今年以來，國家陸續(xù)出臺房產松綁激勵政策：降息、公積金調整、首付比例降低、營業(yè)稅調整等，都是助樓市回暖的重要舉措。

今年以來，國家陸續(xù)出臺房產松綁激勵政策：降息、公積金調整、首付比例降低、營業(yè)稅調整等，都是助樓市回暖的重要舉措。除此之外，“去庫存”成為今年房地產市場的關鍵詞，在種種利好的助推下，濟南住宅市場沒有明顯的“淡旺季”之分，11月原本進入傳統(tǒng)淡季，但市場卻一反常態(tài)反超了“金九銀十”。在高成交量下，濟南新建商品房庫存如何？未來房價如何變化？今年土地市場成交，對來年商品房的供應起到什么樣的影響？

濟南一到三成房子賣給了外地人

今年1月至11月，濟南新建商品住宅總成交量為80414套。去年全年新建商品住宅成交量為60910套，比今年前11個月少了19504套。

山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司總經理朱江分析，今年濟南樓市就銷售面積和銷售套數(shù)來看，創(chuàng)造了歷史新高，主要是源于政策的鼓勵刺激，還有今年入市項目的低價。今年國家取消限購，多次降準降息，降低首付比例等，這些政策實實在在減輕了購房者的買房壓力和負擔，改變了購房預期，釋放了大量的剛需和改善需求。

“通過去年開發(fā)商的降價促銷，市場上的樓盤價格整體不高，這也是吸引購房者的一大因素。”朱江說，數(shù)據(jù)顯示，有10%—30%的購房者來自山東省內其他城市。

據(jù)克而瑞房價點評網監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月20日，濟南商品住宅市場存量約408萬平方米，去化周期約4.7個月。

克而瑞房價點評網首席分析師房偉說，以濟南市場為例，優(yōu)質房源甚至供不應求，今年年底各區(qū)域已經出現(xiàn)了不同程度的價格回升。 “從當前階段來看，開發(fā)商并不擔心去庫存，更不會降價去庫存。”房偉說，為了沖刺年終任務，開發(fā)商最多是促銷走量，但價格波動不會太大。

房價連跌15個月后同比超去年

2015年，濟南新建商品房價格走勢比較平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，到11月份，房價出現(xiàn)了兩個重要的分水嶺。

今年4月份，濟南房價環(huán)比連跌11個月后終于止跌，新建商品房價格環(huán)比上月持平。數(shù)據(jù)顯示，從2014年5月起至今年3月份，濟南新房價格持續(xù)下跌，至今年4月份，價格首次與上月持平。

但同比價格一直處于下跌。數(shù)據(jù)顯示，從去年9月開始，新建商品房同比跌幅由1.3%不斷擴大，到今年4月達到最大值6.0%，此后跌幅逐漸收縮，到今年11月轉跌為漲。這是今年房價變化的第二個分水嶺，也是時隔15個月后濟南房價首現(xiàn)同比上漲，這意味著今年濟南房價首次超過去年同期。

山東最大的房地產顧問機構世聯(lián)怡高統(tǒng)計顯示，從2014年1月到2015年11月，23個月來，濟南房價整體價格波動不大，平均價格在8181元/平米左右，均價最高的月份為9486元/平米，最低的為7208元/平米。

從歷城賣地最多，雪山唐冶成熱門

2015年(截至12月27日)土地掛牌出讓來看，居住、商業(yè)地塊共成交112塊，成交金額為329.83億元。其中，住宅地塊成交56塊。

歷城區(qū)成交31塊土地居首位，占總成交量的近三成。雪山、唐冶成為該片區(qū)供地熱門。經過了過去幾年的土地集中出讓潮，去年以來，西客站片區(qū)的土地供應已逐漸變少，今年上半年更是零供應。相比來看，雪山、唐冶、北湖片區(qū)、華山片區(qū)、興隆片區(qū)以及旅游路沿線等將成為未來土地供應和開發(fā)的熱門區(qū)域。

根據(jù)今年住宅用地成交和地上容積率計算，56塊住宅用地未來將形成近911萬平米的開發(fā)量，按每套房平均120平米來計算，大約可供應商品房近7.6萬套。

土地成交后要在一年左右的時間開工建設，從開工建設到取得預售許可證，中間還需要一些時間。今年成交的地塊將在2016年形成商品房供應。

目前，濟南樓市庫存量在408萬平米左右，加上這些新增房源，按照每年成交量600萬平米計算，2016年房地產市場或仍將呈現(xiàn)出供大于求的局面，消化周期在兩年左右。