有數(shù)據(jù)顯示,北上廣深四大一線城市11月成交地塊出讓金達(dá)到1062億元,環(huán)比大增133%,同比增長47%,單月首次突破千億元。伴隨土地市場升溫,溢價率、成交量也創(chuàng)年內(nèi)新高,北京、上海、廣州、深圳,以及部分經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二線城市,2015年房地產(chǎn)市場都取得不俗的成績。12月18-21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,“適當(dāng)降低商品住房價格”以及“化解房地產(chǎn)庫存”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一系列利好政策的出臺是2015年樓市“量價齊漲”的主導(dǎo)因素,展望2016年,投資者需審慎看待,“量跌價穩(wěn)”或是大概率事件。

一線城市年末供地放量

廣發(fā)證券　數(shù)據(jù)顯示,11月我國一線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積988萬平方米,環(huán)比增長93%,同比增長54%。其中,住宅用地532萬平方米,環(huán)比增長97%,同比增長52%;合計(jì)成交地塊規(guī)劃建筑面積868萬平方米,環(huán)比增長88%,同比增長30%;住宅用地成交建筑面積521萬平方米,環(huán)比增長98%,同比增長26%。土地出讓金方面,單月首次突破千億元。

以北京土地市場為例,據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年年初至12月15日,北京土地市場共有103宗土地實(shí)現(xiàn)出讓,相比去年減少38宗,建設(shè)用地面積合計(jì)654.35萬平方米,規(guī)劃建筑面積1429.38萬平方米,同比分別減少30%和14%,下降至近8年新低。與此同時,北京市場同期土地出讓金總額卻高達(dá)1934億元,同比增加17億元,繼去年之后再創(chuàng)歷史新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),年內(nèi)還有7宗土地待出讓,其中4宗經(jīng)營性地塊起價為54.76億元;另外還有2宗工業(yè)用地、1宗棚戶區(qū)改造,年內(nèi)土地出讓金突破2000億元幾成定局。

“整體來看,11月一線城市年末供地放量顯著,供給同比、環(huán)比均大幅上漲,政府供地力度明顯加大。”廣發(fā)證券介紹,尤其是北京市場延續(xù)了10月的活躍態(tài)勢,11月出讓金以561億元繼續(xù)居首,且多宗地塊以最高價成交,合計(jì)共有5宗地塊列11月總價榜單前十名;4宗地塊列11月單價榜單前十名,其中豐臺南苑鄉(xiāng)地塊居11月宅地總價榜單榜首,成交價為83.4億元,為北京地區(qū)歷史總價第三高。此外,11月上海土地市場也較為活躍,其中楊浦區(qū)新江灣城地塊居當(dāng)月單價排行榜榜首,成交均價為4.92萬元/平方米,溢價率為82%。值得一提的是,從拿地方式來看,聯(lián)合拿地已經(jīng)成為一線城市以及重點(diǎn)二線城市拿地的主要方式。分散風(fēng)險的同時,這在某種程度上也加劇了競爭的激烈程度,推高了部分優(yōu)質(zhì)地塊的成交價格。

“地王頻繁出現(xiàn),使得今年北京土地成交額有望突破2000億元,樓面價格超過3萬元/平方米的地塊達(dá)到了25宗,地價超過房價成為新常態(tài)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,雖然高價地并不能完全代表未來市場售價,但如此大量集中出現(xiàn),未來商品房價格很難不受影響。

明年或?qū)?ldquo;量跌價穩(wěn)”

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,11月全國70個大中城市新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個,比上月分別增加6個和2個。其中,深圳依然領(lǐng)漲全國,環(huán)比上漲2.9%,同比上漲達(dá)44.6%。

偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年前11個月北京全市新建商品住宅(剔除保障房)成交總量逾9萬套,預(yù)計(jì)今年全年成交量將突破10萬套,與去年交易量相比漲幅接近30%;因部分豪宅項(xiàng)目集中入市,2015年新房價格較2014年上漲了9%左右。與北京樓市強(qiáng)勢回暖相似,上海、廣州、深圳,以及部分經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二線城市,2015年房地產(chǎn)市場都亮出不俗的“成績單”。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示,2015年全國樓市整體回暖勢頭明顯,一系列利好政策的出臺,是推動樓市走出2014年“低谷”的主要因素。雖然2015年樓市表現(xiàn)尚佳,但對2016年市場仍需審慎看待。一是2015市場回暖很大程度上是在填補(bǔ)2014年交易量的不足。二是2015年雖然出臺了很多利好政策,但政策的邊際效應(yīng)正在顯現(xiàn),同時政策頻出也表明,單個政策的刺激周期在縮短。“新常態(tài)”下,市場行情很難徹底翻轉(zhuǎn)。三是“330政策”和后續(xù)政策的鼓勵方向已從原來的首次置業(yè)轉(zhuǎn)向了改善型需求,但整體而言,改善型購房人群的需求還是集中在緊湊型、中低價位住房,當(dāng)前市場供應(yīng)偏豪宅化、高端化,跟改善型需求很難匹配;低首付比率雖然一降再降,但也使得購房人在未來很長時間內(nèi)月供壓力大、資金緊張。改善型購房需求大多基于對未來收入增長的明確預(yù)期,未來經(jīng)濟(jì)增長不確定性,以及各種因素能否兌現(xiàn)都會對市場走勢造成影響。2016年“量跌價穩(wěn)”因此是大概率事件。

中投證券認(rèn)為,近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落既影響到GDP,也波及地方財(cái)政以及金融風(fēng)險,只有加快去庫存才能緩解這一矛盾。未來進(jìn)一步出臺財(cái)政、金融、稅費(fèi)等寬松政策成為可能,包括財(cái)稅、戶籍領(lǐng)域等的配套“一攬子”政策預(yù)計(jì)也將在明年密集亮相。據(jù)高盛測算,采取降低二套或三套房首付比例、所得稅退稅、下調(diào)二手房交易稅的政策組合刺激改善型購房及投資需求,有望在2016-2017年令房地產(chǎn)交易量較2015年增長10%-20%。(劉麗靚)