觀點地產網在土地市場火熱的年代，避開競爭激烈的公開土拍市場，以收購方式曲線補倉上海灘則是新湖中寶走出的另一條道。

12月22日，新湖中寶連發兩公告，先是以2.4億收購上海虹口一宗2.15萬平方米宅地并支付7.2億拆遷保證金，再以5.72億購入上海眾合持有的上海閔行區虹橋綠谷廣場C幢。

綜觀新湖中寶近幾年的發展路徑，不難發現，地產業務扮演的身份已逐漸被弱化，互聯網金融則從幕后走向臺前，并開始成為主角。

因此，當新湖中寶再次轉身出現在地產圈，而且是在眾生追捧的大上海時，不禁讓市場的關注眼光重新聚焦其地產剪影。

低價補倉上海

觀點地產新媒體查閱公告，新湖中寶2.4億購買的標的是上海瑪寶100%股權及債權，其中股權轉讓款2.08億元，債權轉讓款0.32億元。

上海瑪寶持有上海市虹口區青云路167弄地塊為居住用地，位于青云路以北、恒業路以南、俞涇浦以西，項目規劃占地面積21486平方米，其中幼兒園用地3200平方米，規劃容積率不超過2.8平方米/公頃。

該地塊的總規劃建筑面積不超過61367平方米，其中含獎勵面積9966平方米，社區活動用房200平方米(上述數據以最終規劃部門確認的數據為準)。按總交易價9.6億計算，新湖中寶拿下上述地塊的樓面價約為15957.23元/平方米。

“按照該區域5-6萬元/平方米價格，這個拿地價確實比較便宜，挺劃算的。”上海中原地產咨詢總監宋會雍對觀點地產新媒體表示。

宋會雍介紹稱，從區域條件上看，上述虹口宅地位于上海閘北-不夜城板塊，該區域房源供應有限且均價較高。

該宅地附近恰好是新湖中寶在滬的首個項目新湖青藍國際公寓，當前在售房源均價為68000元/平方米。

“能在離自家項目這么近的距離拿下地塊，還真是不容易。”在接受觀點地產新媒體采訪時，面對著新湖中寶這一“取巧”的補倉之舉，宋會雍則對“過低的拿地價及高達7.2億的拆遷保證金”表示出一定的疑慮。

對此，新湖中寶僅在公告中指出：“地塊位于上海核心地區，土地資源稀缺，增值潛力大，能進一步增強公司在上海區域的土儲及贏利能力，提升公司經營業績。”

新湖中寶對于拿地價格未作出相應解釋，觀點地產新媒體致電公司相關負責人也未得到回應。

交易公告中披露的關于上海瑪寶“資不抵債”數據，或能從側面說明該地塊遭“賤賣”的原因。截至2015年11月30日，以房地產開發經營，銷售建筑、裝潢材料為主營業務的上海瑪寶總資產2055.45萬元，總負債3199.78萬元，凈資產-1144.33萬元。

購入虹口宅地的同日，新湖中寶還宣布，擬收購上海眾合地產開發有限公司持有的上海閔行區虹橋綠谷廣場C幢項目，標的建面共17860平方米，總房價款5.72億元，折合單價3.2萬元/平方米。

據觀點地產新媒體了解，此次交易標的為虹橋綠谷廣場C幢地上一至九層，現已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產權證。

標的房產房屋建筑面積為17859.69平方米，套內建筑面積為12709.32平方米、公用分攤建筑面積為5150.37平方米，地下附屬面積0平方米。該房屋建筑層高為4.5米。標的房產目前情況為空置狀態，符合毛坯交付標準。

資料顯示，由眾合地產投資、開發、建設、出售、經營的虹橋綠谷廣場為商辦綜合體項目， 出讓面積約8.98萬平方米，其中地上28.77萬平方米，地下23.97萬平方米，集總部經濟辦公樓、商業、休閑、娛樂、會展物業、豪華星級酒店等于一體。

“購買該項目(虹橋綠谷廣場C幢)能進一步增強公司在上海區域的經營能力，提升公司經營業績，符合全體股東利益。”新湖中寶方面稱。

新湖地產剪影

如果說虹口宅地是新湖中寶在上海住宅業務的補倉，那虹橋商業項目算的上是對地產主業的一次拓展與補充。

說到3.2萬元/平方米的成交單價，宋會雍給出的評價是：“項目位于上海虹橋商務區，周邊的成交價大概是4-5萬元/平方米，新湖的價格也算合理，而且周邊寫字樓集聚效應較好，未來招租壓力不大。”

其實，無論是虹口宅地還是虹橋商業項目，新湖中寶能再次成為市場討論話題，與其近些年地產業務大收縮不無關系。

新湖中寶三季報顯示，2015年1-9月，公司合同銷售收入72.97億元，同比增長43%；合同銷售面積72.75萬平方米，同比增長70%；結算面積46.07萬平方米，同比增長101%；結算收入42.13億元，同比增長115%。

雖然各項銷售數據同比均好于去年，但新湖中寶前三季的新開工面積則同比大幅下降72%至29.82萬平方米，這一數據也被解讀為新湖中寶收縮地產業務的一個信號。

廣發證券于11月5日研報中預計，由于四季度行業整體成交仍保持活躍，新湖中寶實現132.25億銷售目標是大概率，但拿地節奏趨于穩健。

據上述研報，新湖中寶2015年前11月土地投資均通過一二級聯動獲取，且主要集中在溫州市平陽縣西灣圍涂區，合計土地面積28.26萬平米，建筑面積53.68萬平米，地價12.72億元(上述數據均為100%權益).

“相較銷售規模，拿地節奏還是比較穩健的，減少招拍掛的土地投資支出也是為互聯網金控平臺的轉型騰出資金空間。”廣發證券于報告中指出，公司土地儲備超過1000萬平米，且成本較低，未來地產業務能夠為互金業務提供持續的資金流支持。

對此，新湖中寶則公開透露，公司在啟東和溫州獲得了灘涂圍墾為主的項目，占地面積大約1200萬平米，主要是通過圍海吹沙建設濱海新城，不屬于高端住宅，但土地成本極低，具有很大的變現空間。

據觀點地產新媒體查閱，2010年至2014年，新湖中寶的拿地面積呈現出逐年遞增態勢，但在2015年前三季度則出現大幅下滑，僅約為2014年的五分之一，對應拿地金額也出現腰斬。

毫無疑問，在新湖中寶地產版圖的剪影中，超千萬的土儲當屬關鍵一筆，具體到項目上，上海青藍國際則是重中之重。

“今年能否完成銷售計劃主要取決于上海青藍國際的銷售，規模是70 億，如果做成，那是可以完成全年150 億的銷售目標。”新湖中寶曾如是評價該項目的重要性。

除了上海區域，為繼續蘇州新湖明珠城五期(投入20億元)、麗水新湖國際三期(投入10億元)、瑞安新湖城(投入10億元)以及償還貸款(投入10億元)，新湖中寶于2014年12月19日公布了50億元的定增方案。

但是，隨著在金融領域的不斷擴張，新湖中寶在2015年11月26日公告表示，擬使用(上述定增中)部分閑置募集資金在不超過18億元的額度內進行現金管理，擇機購買安全性高、流動性好、滿足保本要求的理財產品等投資產品，單個投資產品的投資期限不超過12個月。

數據統計，2015年上半年新湖中寶持股的金融企業經營效益良好，其中溫州銀行(持股13.96%)凈利潤3.39億元，新湖控股(持股48%)凈利潤2.75億元，盛京銀行(持股5.18%)凈利潤31.94億元。

值得注意的是，當新湖中寶從金融領域嘗到的甜頭越來越多時，已經日漸模糊的地產剪影會不會隨著時間推移而最終消失？

新湖中寶對此給出了一種回答：“希望保持總資產平均每年增長30%(2015年也是如此)，保證穩定一點發展。未來5-10 年還要做，金融版塊擴大規模要不斷增資，資金基本都是來自房地產的利潤。”