海花島的熱銷，再度攪動沉寂多時的海南樓市。有專家預計，未來以產業、旅游、養生、度假等為支撐的新型地產開發將獲得較大增長空間。

全國多地被霧霾困擾的背景之下，遠在海南島的超級巨無霸樓盤、恒大地產(3333.HK)海花島項目在經過10日的解籌之后，以120億的合同銷售額暫時收官。

該盤的熱賣，給政策寬容預期之下國內樓市的翹尾行情寫下實在的一筆注腳，同時也使得恒大有望在今年實現合同銷售2000億的突破。

海花島的熱銷，再度攪動沉寂多時的海南樓市。有專家預計，未來以產業、旅游、養生、度假等為支撐的新型地產開發將獲得較大增長空間。

恒大高調“造島”

早在11月底恒大足球俱樂部奪得亞冠冠軍之后，被該集團寄予厚望的年終壓軸大盤海花島就已經啟動了它在全國的宣傳攻勢。

資料顯示，恒大海花島位于海南省儋州市排浦港與洋浦港之間的海灣區域，南起排浦鎮，北至白馬井鎮，距離海岸大于600米，總跨度約6.8公里。由三個獨立的離岸式島嶼組成，規劃填海面積約8平方公里，規劃平面形態為盛開在海中的三朵花，故人工島取名為“海花島”。

據透露，恒大預計在該項目上的總投資高達1600億，欲打造超大體量文化旅游項目，項目總占地8平方公里，是迪拜棕櫚島的1.5倍，規劃了旅游、文化、會議、會展、商務等28大業態。

此番為海花島首次推盤，所推的產品類型囊括濱海別墅、親海洋房、攬海高層、瞰海公寓及商鋪，面積跨度從22-588㎡，能滿足買家層次需求。

據克而瑞此前報告顯示，半個多月前，海花島認籌量就已創造中國歷史紀錄，截至今天28日，合計認籌量已達4萬多組，超10萬人。

鑒于認籌量較大，恒大采取了分批解籌的方式開盤，從19日第一天解籌至28日的10天內，累計實現合同簽約122億，創下國內單盤開盤銷售的新高。

對于海花島較高的銷售額，克爾瑞分析人士認為，該項目宣傳推廣對銷售的作用很大，恒大前期投入了較高的營銷費用，帶來了更高的銷售回報，整體來看是一筆十分劃算的買賣。

該分析人士同時表示，海花島項目的規劃確實很吸引人，周邊環境也和被霧霾籠罩的中部和北部城市形成鮮明對比，因此熱銷也在情理中，項目對于恒大和海南省都有重要戰略意義，不過這個項目熱銷只是個開頭，關鍵還是要看后期運營情況。

值得提及的是，不少業內人士近期對旅游地產的市場前景有所看好。住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹此前曾指出，2016年房地產業態方面，新型地產將獲得較大的增長空間，比如特定人群需求創新產品的開發，以改造升級和管理為核心的存量房有機更新，以資產管理為核心的辦公商務樓宇的開發，以產業、旅游、養生、度假等支撐為核心的新型地產開發，以服務配套為核心的老年服務社區的開發等。

將被證券化運作

恒大地產在海花島的銷售上，引入了托管經營這一旅游地產常用模式。根據恒大公布的信息，免費簽約托管其房屋后，可以獲得的收益和服務包括：1)每月得到實際房屋租賃收益的50%；

2)房屋的日常維護、清潔保養、設施維修及更新；3)每年免費15-30天入住海花島的度假權益，以及7-15天運營商在其他地區分時度假酒店的入住權益。

在此之前，恒大也曾經開發過上海威尼斯、清遠恒大世紀旅游城等綜合旅游地產項目，也涉及大量酒店文旅等配套，但其體量均沒有銷售的商品房多，而且，也未推出過托管經營這一模式。唯獨在海花島上，其持有的大量商用物業比例，遠遠大于銷售房源。因此，銷售對于海花島來說僅僅意味著補充流動資金，擁有長期、可持續的運營收入才是其主要目的。

事實上，可靠的信息顯示，根據恒大的部署，海花島一開始就會脫離集團獨立上市，進行資本化運作。據悉，從2014年開始，恒大內部運作該項目的團隊就基本獨立辦公。同時，恒大的年報資料顯示，海花島的土地儲備一直沒有納入上市公司框架，其14年、15年的年報中均未出現海花島項目公司。

鑒于此，克爾瑞分析認為，海花島的資產規模龐大，收入來源也有多個種類。如果通過規劃，使銷售有分期、可持續的增長，再加上運營收入逐步穩定，那么整體在香港借殼上市的可能性最大，也對恒大最有利。

今年8月，國務院辦公廳發布的《關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》中指出，將放寬在線度假租賃等新業態的準入許可和經營許可制度。

克爾瑞也在其新近的研究報告中提到，恒大海花島采取的托管經營模式，符合化解旅游地產庫存壓力的大形勢，也符合政策風向標，由于這種模式有利于提高社會資源的使用效率，因此，國家對于酒店式托管類業務十分支持。

目前，尚不清楚恒大最終將采取何種方式讓海花島這個項目得以證券化，但可以預計的是，這個號稱耗資1600億打造的巨無霸，最終極有可能成為恒大地產董事局主席許家印撬動更大資本局的籌碼。