【11月樓市數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷 政府怎么辦？】國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零頭”。其中，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.4%的住宅投資增長(zhǎng)0.7%，增長(zhǎng)幾近停滯。對(duì)此，中金公司固定收益組認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)加速回落風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或繼續(xù)放緩，基本面仍支持收益率繼續(xù)下行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零頭”。其中，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.4%的住宅投資增長(zhǎng)0.7%，增長(zhǎng)幾近停滯。對(duì)此，中金公司固定收益組認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)加速回落風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或繼續(xù)放緩，基本面仍支持收益率繼續(xù)下行。

明年商品房銷售大概率放緩

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日公布的一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)生產(chǎn)有所加快，固定資產(chǎn)投資初步呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，消費(fèi)繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)力……11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總體好于市場(chǎng)預(yù)期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)諸多積極變化。數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速與前10個(gè)月持平，改變了這一指標(biāo)自2014年下半年以來(lái)一路放緩的態(tài)勢(shì)。

11月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)6.2%，環(huán)比增長(zhǎng)0.58%，分別比10月加快0.6個(gè)和0.12個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)類別看，黑色金屬?gòu)?0月的5.6%升至7%，有色金屬?gòu)?0月的12.1%降至11.8%，非金屬礦物從10月的4.9%升至5.2%，中上游行業(yè)產(chǎn)出有所回升；通用設(shè)備從10月的1.7%升至2.5%，專用設(shè)備從10月的4.6%降至2.2%，電器機(jī)械器材從10月的7.3%降至6.4%，下游資本品產(chǎn)出仍在低位；汽車制造業(yè)從10月的7.3%升至13%。

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，1月至11月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.4%；銷售額增長(zhǎng)15.6%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。11月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)8.6%，增速比10月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)20.2%，增速提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

目前開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資意愿趨于消極。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，目前SOHO中國(guó)的主要任務(wù)是把存量資產(chǎn)盤(pán)活，“現(xiàn)在已經(jīng)不是人均居住面積7平方米的時(shí)代了，我們過(guò)去十幾年蓋了太多的房子。至于還會(huì)不會(huì)再開(kāi)發(fā)，看機(jī)會(huì)吧。”

中金公司固定收益組認(rèn)為，11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總體好于市場(chǎng)預(yù)期，尤其是工業(yè)產(chǎn)出和固定投資，但這并不意味著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。工業(yè)產(chǎn)出回升主要是受汽車產(chǎn)出增長(zhǎng)和去年同期低基數(shù)影響，由于汽車產(chǎn)出反彈主要與政策支持有關(guān)，工業(yè)產(chǎn)出反彈可持續(xù)性不足。

投資企穩(wěn)主要來(lái)自基建投資大幅反彈的支撐，考慮房地產(chǎn)投資加速下行，需求不足將使投資仍面臨下行壓力。明年經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)在于商品房銷售，一旦商品房銷售出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)加速回落風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或繼續(xù)放緩，基本面仍支持收益率繼續(xù)下行。

11月商品房銷售面積同比增速?gòu)?0月的5.5%升至8.6%，房屋新開(kāi)工面積同比增速?gòu)?0月的-24.5%升至-20.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從10月的-2.9%繼續(xù)降至-4.5%，100個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示成交土地規(guī)劃建筑面積繼續(xù)下降。除商品房銷售仍相對(duì)良好外，11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，尤其是房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速下行。房地產(chǎn)企業(yè)到位資金繼續(xù)好轉(zhuǎn)，但增速仍在相對(duì)低位。

中金認(rèn)為，隨著居民可投資資金消耗，明年商品房銷售大概率顯著放緩，預(yù)計(jì)明年房屋新開(kāi)工面積將繼續(xù)下降，但仍高于商品房銷售面積，這意味著房地產(chǎn)廣義庫(kù)存將繼續(xù)累積，去庫(kù)存仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的核心問(wèn)題。預(yù)計(jì)明年土地出讓繼續(xù)減少，房地產(chǎn)投資面臨更大下行風(fēng)險(xiǎn)。

11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)11.2%，較10月的11%繼續(xù)回升，顯示消費(fèi)總體相對(duì)平穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從限額消費(fèi)品零售的主要分項(xiàng)來(lái)看，由于商品房銷售依然穩(wěn)定，房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)保持較高速度增長(zhǎng)，家具類消費(fèi)從10月的12.4%升至14.5%，家電類消費(fèi)從10月的7.1%升至18%；受前期部分排量汽車購(gòu)置稅減半刺激，汽車消費(fèi)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，汽車消費(fèi)從10月的7.1%升至9%；日用品消費(fèi)增速?gòu)?0月的10.2%升至14%。

供給端改革文件將密集亮相

據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，“雖然庫(kù)存整體在持續(xù)走高，但一二線城市與三四線城市卻有著明顯的分化趨勢(shì)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從數(shù)量上看，一二線城市的庫(kù)存壓力明顯小于三四線城市。主要原因在于一線城市由于新增人口眾多，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)比較旺盛。從城市發(fā)展來(lái)看，一線城市的庫(kù)存量并不過(guò)剩，相反還會(huì)出現(xiàn)一定程度的短缺。

我國(guó)樓市自去年進(jìn)入調(diào)整期以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一路下跌，與此同時(shí)，庫(kù)存卻在一路走高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比前10個(gè)月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉認(rèn)為，北上廣深等一線城市面臨庫(kù)存不足、需求旺盛等矛盾，可以通過(guò)房地產(chǎn)供給側(cè)改革來(lái)解決。例如，加大中小套型住宅的供應(yīng)量，此舉既能滿足市場(chǎng)需求，又能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的雙贏。而對(duì)于庫(kù)存較多的三四線城市而言，則需要在一定程度上減少土地的供應(yīng)面積。

如何有效減少三四線城市的樓市庫(kù)存？易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，可以從供給端層面進(jìn)行多角度推進(jìn)。比如，提高房屋質(zhì)量、增加房屋類型或完善周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施等。對(duì)于房企而言，也應(yīng)從老式的賣(mài)方思維逐步向目前發(fā)展的買(mǎi)方思維靠近，同時(shí)，還要加大對(duì)于潛在客戶購(gòu)房的挖掘力度。

另外，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議臨近，業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，包括財(cái)稅等供給端的配套改革文件有望在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)密集亮相。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力也能得到進(jìn)一步減小。

實(shí)際上，近期，住房按揭貸款利息將抵扣個(gè)稅的消息四處流傳，甚至拉動(dòng)了地產(chǎn)股的集體大漲。

據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道，對(duì)眾多貸款購(gòu)房的家庭來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)投資大，房貸償還周期長(zhǎng)，使不少普通家庭因?yàn)橘I(mǎi)房淪為 “房奴”，節(jié)衣縮食地供房子。如果房貸利息抵扣個(gè)稅的消息屬實(shí)，無(wú)疑會(huì)減輕家庭負(fù)擔(dān)。對(duì)提振樓市而言，抵稅也是利器。如今樓市仍處于深度調(diào)整中，利用稅收杠桿刺激需求進(jìn)一步釋放，從而消化庫(kù)存，是開(kāi)發(fā)商所樂(lè)見(jiàn)的。

不過(guò)，房貸利息抵個(gè)稅恐怕也存在負(fù)效應(yīng)，特別是可能加劇財(cái)富分配的馬太效應(yīng)，值得警惕。

對(duì)于不同收入階層而言，房貸利息抵扣個(gè)稅的財(cái)富效應(yīng)差異巨大。有人算了一筆賬，假如購(gòu)買(mǎi)總價(jià)250萬(wàn)元的普通住宅，八成房款用商業(yè)貸款，貸20年，抵扣總利息近33萬(wàn)元；若購(gòu)買(mǎi)1000萬(wàn)元的豪宅，六成房款用商業(yè)貸款，貸20年，抵扣額高達(dá)222萬(wàn)元左右。后者抵扣金額接近前者的總房?jī)r(jià)。如果抵扣政策不加以細(xì)化限制，即便只購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，高收入階層得到的實(shí)惠顯然比中低收入家庭要多得多。

房貸利息抵稅還有可能造成樓市新一輪投機(jī)熱，使樓市運(yùn)行偏離軌道。一方面，房貸利息抵稅釋放出鼓勵(lì)貸款購(gòu)房的信號(hào)，將影響多層次住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。在同等居住條件下，如果房租不能抵稅，貸款利息可以抵稅，這無(wú)疑是引導(dǎo)消費(fèi)者遠(yuǎn)離租賃市場(chǎng)，可能會(huì)阻礙住房消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，人為加劇供需矛盾。

另一方面，現(xiàn)在不少城市取消了限購(gòu)、限貸，高收入階層的貸款能力又較強(qiáng)，他們利用大量購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)來(lái)避稅的可能性并非不存在。實(shí)際上，早在1998年，上海為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)樓市的沖擊，就曾出臺(tái)過(guò)為期5年的個(gè)稅抵扣政策。政策實(shí)施后，雖然強(qiáng)力拉動(dòng)了樓市銷售，但也造成高收入人群大肆囤購(gòu)中高端房產(chǎn)避稅，推動(dòng)樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補(bǔ)瘦”的所得稅政策，反而加劇了收入分配差距，這是誰(shuí)也不想見(jiàn)到的。

也有人質(zhì)疑，現(xiàn)在多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的個(gè)稅抵扣項(xiàng)都包括房貸利息，難道人家就沒(méi)考慮到財(cái)產(chǎn)性收入分配的公平性？應(yīng)當(dāng)看到，其一，發(fā)達(dá)國(guó)家早已完成了城鎮(zhèn)化，而中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)的過(guò)程中。中國(guó)擁有成套自有住房的家庭占比，以及房地產(chǎn)的升值空間，顯然都和發(fā)達(dá)國(guó)家不可同日而語(yǔ)，住房投資的財(cái)富效應(yīng)更大。其二，國(guó)外的房貸利息抵扣政策也多有限制條件。比如在美國(guó)，房貸利息抵扣個(gè)稅的條件就很明確，每個(gè)家庭只能抵扣第一套和第二套住房，而且可以抵扣的總額也被限定。