長期來看，房地產發(fā)展還有潛力和空間。一方面我國經濟逐步進入中高速增長的新常態(tài)，長期向好的基本面沒有改變;另一方面，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進入了較快發(fā)展的中后期，中央提出今后一個時期著重解決好現(xiàn)有“三個一億人”的問題，城鎮(zhèn)居民住房需求潛力依然巨大。同時，這也是房地產行業(yè)調整的時機，企業(yè)的發(fā)展思路，必須隨未來的需求改變，更加專業(yè)化、規(guī)模化、集約化——

化解房地產庫存成了一段時期以來的熱詞。到底該怎么化解?中國房地產業(yè)協(xié)會會長劉志峰說，從表面看，中央經濟工作會議是在講化解房地產庫存，擴大有效需求，將通過深化住房制度改革解決市民的住房需求，把公租房擴大到非戶籍人口，講城市宜居性等問題。深層次看，是在建立新的房地產業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展體系，對房地產業(yè)做出方向性、戰(zhàn)略性選擇。

什么樣的現(xiàn)狀需面對

北、上、廣、深需要增加住房土地供應，增加住房總量。一些三四線中小城市，特別是吸納就業(yè)、人口聚集等功能較弱的城市，住房需求增長有限

住房和城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司司長高志勇認為，當前，城市間、區(qū)域間市場分化明顯。北、上、廣、深和東部地區(qū)經濟發(fā)達城市，個別西部地區(qū)的區(qū)域中心城市成為外來人口的集中流入地，住房需求依舊旺盛，供求矛盾相對緊張。北、上、廣、深需要增加住房土地供應，增加住房總量。一些三四線中小城市，特別是吸納就業(yè)、人口聚集等功能較弱化的城市，住房需求增長有限，近年來出現(xiàn)了一定程度的供大于求、庫存增加等特點。

房地產行業(yè)產品形態(tài)逐步從住房為主轉向住房與跨界地產并重。一些三四線城市住房供應出現(xiàn)了相對的階段性過剩，不少開發(fā)企業(yè)將發(fā)展重點逐步轉向物流地產、健康養(yǎng)老地產、文化地產、旅游地產等。

與此同時，行業(yè)利潤率逐步從較高水平向各行業(yè)平均水平回歸。過去很多房地產企業(yè)的毛利率都在30%以上，目前的毛利率都降到了20%以下，凈利潤率下降到10%甚至更低水平。

“房地產需求高增長的時期已經過去了。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹說，“但是，我們從高增長的房地產市場發(fā)展走入了總量大的房地產市場的階段。2015年，商品房銷售面積預計超過12億平方米，仍是歷史最高水平”。

高志勇認為，從長期來看，我國房地產的發(fā)展仍有較大的潛力和空間。一方面我國經濟逐步進入中高速增長的新常態(tài)，長期向好的基本面沒有改變;另一方面，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進入了較快發(fā)展的中后期，中央提出今后一個時期著重解決好現(xiàn)有“三個一億人”的問題，城鎮(zhèn)居民住房需求潛力依然巨大。

什么樣的需求將增多

農民子女入學，農村的年輕人結婚，這些農民群體已經對城鎮(zhèn)住房表現(xiàn)出了強烈的需求。城市居民消費觀念逐步從購買住房向租賃住房并舉轉變。“十二五”期間的以剛性需求為主在“十三五”期間將逐步轉向以改善性需求為主

展望未來，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，將有越來越多的農民走向城市。農民工市民化，不僅是房地產去庫存的解決路徑，對于房地產市場而言，也是切切實實的需求所在。如今，農民子女入學，農村的年輕人結婚，都希望走出農村，走向城鎮(zhèn)，這些農民群體已經對城鎮(zhèn)住房表現(xiàn)出了強烈的需求。

城市中的住房租賃需求也正發(fā)生改變。高志勇說，居民消費觀念逐步從購買住房向租賃住房并舉轉變。2010年，我國城市居民家庭通過市場租房居住的比例占23%，到了2014年，這個數(shù)字有了很大的變化，通過市場租賃解決居住的總人口達到1億人以上。

過去十幾年，人們購買得更多的是新建商品住房。“十三五”時期，這一狀況將大為改觀，將會從過去絕對以增量交易為主，步入存量與增量并存交易為主的時期。也就是說，未來二手房交易將會逐步擴大。

這對我們意味著什么呢?秦虹說，意味著城市將有機更新，存量房再開發(fā)將會凸顯投資價值。建筑的有機更新不是拆除重建，而是在保留原有城市建筑、街道機理、建筑格局不變的情況下進行更新，這將產生新的投資機會。

秦虹提出，“十三五”期間，房地產需求還將有一個重要的變化，即會從“十二五”期間的以剛性需求為主逐步轉向以改善性需求為主。她說，這意味著在“十三五”期間，房地產企業(yè)的核心競爭力是產品和服務。住房需要改善的不僅僅是面積，更是功能和環(huán)境指標的大幅提高。

秦虹認為，細分市場下的房地產也有很多具有增長空間的業(yè)態(tài)。一是個性化，服務于特定人群需求的創(chuàng)新型產品的開發(fā)，甚至包括住宅產品。二是以改造升級和管理提升為核心的存量房的有機更新。三是以資產管理為核心的辦公商務樓宇在產業(yè)升級地區(qū)的開發(fā)。因為我國面臨著“雙升級”，一方面消費結構在升級，同時產業(yè)結構在升級，以資產管理為核心的商務辦公樓宇需求巨大。四是以產業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等為核心的新型地產開發(fā)。五是以服務配套為核心的老年服務社區(qū)的開發(fā)。

什么樣的企業(yè)將留下

展望整個房地產行業(yè)里的企業(yè)，將是大者恒大，強者愈強。“大”主要是指資金實力大，有很強的融資能力;“強”主要是指專業(yè)化能力強

高志勇說，當前全國有13.2萬家房地產開發(fā)企業(yè)，其中不少屬于需要處置的僵尸企業(yè)，“下一階段我們會做好制度設計，主要依靠市場的力量進行產業(yè)重組。”他表示。

高志勇將香港房地產市場與內地做了對比。“時至今日，在香港的房地產開發(fā)市場，10家地產企業(yè)的開發(fā)市場份額占到香港的80%。但是我們內地目前有13.2萬家房地產開發(fā)企業(yè)，1000家一級房地產開發(fā)企業(yè)，4000家二級房地產開發(fā)企業(yè)。”

我國究竟要不要這么多的房地產開發(fā)企業(yè)?答案不言自明，房地產行業(yè)到了亟待調整的時期。“要利用房地產調整的時機，促進行業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度。”高志勇說。

秦虹認為，區(qū)別于過去前15年房地產業(yè)的擴張，是一種速度快、粗放式的發(fā)展格局，未來將步入專業(yè)化、規(guī)模化、集約化的發(fā)展。

“展望整個房地產行業(yè)里的企業(yè)，一定是大者恒大，強者愈強。”秦虹說。

她說，“大”主要是指資金實力大，有很強的融資能力。房地產是資金密集型行業(yè)，資金實力大的企業(yè)，有很強融資能力和資金周轉速度的企業(yè)具有巨大的市場競爭力。資金實力大能熬過房地產自身的小周期波動，一定能活得更長久。“強”主要是指專業(yè)化能力強，可能企業(yè)不一定很大，但是有足夠強的專業(yè)化能力。“未來這兩類企業(yè)最具有競爭力。”秦虹說。

企業(yè)的發(fā)展思路，當然也要隨未來的需求改變。未來之市場，注定將從過去量的提升，轉向質的提高。正如財經評論員馬光遠所說，過去十幾年蓋了很多房子，但是缺的是品質上乘的房子，未來留給房地產企業(yè)的機會也在于此，那就是誰能蓋出優(yōu)質的住房，誰就勝出。

劉志峰說，為群眾蓋好房子，對房地產行業(yè)而言是回到了行業(yè)的本源，房地產行業(yè)需要精雕細琢的房子，需要蓋出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子，這時候就需要有工匠精神的高標準、嚴要求來提升住宅品質，實現(xiàn)房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而要建好房子，首先要有好企業(yè)。

“好的房地產企業(yè)必須做到專業(yè)、專注、專心。”劉志峰說，首先要專業(yè)，無論是業(yè)態(tài)還是產品，都有體系，有標準，需要拿出本行業(yè)最優(yōu)質的產品。其次是專注，要注重細節(jié)，追求完美，不惜花費時間反復創(chuàng)新和改進產品。三是專心，不能搞投機取巧，確保每一個環(huán)節(jié)，每一個流程，每一項服務都要達到嚴格的驗收標準，不達到標準絕不能輕易向消費者銷售。

高志勇認為，對于房地產企業(yè)而言，應制定正確的轉型升級發(fā)展戰(zhàn)略。要謀劃向跨界地產發(fā)展，并充分利用互聯(lián)網延長產業(yè)鏈條等，需要企業(yè)根據發(fā)展的實際情況量身定制，轉型升級越早越主動。同時，要努力改善產品結構，不斷提升品質，更好地滿足消費者的居住需求。此外，著力打造百年房企。品牌是企業(yè)成功的推動力，是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，房地產開發(fā)企業(yè)要增強品牌意識，實施品牌戰(zhàn)略，努力打造百年企業(yè)。(經濟日報記者 亢 舒)