國內(nèi)首只公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs(場內(nèi)簡稱：鵬華前海)在深交所掛牌上市交易已經(jīng)近三個月。近日，中泰證券在一篇名為《鵬華前海，低估明顯》的報(bào)告中指出，目前鵬華前海萬科REITs的交易價格遠(yuǎn)低于其合理估值，基金明顯被低估。更重要的是，考慮到其投資物業(yè)未來租金上漲的因素，基金被低估的程度或更高。

公開資料顯示，鵬華前海萬科REITs在基金合同生效后的10年封閉運(yùn)作期內(nèi)，將以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海公館股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益機(jī)會；同時，還將以不低于50%的基金資產(chǎn)投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險的二級市場權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機(jī)會。

因此，鵬華前海萬科REITs無論投資標(biāo)的，還是運(yùn)作機(jī)制，都與此前有過的傳統(tǒng)基金明顯不同。中泰證券指出，其中最大的不同是投資標(biāo)的單一性，這與傳統(tǒng)公募基金的組合投資大相徑庭，因而不能援引傳統(tǒng)公募基金的估值方式對其進(jìn)行估值，因而雖然它是基金，但本質(zhì)上是單一債券，因而應(yīng)借鑒債券的定價方法。

而在以何種債券作為估值基準(zhǔn)方面，中泰證券指出，綜合考慮鵬華前海投資的目標(biāo)公司，其國企和政府背景、收益權(quán)的來源與合法性以及業(yè)績補(bǔ)償機(jī)制，以10年期AA+信用債到期收益率作為估值基準(zhǔn)比較合理。中泰證券根據(jù)當(dāng)下10年期AA+中債企業(yè)債到期收益率為4.7853%，估算該基金未來歷年現(xiàn)金流進(jìn)行貼現(xiàn)，目前鵬華前海萬科REITs的交易價格遠(yuǎn)低于其合理估值，基金明顯被低估。

事實(shí)上，REITs 憑借收入穩(wěn)定、高分紅、高流動性、高成長性等特征，在海外市場已成為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。鵬華前海萬科REITs作為國內(nèi)首只公募REITs，不僅增加了投資者資產(chǎn)配置的多樣性，分散投資風(fēng)險，還有利于減少投資者對股票、住宅物業(yè)的盲目投機(jī)，引導(dǎo)投資者優(yōu)化資金配置結(jié)構(gòu)。據(jù)了解，鵬華前海萬科REITs將采用現(xiàn)金分紅方式，在滿足分紅條件的前提下，收益每年至少分配一次；每年收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%，現(xiàn)金收益回報(bào)穩(wěn)定可期。