國家統(tǒng)計(jì)局公布了去年房價(jià)的情況，價(jià)格上漲的城市有39個(gè)，比上月增加了6個(gè)。二手房價(jià)格方面，環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。在諸多城市中，深圳市的房價(jià)漲幅一直居高不下，去年12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47.5%，二手房同比漲幅也達(dá)到了42.6%，這也就意味著深圳在去年一年的時(shí)間內(nèi)房價(jià)漲幅將近5成，遠(yuǎn)高于其他城市。

看到這有人得出結(jié)論了，一線城市由于人口涌入，背后的城市福利大，剛需很大，所以基本不會(huì)下跌。而二三線城市則將出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)未來將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)按區(qū)域分化的走勢(shì)。但真是這樣嗎？

其實(shí)有這樣觀點(diǎn)的人不在少數(shù)，但這不是分析形勢(shì)而是解釋形勢(shì)，現(xiàn)在的形勢(shì)就是如此，關(guān)鍵的問題是未來有沒有可延續(xù)性。有兩個(gè)數(shù)據(jù)我們反復(fù)提到，一個(gè)是內(nèi)在價(jià)值，租售比北上廣深只有2-3%，基本已經(jīng)沒有了產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，換句話說買房投資，已經(jīng)根本沒有價(jià)值。你們所說的投資，只有一個(gè)途徑就是價(jià)差，是期待有一個(gè)新傻子從你手中把這個(gè)房子高價(jià)買走。另一個(gè)指標(biāo)叫做房價(jià)收入比，是一套房子的價(jià)格除以兩口之家的年度收入總和，北上廣深，基本已經(jīng)超過了20倍。換句話說即使你貸款，加上銀行的利息，你要付出的資金，將透支自己未來近30年不吃不喝的購買力，當(dāng)一個(gè)地方的房子，你貸款都買不起的時(shí)候，已經(jīng)失去了購買力基礎(chǔ)。

有人說不對(duì)啊！如果都買不起，北上廣深的房子為什么還賣的很火啊，房子現(xiàn)在賣的也很快，這是哪不對(duì)？

其實(shí)看房價(jià)，你要看到資本的流動(dòng)，之所以北上廣深的房價(jià)漲，不是因?yàn)槭袌?chǎng)變好了，而恰恰是因?yàn)槭袌?chǎng)變差了，大量資金正在從二三線，四五線城市中大舉撤離，大概能聽到這樣的做法，把老家的房子賣了，在北京交個(gè)首付。這才是北上廣深房價(jià)上漲的真實(shí)原因，如今房地產(chǎn)已經(jīng)變成了零和游戲，北上廣深的房價(jià)上漲，一定以犧牲更多其他城市的房價(jià)為代價(jià)。其他地方的房子庫存將更加嚴(yán)重，甚至這輩子都根本無法消化。

那么這種資本的流動(dòng)可持續(xù)嗎？北上廣深的房價(jià)會(huì)一直漲嗎？當(dāng)然不會(huì)，如今在特大城市交首付的價(jià)格已經(jīng)超過了150萬，這個(gè)價(jià)格有幾個(gè)老家的房子能負(fù)擔(dān)的起，況且很多老家的房子，現(xiàn)在已經(jīng)根本就賣不出去了，往后會(huì)越來越艱難。那么當(dāng)一個(gè)家庭，即使賣掉老家的房子，也負(fù)擔(dān)不起首付的時(shí)候，特大城市的房價(jià)其實(shí)第二次失去了購買力基礎(chǔ)，換句話說首付交不起，你即使敢貸款，也沒人會(huì)把錢借給你。而現(xiàn)在特大城市的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了這樣的臨界點(diǎn)。

以北京為例，通州和房山的房價(jià)都已經(jīng)過了4萬，一套90平米的房子，全算下來要將近400萬，首付三成再加稅費(fèi)就是150萬，這個(gè)價(jià)格即使賣了天津城區(qū)的房子，也未必湊的上。準(zhǔn)一線城市都如此，更何況那些房價(jià)只有四五千的地方。

所以未來兩個(gè)事情會(huì)發(fā)生，一個(gè)是更多的老家房子要賣，而大家也發(fā)現(xiàn)老家的房子越來越難賣。第二件就是北上廣深內(nèi)部分化，便宜的房子逐漸被拋售，資本繼續(xù)轉(zhuǎn)向高端豪宅。通過換房的形勢(shì)，賣掉小的、破的、郊區(qū)的，在核心地段買新的、大的，而特大城市周邊你的小的、破的、郊區(qū)的會(huì)有一大批房源出售，從而價(jià)格開始滯漲甚至下跌。核心區(qū)的房價(jià)將繼續(xù)上漲。資本開始進(jìn)一步退守。

這兩個(gè)步驟大概也就再持續(xù)個(gè)1-2年，然后核心區(qū)房價(jià)首付，徹底脫離郊區(qū)價(jià)格，也就是說賣了郊區(qū)的房子，你也交不起首付了，這時(shí)候所謂的剛需將第三次失去購買力，也就是這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本流動(dòng)將告一段落，房價(jià)將見頂開始回落，再過1年就會(huì)出現(xiàn)加速回落。整個(gè)房地產(chǎn)的泡沫開始破裂。

所以還是要強(qiáng)調(diào)一下，全國市場(chǎng)分化，絕不是什么繁榮理性，而是進(jìn)入了零和游戲階段。如今跨地域市場(chǎng)間就是一場(chǎng)你死我活的游戲。北上廣深最后也必將難以幸免，留給樓市的時(shí)間大概也就不超過5年。