今天，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷，銷售依然保持較好勢頭。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹在接受中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪時表示，投資的持續(xù)低迷深層次的原因在于庫存壓力仍然很大，接下來可通過進一步下調(diào)非限購城市商貸首付比例至20%、降低二手房交易稅費、提高部分城市公積金貸款額度、加大重點城市土地供應等方式去庫存。

今天，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷，銷售依然保持較好勢頭。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹在接受中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪時表示，投資的持續(xù)低迷深層次的原因在于庫存壓力仍然很大，接下來可通過進一步下調(diào)非限購城市商貸首付比例至20%、降低二手房交易稅費、提高部分城市公積金貸款額度、加大重點城市土地供應等方式去庫存。近期傳言的房貸利息抵扣個稅雖可能作為個稅改革的先行者，但實現(xiàn)難度不小，且制度設計不可一刀切。

夏丹指出，寬松的行業(yè)政策和充裕的流動性繼續(xù)拉升主要城市房價。11月70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比增速為0.20%，漲幅較上月提升13個百分點；其中一線、二線、三線城市環(huán)比分別為1.60%、0.27%和-0.01%。同比來看算數(shù)平均增速為-0.37%，降幅繼續(xù)縮窄；其中一線城市帶動作用明顯，同比大漲19.45%，二線、三線城市同比分別為-0.18%和-2.81%。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有27個，上漲的城市有33個，持平的城市有10個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為2.9%，最低為下降0.4%。

銷售依然保持較好勢頭。1-11月商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比1-10月提高0.2個百分點；單月銷售面積為全年最高，主要仍得益于一二線城市成交的快速提升。商品房銷售額74522億元，同比增長15.6%，增速較上期提高0.7個百分點。夏丹認為，按照當前的銷售進度，全年商品房銷售額有望創(chuàng)歷史新高，同時這也使明年成交面臨高基數(shù)。

隨著成交穩(wěn)步復蘇，開發(fā)企業(yè)資金面繼續(xù)改善。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金112563億元，同比增長2.2%，比1-10月提高0.9個百分點。夏丹表示，這主要來自于購房者銷售回款部分的貢獻，定金及預收款同比增長6.4%，個人按揭貸款更是大幅增長21.3%。

與銷售穩(wěn)步提升形成強烈反差的是投資的持續(xù)低迷。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月回落0.7個百分點。單月投資增速-5.1%，已連續(xù)4個月負增長。夏丹認為，以往“銷售啟動—資金改善—投資企穩(wěn)”的傳導鏈條這一次似乎并不敏感，在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下，暖意并沒有繼續(xù)延伸到投資端，反映出開發(fā)企業(yè)對資金運用于拿地和擴大開工等建設活動的謹慎。前11月房屋新開工面積和房企土地購置面積同比分別為-14.7%和-33.1%，繼續(xù)拖累投資下行。

夏丹指出，投資持續(xù)低迷更深層次的原因在于庫存壓力仍然很大。截至11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。且完成三四線城市的去庫存任務并不容易，去庫存周期或比預想更長。近期高層對“房地產(chǎn)去庫存”的明確指示，為市場注入政策進一步寬松的預期。

夏丹對中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，接下來房地產(chǎn)去庫存可供選擇的政策儲備有：一是進一步下調(diào)非限購城市商貸首付比例至20%。今年“930”政策將這一比例下調(diào)至25%，為后續(xù)加碼留出了空間，且首付二成的歷史在2003-2006年及2008-2010年間都曾出現(xiàn)過。二是降低二手房交易稅費。今年涉及交易稅費減免的僅為營業(yè)稅，而契稅和個稅“唯一”的概念與當前支持改善性需求尚不相一致，個稅“滿5年”的標準可與“滿2年”相配套。三是提高部分城市公積金貸款額度。多數(shù)城市的家庭公積金最高貸款額度還在80萬元以下，若地方公積金管理中心余額充足，可提高公積金貸款額度上限來刺激需求入市。近期公積金管理條例大修，接下來有望在繳存基數(shù)、人員范圍、貸款用途等方面給予置業(yè)者更多便利。在供給側可加大重點城市土地供應，優(yōu)化住房用地結構，減少囤地現(xiàn)象。

而關于近期房貸利息抵扣個稅的傳言，夏丹認為，這項政策可能作為個稅改革的先行者，但實現(xiàn)難度不小。購房退稅盡管在多地實施過，但大多以限額補貼的形式，若按稅前抵扣，則涉及用工單位、財稅部門及房地產(chǎn)監(jiān)管部門之間數(shù)據(jù)信息的互通與對接，而這項工作在房地產(chǎn)稅改革推進過程中就屢屢受阻。此外，若按單一標準稅前抵扣房貸利息，則購置越貴越多房產(chǎn)的高收入階層所獲節(jié)稅越多，不符合個稅“多得多繳”的原則，因此該政策也不可設計成一刀切方案。