【外來人口將會是負增長 房價或20年后最便宜】繼11月10日中央財經領導小組會議上發出“化解房地產庫存”的信號之后，本次政治局會議再次明確提出“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。”

12月14日召開的中央政治局會議，作為中央經濟工作會議之前的定調會，對明年的經濟工作提出總的要求和政策的著力點，為即將召開的中央經濟工作會議確定一個政策基調。

中央政治局會議談及明年的經濟工作，在政策目標上，將“穩增長、調結構、惠民生、防風險”視為明年經濟工作的核心目標，并且將“穩增長”仍然排在第一位。而“穩增長”的關鍵則在于能否如會議所提出的。

“抓住關鍵點、打好殲滅戰”。其中，房地產市場能否穩定，可謂關鍵的關鍵。

繼11月10日中央財經領導小組會議上發出“化解房地產庫存”的信號之后，本次政治局會議再次明確提出“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。”

這意味著，面對房地產供應結構性過剩的巨大挑戰，2016年，在房地產政策層面，中央將通過力度很大的組合拳幫助穩定房地產的預期，從而在某種程度上穩定中國經濟，避免房地產投資的持續下滑的風險蔓延到金融領域，引發系統性的金融風險。

從今年前11個月中國經濟與房地產投資的表現看，今年經濟持續下滑，房地產投資的明顯下滑是主要原因之一。

盡管受今年“兩會”以來房地產刺激政策的影響，包括一線城市在內的部分城市，房地產銷售回暖的跡象很明顯，但房地產投資卻仍然持續下滑，到了11月份，房地產投資的增速下滑至1.3%的低點，已經連續22個月下滑。

1-11月份，房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%，降幅擴大0.8個百分點。其中，住宅新開工面積97077萬平方米，下降15.3%。房屋竣工面積72413萬平方米，下降3.5%。

而商品房待售面積在10月末68632萬平方米的基礎上再創歷史新高，達到了69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。

待售住房庫存量高企，尤其是三四線城市去庫存化壓力極大，這個問題依然沒有解決。

機構數據顯示，目前70個大中城市中，去庫存周期超過12個月的城市多達27個，其中北海去庫存周期高達30.1個月，煙臺26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞也多達23個月。

社科院報告則表明，當下房企庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。

銷售和投資冰火兩重天的背后，折射出中國絕大多數的城市住房供應嚴重過剩的事實。

回顧中國房地產調控政策的變遷，從過去最早的“抑制房價過快上漲”，到后來的“增加有效供給”，到今天的“化解庫存”，說明中國房地產已經迎來了真正的行業轉折點：住房已經從以前的短缺到了今天的過剩。

在中國住房進入過剩階段之后，房地產作為中國經濟最重要拉動力的好日子基本已經結束，房地產已經從中國經濟增長的引擎很有可能成為中國經濟的拖累。

中國住建部提供的數據顯示，包括農村在內，中國自有房比例已經高達89%。

無論中國的房價怎么漲，總會有一些房地產泡沫即將破裂，房地產市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對于大多數人來說買房花費了自己大半生的積蓄。

事實上，如果剔除通貨膨脹的因素，二十年后中國最便宜的東西有可能就是房子。

說十年后房子便宜，是相對人均收入而言的，比如現在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元，而十年后人均月收入是1萬元時，房屋均價可能是每平方12000元，相對而言，房屋的價格當然比現在便宜多了，因此，現在高價買的房屋放到十年后非但不保值增值，還會嚴重貶值！

對比古今中外房價，中國現在的房價處在房價最高時期，以目前的房價，一個年收入8萬元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房，這個代價是非常高的。

房價如果繼續上漲，社會各方面都無法承受，既然無法承受，房價就失去了上漲的動力，也就是說現在的房價，相對老百姓的收入來說確實已經到頂了。

中國已經實施了十幾年的“土地財政”政策，隨著“地王”時代的結束，“賣地財政”越來越難以為繼，政府部門開始轉變思路，將逐漸從“土地財政”向“物業財政”模式轉變。

也就是向房屋持有人征收物業稅的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財富的吸引力。

著名離岸資產配置專家劉磊認為，未來房地產市場另一個不利因素是人口紅利的消失。

根據統計數據，中國0~14歲人口比重從上個世紀六七十年代到現在一路下滑，到2010年已經降為16.6%。在未來10年，中國23~28歲的生育旺盛期女性的數量將萎縮44.3%，如果生育率沒有明顯提升，0~14歲人口占總人口的比例將降至10%以下。

對此，人口學者判斷，中國人口負增長的大勢已定，21世紀中國面臨的最大風險就是人口負增長造成的風險。即使現在開放了對二孩的限制，但就目前撫養一個孩子的耗費與居民收入的矛盾，也很難令政策帶來拉動人口增長的效果。

中國社會現在已經步入“老齡化”國家，再過十年，中國社會將會更加衰老，年輕人將成為“稀缺”一代，對房屋的需求將會大幅度降低。

目前的社會中堅是60后、70后的這批人，這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的，市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人，這些人中的許多人現在擁有不止一套高檔商品房，而這批人的后代恰恰都是“獨一代(獨生子女一代)”。

十幾年后“獨一代們”也長大成人了，這些“獨一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達到“人均三套房”的水平，請問“獨一代”如何消耗這些房屋呢？只能或租或賣吧？可是指望同為“獨一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜譚！

財政部最新發布的數據表明：今年1月到8月，全國國有土地使用權出讓收入17599億元，同比減少10950億元，下降38.4%。如此大規模和大幅度的下滑，史所罕見。地方政府的錢袋子癟了許多，持續多年的土地財政正面臨著嚴重挑戰。

我國政府收入，主要分為一般公共預算收入和政府性基金預算收入。

且看今年1月到8月的情況：全國一般公共預算收入103521億元，同口徑增長5.2%，其中地方本級一般公共預算收入4993億元，同口徑增長2.3%；全國政府性基金預算收入23399億元，同口徑下降29.8%，其中地方本級政府性基金預算收入20764億元，同口徑下降32.8%；全國一般公共預算支出102864億元，同口徑增長13.5%，其中地方一般公共預算支出10745億元，同口徑增長23.16%。

從結構上看，全國政府性基金預算收入占政府總收入的近二成，其中土地出讓金占全國政府性基金預算收入的七成多。

土地出讓金是地方本級公共預算收入的三倍多，可見地方政府高度依賴賣地款。地方公共預算支出總額比收入總額多了一倍多，嚴重入不敷出。

從增幅上看，地方政府公共預算支出增幅是收入增幅的10倍！加之地方政府性基金預算收入大降三成多，其中土地出讓金大降近四成，地方政府的日子實在難過。

進入本世紀以來，我國房地產市場經歷了飛躍式發展，土地出讓金也呈暴發式增長，從2001年的1295億元，持續增長至2014年的42606億元，暴增32倍，年均復合增長率約25%。

隨著“地王”時代的結束，“賣地財政”越來越難以為繼，政府部門開始轉變思路，將逐漸從“土地財政”向“物業財政”模式轉變。

也就是向房屋持有人征收物業稅的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財富的吸引力。

從地方債務對土地財政依賴程度來推測，從長期看地方有可能在商品住房上達到雙極限：

即一方面有可能將地價房價抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫存數據看，這個雙極限或許正在逼近。

此外，那些目前全國經濟發達的地區，持續吸引外來人口流入，是促使房價不斷走高的主要因素之一。

但是隨著區域經濟開發步伐的加大和產業資本向欠發達地區的轉移，經濟發達地區的總人口在十年內會出現此消彼漲的趨勢。

2010年開始的“用工荒”已經是一個苗頭，預計十年內經濟發達地區的外來人口將會是負增長的趨勢，一線人口的負增長會導致房屋需求減少，進而促使房價走疲、甚至下降。

從海外眾多國家房產價格歷史走勢和減息周期(釋放流動性)的關系來看，可以得出這樣的結論：

如果房價處于歷史高位，且房屋空置率居高不下(創新高)、租金回報低(創新低)，交易量銳減的情況下進行市場救市，如降息，恰恰是為了規避市場的硬著陸、市場轉向甚至是價格劇烈下挫的開始。

綜上所述，由之前大規模資本去追求高增長的房產，應該轉向了資本合理分流，追求回報周期穩定，回報率穩定的投資產品。