2015年房地產(chǎn)市場加速分化，北京等一線城市供小于求，房價持續(xù)領(lǐng)漲。部分二線及三四線城市市場恢復(fù)緩慢，滯銷嚴(yán)重。開發(fā)企業(yè)之間，利潤率普遍下調(diào)，大房企集中度進(jìn)一步增加；中小房企則紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)謀劃轉(zhuǎn)型。

預(yù)計，2016年樓市在“去庫存”基調(diào)下，政策面將趨向?qū)捤桑换猱a(chǎn)能、拉動需求的刺激政策出臺將是大概率事件，而房價也可能出現(xiàn)普漲局面。

供需關(guān)系決定了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場是“買方市場”還是“賣方市場”。最新資料顯示，在機(jī)構(gòu)重點監(jiān)測的35個城市中，超過80%的城市住宅供應(yīng)在未來三年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。業(yè)內(nèi)人士任志強(qiáng)指出，目前去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。清華大學(xué)教授江憶表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨著嚴(yán)重產(chǎn)能過剩問題。與此同時，在房地產(chǎn)行業(yè)下滑的影響下，建材行業(yè)更是出現(xiàn)了全行業(yè)過剩情況。

針對國內(nèi)房地產(chǎn)市場大范圍庫存過剩的情況，某研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速下行和高庫存壓力下，今年以來，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費和拉動投資方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費潛能，鼓勵需求入市，進(jìn)而恢復(fù)并帶動投資信心。

機(jī)構(gòu)方面認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，短期內(nèi)政策仍將鼓勵住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件。而長期來看，三四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機(jī)遇，推進(jìn)多項措施發(fā)展產(chǎn)業(yè)、吸引人口流入和就業(yè)保障，進(jìn)而拉動地產(chǎn)需求。也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2016年政府會通過新型城鎮(zhèn)化等各項政策加速三四線城市去庫存，恢復(fù)樓市信心。而農(nóng)民進(jìn)城購房、租房所對應(yīng)的需求恰恰是剛需產(chǎn)品，在這樣的情況下，剛需產(chǎn)品占比上升應(yīng)是大概率事件。

近年來，受調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下滑等因素影響，不少非房地產(chǎn)企業(yè)在涉足房地產(chǎn)后，發(fā)展情況不容樂觀，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況，因而陸續(xù)剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)由于近年來經(jīng)營欠佳，也萌生退意，放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而向全新的業(yè)務(wù)方向發(fā)展。事實上，近年來多個上市房企更名，以改變投資方向，今年這種現(xiàn)象尤為明顯。

具體來看，2015年，有10余家房企更名，其中國興地產(chǎn)更名為財信發(fā)展，億城控股先后更名為億城投資和海航投資，轉(zhuǎn)而進(jìn)入金融資本類。華業(yè)地產(chǎn)更名為華業(yè)資本，運盛實業(yè)更名為運盛醫(yī)療，進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè)。同時，萊茵臵業(yè)更名為萊茵體育，方興地產(chǎn)更名為中國金茂。目前看來，房企加速去房地產(chǎn)化的主要原因是利潤大幅下滑。

數(shù)據(jù)顯示，申萬一級行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率僅為9.66%，較2014年同期的32.92%與11.31%分別下滑4.52個百分點和1.65個百分點。142家房企中，67家凈利潤下滑，占比高達(dá)47%。而凈利下滑的企業(yè)中，下滑幅度超過100%的多達(dá)28家。任志強(qiáng)認(rèn)為，房企核心盈利能力下滑，財務(wù)風(fēng)險加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種跡象表明，房地產(chǎn)不再具備過去高增長的能力。在長期去庫存壓力下，未來對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，7%至8%的利潤率將成為常態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著利潤覆蓋不了資金成本的窘境。在此背景下，自有資金將被逐步侵蝕。因此部分中小房企選擇退出。目前，開發(fā)商洗牌僅剩三年時間。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，資金流向?qū)Q定企業(yè)的去留。預(yù)計，未來2至3年時間內(nèi)，整個中國每年都有新開工項目的開發(fā)商數(shù)量可能會減到10000家以內(nèi)，甚至5000家。