實施了5年的北京商品房預售資金監管，終于迎來松綁。

北京擬松綁預售資金監管一方面可以增加開發商可支取的現金流，促進北京樓市回暖；另外一方面開發商支付項目初期巨額土地款項之后，松綁預售資金這一政策在一定程度上可以幫助解決部分由于資金周轉問題引起的工程延期問題。

實施了5年的北京商品房預售資金監管，終于迎來松綁。

近日，北京市住建委發布《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》(征求意見稿)，規定商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時，房地產開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。同時，房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函，免除同等額度的監管資金。

這意味著，從開盤預售開始，直到房子賣到一半時，開發商都可以自由支取監管資金，不受此前幾個節點的限制。而且，如若開發商在項目建設過程中資金緊張，也可以通過使用銀行擔保資金來緩解。

合生創展華北區品牌策劃總監孟祥熙對中國房地產報記者表示，在目前地價成本日益高企的環境下，北京擬松綁預售資金監管一方面可以增加開發商可支取的現金流，促進北京樓市回暖；另外一方面開發商支付項目初期巨額土地款項之后，松綁預售資金這一政策在一定程度上可以幫助解決部分由于資金周轉問題引起的工程延期問題。對于中小開發商而言，即使開發商在后期發生資金鏈斷裂，預售資金監管的額度也可以覆蓋最終工程款，保證項目如期完工，最終減少爛尾樓的出現。

從“緊褲帶”到“松褲帶”的轉變

商品房預售制度出臺的初衷是降低房地產開發資金門檻、擴大內需。公開數據顯示，目前我國各主要城市商品房預售比例普遍較高，有的城市甚至達 90%以上。

預售資金監管制度實施于2010年12月，旨在防止樓盤“爛尾”，保證購房者權益。而彼時正是房地產調控“史上最嚴厲”時期。在預售資金監管制度下，房地產開發企業在樓盤預售時，需要將預售資金存入銀行專用監管賬戶，由房地產行政主管部門會同銀行對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管。只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

繼2010年北京市公布對商品房預售資金實施監管之后，2013年6月6日，北京市住建委再次發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，稱商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度后按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，再增加1~2個使用節點。此外，經適房預售資金也納入監管。

其中規定，項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可增加“建設總層數達1/2”節點；擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可增加“建設總層數達1/3”、“建設總層數達2/3”節點。

有開發商人士指出，如果一個項目的單次批準預售樓棟的總工程建設費用是1億元，那么至少有500萬元要被凍結到交房甚至辦理房產證時開發商才能動用，那么對于同時運作多個項目的開發商來說，若干個“500萬元”累加，對財務運行提出了新的要求。

青島銀河集團副總裁潘漫認為，預售資金監管對房地產行業的資金周轉以及企業成長造成重大影響，現政策下的資金監管使企業在發展方面遭遇瓶頸。而且，資金監管資金存放于監管戶只能以普通存款利率執行，對于企業來說該項資金長達整個開發周期來說期間的財務利息收入也是筆不小的資金，對整個項目開發的收益也會因此降低，不利于企業的發展。

放開預售資金監管制度，成為當前房地產市場下行壓力下越來越多房企的呼聲。

前述《通知》(征求意見稿)擬規定，商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時，開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。不再受支取節點限制。例如某項目銷售金額預計30億元，只要開盤銷售率不足一半時，開發商就可以自由提取這一半的銷售額，即15億元。超過一半后則進入監管。

意在緩解房企資金壓力

擴大再生產

北京擬松綁預售資金監管制度，無疑將大大緩解開發商資金緊張的壓力。

“這是供給側改革的方向。既要從需求方降低購房者購房成本，又要從供給方緩解開發商資金壓力，擴大再生產。當前房地產市場供大于求，銷售速度減慢導致開發商資金緊張，在預售資金監管上有限度松綁，緩解開發商資金壓力，使得他們有資金和信心拿地和開工，對房地產市場是利好。”中國房地產業協會副會長胡志剛在接受中國房地產報記者采訪時表示。

尤其“對于豪宅項目而言，往往其開發周期就在5~10年，開發商在前期資金投入較大，資金周轉周期較長，融資成本較高，資金沉淀時間較長，如果預售資金提取規定放松，開發商能提前支取預售款項，不僅能在很大程度上緩解開發商的資金壓力、減少地產行業對高成本融資渠道的依賴，也能夠幫助房地產商靈活應對市場，改變經濟下行下的房屋銷售渠道。” 孟祥熙表示。

但在松綁之后，是否會加大商品房爛尾的風險？

對此，北京市住建委相關負責人表示，北京市預售資金監管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，一般普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎上疊加相應成本，因此，在預售完成一半時，工期已經開展很大一部分，此時進行監管，剩余房源的預售資金完全可以實現最終工程款的覆蓋，即便開發商資金鏈斷裂，項目也能實現如期完工。

預售資金監管只是有限度地放開，并非完全放開。“2013年北京市住建委對預售許可證取得條件的后延已經極大規避了爛尾風險。此次調整預售資金監管制度正是對之前政策的微調理順。”亞豪機構市場總監郭毅對中國房地產報記者表示。

2013年6月，北京市住建委下發《關于進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題的通知》，進一步提高商業、辦公和大戶型商品住宅預售許可門檻。要求施工進度應達到以下條件方可申請預售許可證：地上規劃層數7層(含)以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層(含)以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低于7層).

“這樣隨著施工進度達到一半或主體結構封頂之后，后期對于開發商資金要求就沒有那么高了。因為前期施工成本、基礎設施建設成本在此前就已投入進去了，短期竣工已是可以預期的了。而有能力拿到非監管銀行擔保函的房企，也只有全國性大房企才可能。”郭毅分析表示。

胡志剛認為，適度松綁開發商資金壓力非常必要。“開發商要想把產品做好，打造精致的住宅，做好周邊配套，需要投入資金；開發商要擴大再生產就要拿地，也需要資金，否則未來住房市場供應量又會不足。”