。中國航天科技集團五院的700 多名職工也曾經(jīng)做著這樣的“住房夢”，然而近兩年來，始于2013 年的宏福苑小區(qū)團購房事件，像夢魘一樣讓這700 多名職工寢食難安。

沿北京城中軸線一路向北，離奧林匹克森林公園只有11公里的昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村“生長著”北京市最大的小產(chǎn)權(quán)房聚集區(qū)——宏福苑小區(qū)。

小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，但中國房地產(chǎn)報記者近日得到線索，宏福苑小區(qū)南一區(qū)和南二區(qū)最近仍然在加緊施工，其中幾棟樓主體工程已經(jīng)完工，正在以1.58萬元/平方米的均價對外出售。

而北七家鎮(zhèn)一帶目前商品房價格在2.8萬元/平方米左右，宏福苑小產(chǎn)權(quán)房相對低廉的價格吸引著購房者。中國航天科技集團五院(以下簡稱“航天五院”)的700多名職工也曾經(jīng)做著這樣的“住房夢”，然而近兩年來，始于2013年的宏福苑小區(qū)團購房事件，像夢魘一樣讓這700多名職工寢食難安。

單位組織的福利購房

2013年3月，航天五院工會組織年輕職工團購距離單位只有十多公里的宏福苑南一區(qū)5棟未開建的小產(chǎn)權(quán)房。航天五院700余名職工參加了這次團購。當時宏福苑團購價是9200元/平方米，雖然逼近萬元大關(guān)，但還是比商品房便宜很多。而且宏福苑是比較成熟的社區(qū)，在航天五院之前，總裝備部、安貞醫(yī)院等多個單位都曾經(jīng)組織職工團購小產(chǎn)權(quán)房，因此很多年輕職工開始東拼西湊，向親戚朋友舉債購買小產(chǎn)權(quán)房，生怕錯過這次機會。

航天五院與北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村委會、宏福集團下屬宏福建工集團有限公司簽訂了《北京市昌平區(qū)宏福苑小區(qū)房屋買賣合同之框架協(xié)議》。按照該協(xié)議，參與購房職工于2013年5月向宏福建工集團賬戶繳納了60%的首付房款，總金額約3.9億元。收到房款后，宏福集團開始施工建設(shè)。

2013年11月22日，國土部、住建部兩部門聯(lián)合下發(fā)緊急通知，指出“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)、銷售和購買不受法律保護，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”的行為，堅決拆除一批、教育一片，同時對違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”補辦手續(xù)的要嚴肅處理。

在政策高壓之下，宏福集團停止了小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，此時5棟樓均剛剛建完地基或蓋至第2層。2014年3月，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村村民委員會、北京宏福建工集團與航天五院總體部和508所決定解除“購房協(xié)議”，同時簽署《退款協(xié)議》，明確雙方為借貸關(guān)系，宏福集團承諾2014年12月底前退還全部已支付房款。

然而，還款的事情并不順利?！昂旮＜瘓F承諾給我們退款，但卻一拖再拖，如今我們錢財兩空?！眳⑴c團購宏福苑小產(chǎn)權(quán)房的職工代表趙建國對中國房地產(chǎn)報記者訴說兩年來的遭遇，“在宏福集團和單位向職工再三進行解釋和安撫的情況下，我們安靜地等待還款。我們通過單位協(xié)商、信訪維權(quán)等各種途徑想拿回購房款，但都沒有成功。”

艱難的退款路

根據(jù)宏福集團與航天五院簽署的退款協(xié)議約定，2014年12月31日是宏福集團的最終還款日，如果違約將按照每年6%的利率罰息，并且利息逐年翻倍?！锻丝顓f(xié)議》中還引入了北京溫都水城資產(chǎn)管理有限公司作為宏福集團的連帶保證人，對航天五院的購房職工債權(quán)所發(fā)生全部費用承擔連帶保證責任，保證期至退款完成。

看似天衣無縫的退款協(xié)議，讓航天五院的購房職工暫時吃了定心丸。但到2014年12月，鄭各莊村委書記兼宏福集團董事長黃福水突然表示，公司今年經(jīng)營不佳，無法按照協(xié)議還款，要求將還款日期延遲1年至2015年12月。宏福集團派副總經(jīng)理陳剛到航天五院購房職工大會上承諾，確保2015年6月份還款50%，2015年12月底還清所有欠款，并答應(yīng)年底前立即償還職工部分利息。

2015年6月，宏福集團再次表示，無法按承諾償還50%的欠款，并表示在爭取其他途徑，確保12月還款。這次還款期限的拖延讓航天五院購房職工徹底失去了耐心，他們請求單位領(lǐng)導(dǎo)出面與宏福集團協(xié)商。

在購房職工幾次三番要求集會抗議示威的情況下，宏福集團僅于2014年底償還部分人員房款利息共計人民幣約1529萬元(按3%年利息計算)，于2015年5月4日償還本金約1126萬元，于2015年9月8日償還本金約1059萬元，合計償還本金約2185萬元，其余款項均未退還。這些款項僅占欠款總額的5.7%。

2015年11月，航天五院的購房職工與鄭各莊村委會和宏福集團無法協(xié)商退款的情況下，向北京市昌平區(qū)政府部門提出信訪要求，同時還給北京市委書記、市長郵寄了信訪材料。昌平區(qū)信訪部門將材料轉(zhuǎn)給北七家鎮(zhèn)信訪辦，在信訪職工追問下，北七家鎮(zhèn)信訪辦工作人員最后答復(fù)是航天五院與宏福集團的糾紛他們無法協(xié)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房的事情很復(fù)雜。

其實早在2015年1月，張某為代表的7位債權(quán)人聯(lián)合委托律師向北京市昌平區(qū)人民法院提起訴訟。但北京市昌平區(qū)人民法院以小產(chǎn)權(quán)房糾紛不在法律保護范圍內(nèi)為由，拒絕立案。

2015年4月，在律師指點下，7人小組以宏福集團違反退款協(xié)議內(nèi)容再次起訴。這次昌平區(qū)人民法院對債務(wù)糾紛進行立案，并在長達半年之久的審理后，進行了法律調(diào)解。最終7人小組在答應(yīng)了宏福集團的條件后追回了欠款本息。

“如果沒有《退款協(xié)議》，走法律途徑也走不通，幸好有最后這根救命稻草。”參與購房的職工李強對中國房地產(chǎn)報記者表示，“但7個人好辦，如果我們700人都走這個途徑，涉及數(shù)額這么大，還是不敢抱太大希望?！?/p>

趙建國表示，聽說當初團購后一度停止建設(shè)的宏福苑南一區(qū)還在繼續(xù)建設(shè)，并且還對外銷售?！拔覀儺敵蹙筒粦?yīng)該碰小產(chǎn)權(quán)房，一步走錯了，注定了麻煩開始。希望通過我們的教訓(xùn)，讓大家遠離小產(chǎn)權(quán)房。”

小產(chǎn)權(quán)房的死結(jié)

宏福苑始建于1998年，當時鄭各莊村實施舊村改造工程，新建宏福苑小區(qū)，村民上樓居住。鄭各莊村有568戶，1500人，村域面積4432畝。宏福集團是鄭各莊村的經(jīng)濟實體，現(xiàn)在鄭各莊村和宏福集團早已經(jīng)村企合一，鄭各莊村委書記黃福水兼任宏福集團董事長。

中國房地產(chǎn)報記者從鄭各莊村的宣傳資料看到，當時他們提出口號“自主城鎮(zhèn)化”，鄭各莊以優(yōu)惠條件讓村民搬遷上樓，人均住房面積70平方米，并投資近20億元，完善了幼兒園，大、中、小學(xué)校，休閑娛樂、商業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施以及道路、交通、水、電、氣、熱、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。

不算建設(shè)中的幾棟樓，目前宏福苑小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已達130余棟。而鄭各莊村村民僅500多戶，并早已搬遷上樓。余下的小產(chǎn)權(quán)房全部賣給了鄭各莊村以外的居民。鄭各莊村原本只有1000多人，現(xiàn)有3萬多外來人口。宏福集團通過開發(fā)住宅、辦企業(yè)等方法，在這片土地上獲得了巨大收益。根據(jù)公開資料顯示，截至2015年，村企合一的宏福集團已經(jīng)成為擁有60億元資產(chǎn)、30余家全資子公司的大型民營企業(yè)集團。

但宏福集團的發(fā)展仍然受土地性質(zhì)的困擾?！凹瘓F要跟銀行借款，但是土地資產(chǎn)不能抵押?！焙旮＜瘓F一位內(nèi)部管理人員在接受記者采訪時稱。資本市場也同樣讓宏福集團心動又無奈：“要想上市，也需要首先解決土地產(chǎn)權(quán)問題。”

“要實現(xiàn)土地同權(quán)同價，國家要放開農(nóng)村建設(shè)用地市場，與國有土地獲得平等權(quán)利，允許上市流通轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，可以自征自用，所建廠房和商品房在法律上認可，并核發(fā)產(chǎn)權(quán)證件，政府在這些環(huán)節(jié)中只收取相應(yīng)的稅費，不再是土地交易的操控者，對平抑建設(shè)用地土地價格和平抑商品房價格都十分有利?！焙旮＜瘓F董事長兼黨支書黃福水稱。

但這只是黃福水的一廂情愿而已。目前，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)范圍仍被嚴格控制在集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部，且流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益，將分為房屋收益和宅基地收益兩部分，前者歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員個人所有，后者則須在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員個人和村集體之間進行分配。“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”目前暫無希望。

李強認為，雖然國家相關(guān)部門已認定小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，但是在具體處理辦法上沒有明確規(guī)定，這造成了一些地方在處理小產(chǎn)權(quán)房問題上執(zhí)行彈性大，甚至無法進行處理和監(jiān)管。

“小產(chǎn)權(quán)房的存在實際是市場需求的驅(qū)動和政策管理方向錯配的結(jié)果。一方面國家對于土地性質(zhì)的嚴格劃分和規(guī)劃用途限制是為了保護耕地和失地農(nóng)民的利益。另一方面，城鄉(xiāng)接合部的村民及村民組織有將土地變現(xiàn)的需要，買不起大產(chǎn)權(quán)房的低收入者甘愿鋌而走險而獲得居住權(quán)。” 中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師、研究員鄒曉云在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

在鄒曉云看來，從長遠看還需要一定疏通措施，適當情況下，放寬并準許農(nóng)村集體土地建設(shè)居住用房，并且有限制地出售給居住者，這樣既可以解決一部分低收入人群的居住問題，又可以對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)進行有效疏通。

(文中采訪對象均為化名)