2016年房地產(chǎn)市場的關鍵詞是什么？三個字——“去庫存”。

2016年房地產(chǎn)市場的關鍵詞是什么？三個字——“去庫存”。

不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議，對2016年房地產(chǎn)市場正式定調(diào)為“去庫存”。28日召開的全國審計工作會議也明確，2016年，審計署將把“房地產(chǎn)去庫存”落實情況納入重大政策跟蹤審計重點。這也意味著，圍繞著“去庫存”，明年將有更多的政策落地。

“高庫存”，一直伴隨著2015年的杭州樓市。2015年杭州市區(qū)(含余杭、蕭山)的成交量和庫存量都屢創(chuàng)新高，成交量歷史性地突破了12萬套大關，庫存量也一路攀升，一度超過17萬套。截至12月30日(下同)，杭州市區(qū)商品房成交量為125558套，庫存為167231套。

按今年的月均成交套數(shù)計算，去庫存周期達16個月，超過10到15個月的合理區(qū)間。

然而，“高庫存”這把懸于空中的達摩克利斯劍下，我們看到的是奧體、橋西等板塊的價格上漲，看到的是多板塊新地王的誕生，有的樓盤一年價格漲幅超過20%，有的地塊溢價率甚至超過了70%。

可見，一個看上去仿佛泰山壓頂?shù)膸齑鏀?shù)字并不能代表杭州樓市的整體行情。杭州的商品房庫存也已經(jīng)進入細分市場：不同的板塊，庫存壓力大相徑庭；商業(yè)項目的庫存壓力，則遠勝住宅。

在2016年來臨之前，錢江晚報記者日以繼夜地整理了兩張地圖，一張是杭州的樓市庫存地圖，庫存細化到杭州的各個板塊和街道，另一張地圖則清晰標注了這些板塊、街道2015年的成交量。兩相對照，購房者可以清晰地看到某板塊、某街道商品房的存銷比和供求關系，其真實的庫存壓力就一目了然。

譬如城東新城，2015年賣了7269套商品房，目前的庫存為10441套，庫存去化周期為17個月。臨平街道今年成交了12370套，庫存為15222套，去化需要15個月，這也是為何板塊價格屢屢破新低的原因。而價格一路上揚的奧體板塊，今年銷售了1154套，目前庫存僅剩527套，已呈供不應求之勢，這也就容易理解，為何綠地旭輝城屢屢漲價，為何28日的奧體宅地引發(fā)激烈爭奪，融創(chuàng)愿意以15988元/m2的樓面價、60%的溢價拿下奧體板塊新地王。

即便同一板塊，其庫存也可以進行細分。譬如錢江世紀城，其商業(yè)庫存壓力遠高于住宅。一本預售證動輒拿出上千套房源的商業(yè)項目，會大幅增加其所在板塊的庫存量，如城東新城的上萬套庫存里，商業(yè)項目就占據(jù)了近五成，僅東亞新干線和港龍城就貢獻了33%的板塊庫存。

對于隱性庫存、明年上市的供應量，錢江晚報記者也進行了細致盤點，并對如何去化庫存提出了自己的見解。有了這樣一份庫存地圖和指南，購房者可以找到更具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。對于庫存量較大的板塊，購房者可以不必理會那些“開發(fā)商說要漲價”的傳聞，耐心地去尋找性價比更高的房源。

在這個庫存細分時代，這樣的庫存分析，或許比“16.7萬套”的數(shù)字更有價值。