樓市高庫存已成為中國經(jīng)濟新難題。

12月14日，中共中央政治局12月14日召開會議，分析研究2016年經(jīng)濟工作，研究部署城市工作，會議明確提到，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

通常而言，這個時點的中央政治局會議都是為給即將召開的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，房地產(chǎn)面臨的問題被直接擺上臺面引人關(guān)注。

值得一提的是，此次會議明確提到要求推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

社科院財經(jīng)院院長助理倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，

因為單依靠固有的存量需求，無法化解巨大的庫存，同時保持投資持續(xù)增長

，所以，必須迅速打開需求的新空間。而農(nóng)民工為主的新市民群體購房是去庫存、穩(wěn)投資的最大新需求。

三四線城市，專家都說要小心

▌ 庫存有多高

11月，中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由于其市場后續(xù)需求乏力，提振作用有限。

中央政治局會議再次提到化解房地產(chǎn)庫存，可見樓市庫存對經(jīng)濟運行的影響。瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，經(jīng)濟下行承受的最主要壓力來自于房地產(chǎn)建設(shè)的調(diào)整及其對工業(yè)、礦業(yè)投資的負面影響。

在2016網(wǎng)易經(jīng)濟學家年會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強指出，從與此前幾個樓市周期相比，樓市高庫存成為阻礙房地產(chǎn)投資增長的主要原因。而房地產(chǎn)開發(fā)投資又與經(jīng)濟走勢有高度的正相關(guān)性。

截至11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

《中國住房發(fā)展報告2015—2016》稱，自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴重過剩。預(yù)計2015年商品住房總庫存達39.96億平方米。

▌ 哪些城市最高

汪濤說，由于三四五線城市庫存非常高，開發(fā)商仍然非常謹慎，要到明年中新開工才能出現(xiàn)新開工的持續(xù)好轉(zhuǎn)。

她說，明年房地產(chǎn)新開工將出現(xiàn)零增長，較去年和今年的大幅負增長明顯改善。但即使明年新開工明顯好轉(zhuǎn)，對宏觀層面更重要的在建面積和房地產(chǎn)投資仍將下行，“整體建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)投資要出現(xiàn)探底反彈，還要一兩年的時間”。

倪鵬飛測算的數(shù)據(jù)和結(jié)論為，2015年商品住房過剩庫存高達21億平方米。其中，現(xiàn)房過剩1億，期房過剩19.923億。庫存長期積壓嚴重威脅著經(jīng)濟、金融和社會的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫存是當前首要住房政策目標。

中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一還提醒說，一些三四線城市和部分二線城市，由于開發(fā)的過量再加上銷售不暢，庫存量在不斷增加。分析庫存量增加的城市，不能僅看商品房的待售面積，還要看在建規(guī)模;潛在還與已批出去但未動工開發(fā)的土地有關(guān)。因為，在市場銷售不暢的情況下，這些指標都有可能逐步轉(zhuǎn)化為庫存的數(shù)量。

讓農(nóng)民工來買房吧

▌ 城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房基本夠了

此次中央政治局會議明確要求推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，該如何理解?

今年11月，習近平總書記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農(nóng)民工為主體的外來常住人口。

中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民分析說，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會引發(fā)龐大的住房需求。

▌ 如何支持農(nóng)民工來買房

《中國住房發(fā)展報告2015—2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平方米)，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。

倪鵬飛說，目前庫存積壓主要集中在地級及以下城市。從購買力看，根據(jù)農(nóng)民工在不同行政級別城市購房的房價收入比測算：除省會以上城市外，如有住房抵押貸款支持，再加上相關(guān)的配套措施，多數(shù)農(nóng)民工家庭有能力在地級及以下城市購房落戶。

他的建議包括：探索實施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實施住房產(chǎn)權(quán)分割出售;全面推進并完善居住證制度，凡是購房者不再考慮就業(yè)或者交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施以及建立普惠住房金融制度，實現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工等。

11月20日，國務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》向社會公開征求意見，距上一次相隔13年。其中放寬了公積金繳存范圍、提取條件和使用范圍，被外界視為利好政策“先聲”。

一位接近決策層人士還告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，還應(yīng)當研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款，以及對新市民購房予以貼息、免稅等政策。

這還需要一系列配套改革跟進，中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一說，要通過戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。