【地產(chǎn)股王者歸來】今天早盤，地產(chǎn)股崛起，截至發(fā)稿，板塊平均上漲逾5%；個(gè)股方面，電子城、棲霞建設(shè)、保利地產(chǎn)、香江控股、天保基建、金融街、世紀(jì)星源、財(cái)信發(fā)展等均漲停，萬科A沖擊漲停。

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今天早盤，地產(chǎn)股崛起，截至發(fā)稿，板塊平均上漲逾5%；個(gè)股方面，電子城、棲霞建設(shè)、保利地產(chǎn)、香江控股、、天保基建、金融街、世紀(jì)星源、財(cái)信發(fā)展等均漲停，萬科A沖擊漲停。

12月14日中共中央政治局會(huì)議再次將樓市去庫存作為重點(diǎn)內(nèi)容討論，會(huì)議明確提到，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)此，廣發(fā)證券研究員樂加棟指出，房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存之旅正式開啟。

樂加棟分析，2015年基本面整體量升價(jià)升，預(yù)計(jì)2016年將逐步進(jìn)入量跌價(jià)升。

樂加棟看好一線和重點(diǎn)二線城市，大多城市新增供給下降，但是存量供給仍龐大，去庫存繼續(xù)推進(jìn)。土地市場(chǎng)上，房企更青睞重點(diǎn)城市，但地價(jià)相對(duì)房價(jià)依然較貴，二手地交易將繼續(xù)增多。預(yù)計(jì)2016年新開工同比-5.4%，房地產(chǎn)投資同比+2.2%。

中銀國際證券分析師田世欣分析，去庫存政策是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重點(diǎn)討論內(nèi)容，其中有效利用公積金、打通政策性住房和商品房市場(chǎng)、釋放農(nóng)民工等群體購買力將成為政策的著力點(diǎn)。

樂加棟認(rèn)為，受益于利好政策密集出臺(tái)和近期成交活躍，同時(shí)考慮盈利改善、估值修復(fù)和資本運(yùn)作，主流地產(chǎn)股將有機(jī)會(huì)獲得階段性的超額收益。

樂加棟分析，未來十年不動(dòng)產(chǎn)與金融深度結(jié)合將是重要演進(jìn)方向。無風(fēng)險(xiǎn)利率下行背景下，迎來房地產(chǎn)大資管時(shí)代。

【個(gè)股研報(bào)】

萬科A：11月銷售點(diǎn)評(píng)：銷售優(yōu)異，拿地加速

11 月銷售額 241 億元，全年銷售大概率超 2,500 億

2015 年 11 月份， 萬科(000002.CH/人民幣 19.15； 2202.HK/港幣 21.30， 買入)實(shí)現(xiàn)銷售面積 193 萬平米，環(huán)比增長 3%，同比增長 33%；銷售金額 241 億元，環(huán)比增長 2%，同比增長 27%，進(jìn)入 4 季度公司銷售仍表現(xiàn)強(qiáng)勁；單月銷售均價(jià)12,505 元/平米，環(huán)比下降 1%。

前 11 月，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積 1,820 萬平米，同比增長 14%；銷售金額 2,282億元，同比增長 20%，較上月提升 1 個(gè)百分點(diǎn)，全年銷售大概率將超 2,500億元，同比增長 16%；累計(jì)銷售均價(jià) 12,539 元/平米，同比增長 6%。預(yù)售鎖定方面，至 15 年 11 月末，公司已售未結(jié)算金額分別鎖定了我們對(duì) 2015-17年房地產(chǎn)預(yù)測(cè)收入的 100%、100%和 36%。

11 月繼續(xù)積極拿地，拿地額占比銷售攀升至 68%

2015 年 11 月份， 萬科在土地市場(chǎng)新獲取北京、 東莞和鄭州等地的 14 個(gè)項(xiàng)目，共新增建筑面積 265 萬平米，總地價(jià) 165 億元，環(huán)比增長 9%；平均樓面地價(jià)6,228 元/平米，考慮到如北京等地拿地量較多，總體拿地價(jià)格仍相對(duì)理性；拿地額占比當(dāng)期銷售額比值繼 10 月大幅回升后至 64%之后，11 月又攀升至68%，前 10 月拿地額占比當(dāng)期銷售額比值也由此繼續(xù)回升至 32%，4 季度拿地趨于積極。

維持萬科 A 股、H 股買入評(píng)級(jí)

萬科作為行業(yè)龍頭，公司將在行業(yè)整合并購過程中持續(xù)受益于集中度的提升，公司前 3 季度銷售額市占率 3.18%，較 13-14 年的 2.09%和 2.82%均有大幅上漲，凸現(xiàn)行業(yè)集中度提升背景下龍頭房企的優(yōu)勢(shì)；近期公司圍繞消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)積極布局，推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)后續(xù)如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等等轉(zhuǎn)型升級(jí)業(yè)務(wù)待成熟之后也將逐步分拆，公司價(jià)值重構(gòu)正逐步上演；近期，政府多次對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的友好表態(tài)奠定后續(xù)政策寬松力度將繼續(xù)加強(qiáng)，公司作為行業(yè)龍頭也將大幅受益。我們維持公司2015-16 年每股收益預(yù)期分別為 1.66 元和 2.01 元，維持 A 股、H 股買入評(píng)級(jí)。(中銀國際證券)