觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2015落下帷幕，在“豪宅元年”、“地王”等一線城市年終盤點聲中，主打高端、豪宅產(chǎn)品的泰禾洋洋得意地亮出了其北京泰禾·1號街區(qū)單盤銷售50億的通州銷冠成績。

據(jù)泰禾官方微信消息，北京項目全年銷售額90億，位列北京第13名。綜合統(tǒng)計，2015年泰禾總銷售額達到323.3億元，已超額完成此前定下的全年300億目標。

然而，相比其銷售業(yè)績，業(yè)內(nèi)人士似乎對泰禾2016年開年之初宣布攜手信達開發(fā)上海新江灣城地王的事件更感興趣。

高價入主一線

2016年1月6日，泰禾與信達同時發(fā)布公告宣布，雙方將合作開發(fā)兩個月前由信達拿下的上海新江灣城地王項目。根據(jù)簽訂的《新江灣項目合作開發(fā)協(xié)議》，泰禾合計投資約11.36億元，持股11.25%參與上海新江灣城項目開發(fā)。

據(jù)悉，上海新江灣城N091104單元C1-02(D7)住宅地塊位于上海未來4大示范居住區(qū)之一新江灣城，出讓總面積約13.2萬平方米，地上總建筑面積14.85萬平方米，容積率僅為1.125，是上海近年來罕有的低容積率地塊。

2015年11月25日該地塊正式拍賣時，參與競拍的12家知名開發(fā)商中，泰禾與信達的爭奪最為激烈。最終信達以72.99億元、81%的溢價拿下該地塊?？鄢Ｕ戏棵娣e后，該地塊實際樓板價高達6.1萬元/平方米，成為上海新晉單價地王。

然而在近百輪的競價激戰(zhàn)搶贏泰禾后，信達卻表示，公司過往開發(fā)項目以剛需類為主，希望新江灣城做一些改善類型的嘗試，以豐富集團產(chǎn)品類型，且不排除會尋找合作者共同開發(fā)項目。

一個月后，2015年12月29日，有市場消息稱，信達拍下的上海新江灣城地王項目將由泰禾接手開發(fā)。

當(dāng)時接近泰禾的相關(guān)人士分析，在改善和高端項目頗有經(jīng)驗的泰禾很有可能會與信達合作開發(fā)該項目，且泰禾操盤的可能性更大。

果不其然，泰禾與信達正式宣布要合作開發(fā)上海新江灣城地塊，而這距泰禾以近8萬的樓面價拿下位于深圳的全國單價地王僅僅過去10天。

2015年12月25日下午，深圳寶安區(qū)尖崗山兩宗居住用地舉行競拍，中海、萬科、保利、招商、金地、龍光、綠地、新世界、特發(fā)、中洲控股等20余家品牌房企紛紛到場參與競奪。最終卻是當(dāng)中“名不見經(jīng)傳”的泰禾以57億的總價悉數(shù)摘下兩宗地，成功挺入深圳。

其中一宗面積21433.33平方米的地塊溢價177.61%，以79907元/平方米的樓面地價，超越此前上海、北京兩地創(chuàng)下的6.1萬元/平方米、7.5萬/平方米紀錄，成為轟動一時的全國單價地王。

首入深圳的泰禾以這樣的高調(diào)方式成功刷屏。

全國單價地王余熱未退，如今入股信達上海地王項目的消息又再次將泰禾放到聚光燈下，其一線擴張意圖已不言而喻。

成本壓力下利潤考量

對于泰禾入股信達新江灣城地王項目，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，泰禾高端產(chǎn)品線尤其是在北京的院子系列還是比較成功的。新江灣城是一線城市的高端板塊，符合泰禾的產(chǎn)品線風(fēng)格，也符合泰禾聚焦一線城市的布局策略。

資料顯示，泰禾的項目主要集中在福建，除此之外，其70%以上的產(chǎn)品位于一線的北京、上海，還有部分在重點的二線城市。

泰禾董事長黃其森曾明確表示，“高價”進入深圳不是“錢多人傻”，而是泰禾一直看好一線城市，在發(fā)展區(qū)域選擇上，基本不進入三四線城市。“因為早在兩三年前就察覺了三四線城市過剩的情況?！?/p>

有市場報告顯示，截止到今年11月，一線城市樓市回暖跡象明顯，供需兩旺，新房價格累計上漲15.1%，而二三線城市累計下跌，跌幅在1%左右，三四線城市仍深陷去庫存壓力。

如眾多業(yè)內(nèi)人士所言，面對一線與二三線樓市存在的嚴重分化，開發(fā)商寧愿高價在市場需求大的一線及重點二線城市搶地，也不愿在庫存本已高企的三四線被困。于是，僧多粥少的一線城市地王頻出，導(dǎo)致拿地成本加重，而為保證一定的利潤，更多的土地被開發(fā)成豪宅產(chǎn)品。

這意味著，豪宅市場不僅成本越來越高，競爭也會越來越大。要保證有利可圖，均價須在一定程度上高于成本，而一旦均價偏高，則得依靠產(chǎn)品的品質(zhì)和特色來搶占市場。

2013年6月5日，泰禾初入上海即以6.48億拿下位于上海閘北區(qū)103街坊27丘，內(nèi)環(huán)黃金地段的1宗商辦地塊，面積約5230平方米，樓板價30974元/平方米。泰禾拿地后一年，項目周邊的蘇河灣華僑中心商業(yè)體售價達到了13萬/平方米，與泰禾當(dāng)時的拿地價相差近10萬元/平方米，其中的利潤空間可想而知。

而泰禾2015年末剛拿下的深圳地王位于寶安區(qū)夾崗山，當(dāng)前該板塊周邊住宅項目均價在9萬/平方米以上，是豪宅集聚區(qū)，地理位置優(yōu)越且區(qū)域配套條件成熟。

深圳市場研究數(shù)據(jù)就顯示，2015年深圳新房均價比2014年上漲近4成，部分區(qū)域的房價甚至翻了一倍，且豪宅市場價格持續(xù)走高，年末新開的部分項目均價已破10萬+，最高達到了13.8萬/平方米。

另外，由于二線及其他三四線城市的去庫存壓力，開發(fā)商及投資者都回歸到了一線城市。尤其深圳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型后，金融及高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，GDP增速高于全國平均水平，吸引了過百萬高端人才到來，而他們的購買能力強，對豪宅需求比較大。

盡管泰禾近8萬/平方米的拿地單價與當(dāng)前的板塊銷售均價僅相差1萬/平方米，看似利潤空間不大，但按深圳屢創(chuàng)新高的豪宅價格趨勢，泰禾表示很看好深圳目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，認為深圳仍有漲價空間，未來泰禾也可能繼續(xù)在深圳拿地。

而泰禾最為業(yè)內(nèi)所知的就是其“院子系”高端別墅產(chǎn)品，目前泰禾在售項目中共有6個院子，分別在北京、廈門、福州、南京、江陰5個全國一二線城市。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料，2015年，泰禾共拿了6宗地，5宗在北上深3個一線城市，剩下的1宗在杭州。6宗地中，有4宗地將被開發(fā)成泰禾院子。

從銷售情況看，泰禾的“院子系”表現(xiàn)確實突出。資料顯示，2014年初，泰禾·北京院子開盤當(dāng)日即售罄，單日銷售額達18億。2015年5月30日，福州院子精裝高層首次開盤，2小時銷售額達6億；6月29日，福州院子別墅產(chǎn)品首次開盤，56座800萬級院子幾乎當(dāng)日售罄。泰禾廈門院子是2015年前三季度廈門的別墅銷售冠軍，目前銷售額已達35億元。

2015年12月25日，泰禾還接受了參股公司福州盛利俊實業(yè)的委托，計劃將此前8.8億拿下的杭州未來科技城85號地塊開發(fā)成全國第8個泰禾院子。

第9個院子則是其2015年10月30日宣布要與北科建共同合作開發(fā)的北京昌平沙河區(qū)域麗春湖項目，這也是泰禾在北京的第4個院子。轟動一時的深圳地王亦將成為泰禾在全國的第10座泰禾院子。

對于上海新江灣城地王項目，泰禾目前并未透露是否會開發(fā)成上海第一個泰禾院子。

不過，張宏偉說：“目前泰禾在上海做的產(chǎn)品還沒有北京的好，通過新江灣城項目可能會提升上海在其公司內(nèi)部的市場地位。泰禾有高端產(chǎn)品線開發(fā)經(jīng)驗，信達有資本支持，泰禾與信達合作，互惠互利，還可以盡可能規(guī)避市場風(fēng)險?！?/p>