記者昨日從統(tǒng)計(jì)部門獲悉，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，西安房地產(chǎn)出現(xiàn)投資增速放緩、庫存居高不下、房價(jià)下降等新情況，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也進(jìn)入新常態(tài)。

記者昨日從統(tǒng)計(jì)部門獲悉，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，西安房地產(chǎn)出現(xiàn)投資增速放緩、庫存居高不下、房價(jià)下降等新情況，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也進(jìn)入新常態(tài)。

特征一

房地產(chǎn)業(yè)逐步回歸正常增長態(tài)勢

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)六大特征，首先就是房地產(chǎn)業(yè)在逐步回歸正常的增長態(tài)勢。2014年全市房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資達(dá)1761.88億元，是1998年的46.1倍，是2008年的3.3倍，是2013年的1.4倍。這表明，全市房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資經(jīng)過16年的高速增長，增速在2014年出現(xiàn)臺(tái)階式回落。標(biāo)志著2014年將會(huì)成為房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速的拐點(diǎn)。

分月看，在2015年伊始，西安房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)負(fù)增長，此后增速基本上在10%以內(nèi)。如果說，把2014年全國房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資10%左右的增速作為房地產(chǎn)業(yè)回歸常態(tài)的標(biāo)志，那么，今后，西安的房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速在10%左右波動(dòng)將成為常態(tài)。

特征二

房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)

步入新常態(tài)的西安房地產(chǎn)業(yè)，其主要指標(biāo)增長不可避免地出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度相比前些年有所減弱，但無論是其在經(jīng)濟(jì)占比，還是創(chuàng)造的稅收收入及土地出讓金的規(guī)模，甚至是提供就業(yè)的機(jī)會(huì)等仍顯示其支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。2014年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)5.9%，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)6.1%。

特征三

樓市回歸居住屬性和消費(fèi)屬性

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場預(yù)期也發(fā)生著一定變化：城鎮(zhèn)住房短缺的時(shí)期已經(jīng)過去，供不應(yīng)求的狀況得到極大改善；購房主體逐步演變?yōu)?0后、90后以及進(jìn)城務(wù)工者，新購房主體的需求及投資意識(shí)不同于以前購房主體；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和屬性也由過去單純的經(jīng)濟(jì)屬性為主逐漸向社會(huì)屬性與民生屬性轉(zhuǎn)變；住房的投資屬性和資產(chǎn)屬性逐漸向居住屬性和消費(fèi)屬性回歸。

據(jù)土地部門的統(tǒng)計(jì)信息，近幾年以來，全市房地產(chǎn)成交土地規(guī)劃建筑面積連續(xù)減少，由2011年的2595.6萬平方米降為2014年的741.8萬平方米。這表明，一方面政府土地供應(yīng)量下降，另一方面房地產(chǎn)商拿地意愿更趨理性。

特征四

房屋供不應(yīng)求狀況已經(jīng)改變

住房普遍短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，甚至出現(xiàn)階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求，現(xiàn)在的主要矛盾是結(jié)構(gòu)上的供求不匹配。1997年至2015年9月底，西安市房地產(chǎn)開發(fā)公司累計(jì)竣工商品房就達(dá)14381萬平方米，其中住宅13327.4萬平方米，約合143萬套；此外，2015年1~9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)商正在施工房屋面積12352.4萬平方米，其中住宅11805.6萬平方米，約合127萬套。西安的住房總量上的確不少，而當(dāng)前最大的矛盾在于，住房總量中，部分房屋屬于一戶多套，部分屬于外地和本市投資、投機(jī)者囤積閑置，部分老舊住房戶型偏小，綠化、供暖、供氣等配套設(shè)施不完善，棚戶區(qū)改造任務(wù)仍很重。

特征五

商品房價(jià)格小幅漲跌成常態(tài)

在新常態(tài)下，全市房價(jià)將從過去單邊上漲演變?yōu)闈q跌雙向波動(dòng)。這意味著，在整體房價(jià)高位回落過程中將出現(xiàn)區(qū)域分化，即在部分區(qū)域房價(jià)下降過程中，也存在其他區(qū)域房價(jià)上漲的情況，在不同的時(shí)間或漲或跌。

在2010年1月到2015年9月，西安市商品房價(jià)格指數(shù)變動(dòng)中，2010年5月商品房價(jià)格指數(shù)與上年同期相比增長14%，達(dá)到階段新高點(diǎn)，然后一路下行，到2012年5月，與上年同期相比下降0.2%，出現(xiàn)階段性低點(diǎn)，然后，又出現(xiàn)上升，到2013年12月，與上年同期相比增長9.8%，又出現(xiàn)新的高點(diǎn)，此后又進(jìn)入下行通道，下行到2014年9月，出現(xiàn)長達(dá)12個(gè)月的負(fù)增長。今后，房價(jià)漲和跌都是很正常的現(xiàn)象。

特征六

房地產(chǎn)行業(yè)利潤回歸正常

房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑，是無法避免的趨勢。長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)在進(jìn)入新常態(tài)時(shí)代以后，會(huì)回歸到社會(huì)行業(yè)的平均利潤水平。2014年全市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤增長率-10.5%，比2013年減少13.6個(gè)百分點(diǎn)，比2012年減少32.5個(gè)百分點(diǎn)；2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率為11%，比2013年減少0.9個(gè)百分點(diǎn)，比2010年減少4.6個(gè)百分點(diǎn)。未來10年房地產(chǎn)業(yè)利潤水平將逐步回歸到市場各行業(yè)的平均利潤水平，即大概在10%左右。