雖說同行如敵，但在商界，沒有永遠的朋友，也沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。隨著房地產野蠻生長時代的落幕，地產企業之間各自為陣的格局逐漸被打破，合眾連橫，抱團取暖成為房地產市場的顯性特征之一。

雖說同行如敵，但在商界，沒有永遠的朋友，也沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。隨著房地產野蠻生長時代的落幕，地產企業之間各自為陣的格局逐漸被打破，合眾連橫，抱團取暖成為房地產市場的顯性特征之一。

從2013年拓寬外部股權合作思路開始，新城控股的地產合伙人隊伍不斷壯大。如若不出意外，新城的這份事業版圖中又將多出萬科、招商和碧桂園的身影。

近日，有消息稱，新城去年底斥資19.4億元競得的蘇州吳江55萬方地塊已經找來萬科、招商、碧桂園作為合伙人。其中，新城、招商合作開發兩宗地塊，萬科碧桂園分工開發另外兩宗。

對于這一“傳聞”，新城控股集團副總裁歐陽捷在回復觀點地產新媒體時并未否認，但其表示“目前尚不確定，還在商談過程之中。”

其實，在現場競拍之時，萬科、碧桂園和招商就曾一同現身，這三家來自華南的開發商都顯露出拿地的意愿。從2012年撤市并區以來，吳江作為曾經的價格洼地，房價已經從6000元/平方米出頭漲至目前的萬元以上，成為蘇州跨越萬元速度最快的板塊。

由此帶來的土地市場高漲也使得新城、碧桂園、綠地、建屋等房企成為吳江土地市場的常客。不過，在業內人士看來，這四家開發商的結盟或許彼此早就“心神領會”。

萬科招商碧桂園“潛伏”

此次引入合伙人的項目為新城在去年年底以19.4億元總代價競得的吳江4宗地，合計建面55萬平方米。地塊成交樓面價在3414元至3778.571元/平方米之間，平均溢價率18%。

這樣略顯溫和的競爭與當時的市場預期相去甚遠，因為在地塊掛牌之時就有眾多大鱷對此垂涎欲滴。“新城能以較低的成本斬獲上述地塊與其長期以來在此確立的優勢不無關系”，蘇州中原市場研究總監程杰如是指出。

據觀點地產新媒體了解，在這次獲得吳江地塊之前，新城在吳中、吳江兩個相鄰區域就開發了新城紅樹灣、新城金郡、新城石湖公館、新城吾悅廣場、新城吾悅公館、新城郡未來、新城香溢瀾橋等7個項目。

而其再次拿下的4宗地緊鄰新城在售項目紅樹灣，這個項目也是當前板塊內的熱門項目之一。資料顯示，該項目拿地時間為2012年7月，成交樓面價3850元/平方米，目前在售高層，戶型面積88、85平方米，均價約9500元/平方米。

“吳江板塊最近兩年越來越熱，尤其是太湖新城的概念，但新城拿的地不是在太湖新城，而是在蘇州和吳江交接的地方，臨近地鐵，即使不是太湖新城的概念，但因為和蘇州的地緣關系，以后兩方面的客源都可以吸引的，而且這塊地的規模很大，可以打造成一個剛需大盤。”程杰向觀點地產新媒體分析道。

吳江走熱的一個背景是蘇州各區房價漲勢洶涌，全面步入1.5萬時代。縱觀蘇州東西南北格局，湖東作為園區樓市的重點開發區，已經被過度消費；新區樓市想要打通科技城板塊尚需時日；北邊相城區的規劃無法說服購房者，而高鐵新城的房價也在逐漸逼退剛需；此時，位于蘇州南面的吳江成了剛需一族置業的新方向。

這種上升勢頭在土地市場更是顯露無遺，有統計數據顯示，2015年吳江土地市場雖然出讓地塊建筑面積僅僅增加了33.02%，但成交金額達102億元，環比增幅高達57%，足以可見公開市場的拿地成本已經提高很多。

從2013年開始，包括朗詩、新城、華潤、藍光、綠地、中房、首開等眾多房企紛紛在此落子。如今看來，萬科、招商和碧桂園也希望抓住樓市上漲的尾巴。

以新城名義拿地，再通過合作方式介入，不管是對新城，還是萬科、招商和碧桂園來說，都避免了土地市場公開抬價，同時分散投資風險。

不過，也有分析認為，新城引入合作方也是對其慣用模式的一種彌補。“新城單個項目的面積是比較小的，到2015年6月，其單個住宅項目的平均建筑面積僅26.9萬平米，基本沒有那種‘造城式’的大盤，考慮到新城的資金成本并不便宜，小盤開發的確是比較適合高供應城市的開發節奏。”

新城的地產合伙人事業

可以肯定的是，在地價上漲、項目操盤越來越復雜、利潤可控空間逐步收窄的形勢下，開發商如果還選擇單打獨斗，顯然不是明智的選擇。由此形成的地產合伙人現象也在這兩年呈現燎原之勢。

“如果單靠我們的自有資金去做，發展速度肯定會慢下來，我們可以看到今年旭輝的發展速度比較快，而旭輝增長快最核心的點就是合作。”

歐陽捷所對標的旭輝在新一年剛剛喊出了541.5億元的年度銷售目標，同比增幅達79%。要知道這家地產企業在去年才堪堪邁過300億的門檻，要在一年間實現高達79%的增幅放在任何一家地產企業身上都會是一個不小的話題。

但旭輝的底氣正是來自合作開發，從這兩年的布局來看，旭輝所到之處無一例外不伴隨著“抱團”的身影，旭輝集團董事長林中也一再表態，合作是高速增長的引擎。

在現階段追求規模增長的路上，合作無疑是房企們通往羅馬的捷徑之一，寄望在2017年沖刺500億目標的新城顯然也是心中有數。

因為從2013年開始，新城就著手拓寬與外部股權合作方的合作思路，除了與開發商合作外，還與土地一級開發商、房地產投資基金等產業鏈上其他類型企業展開股權合作。

歐陽捷透露，新城對于合作的態度是非常堅決的，去年也嘗試了多種方式的合作，包括股權合作、共同拿地以及小股操盤。

據觀點地產新媒體了解，僅在去年，新城就與首創、龍湖、綠地、上坤置業、平安大華等地產和資金方進行了聯姻，涉及的區域既有上海這樣的一線城市，也有諸如常熟、義烏這樣的三四線城市。

“新城的合作在城市量級上并沒有嚴格的限制。當然，一二線城市的地價比較高，在成本比較高的情況，大家可以一起合作來減輕經營和資金壓力。如果一線城市我們能夠跟一些企業合作的話，經營風險和壓力都會減小，并且在跟別人的合作過程中，我們還可以跟別人學習。”

不過，歐陽捷也強調，新城在合作對象的選擇上，原則上都是百強企業，因為一些中小的企業并不容易摸清底細。“合作一個項目本身不是最重要的，重要是形成合作口碑，只有形成口碑之后別人才會找你合作。”

就目前而言，新城的“合伙人事業”主要為合作開發。歐陽捷稱，對于操盤權的把控，新城還是取決于合作對象，“對方的專業能力比我們強，我們可能會抱著學習的態度”，但新城會按照權益并表。