從２０１５年全球經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美元首次加息并且進(jìn)入加息周期，而歐盟與日本經(jīng)濟(jì)仍不樂觀，這兩大經(jīng)濟(jì)體正在實(shí)施量化寬松的貨幣政策。對(duì)于中國(guó)來(lái)講，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣是事實(shí)，恰逢５月份以來(lái)股市又大跌，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂觀。中國(guó)不得不實(shí)施寬松的貨幣政策，一方面是對(duì)沖美元進(jìn)入加息周期的影響，另一方面是為了降低企業(yè)融資成本，刺激宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)。在經(jīng)濟(jì)仍然處于下行階段的市場(chǎng)背景下，２０１６年樓市將何去何從？

　　樓市將進(jìn)入調(diào)整期

２０１５年“３·３０新政”以來(lái)，大中城市（一線城市、部分二線城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支。如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直將保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在發(fā)送給本報(bào)記者的觀點(diǎn)中認(rèn)為，２０１５年以來(lái)貨幣政策持續(xù)寬松，央行累計(jì)至今已經(jīng)有六次降息、五次降準(zhǔn)。此外，央行在年底發(fā)行２０１５版新版人民幣、宣布推動(dòng)信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)等措施，意味著新一輪中國(guó)式量化寬松來(lái)臨。從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。

張宏偉認(rèn)為，央行“雙降”、９·３０新政降首套首付之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到２０１６年第一季度，也就是說(shuō)，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在２０１５年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期。從時(shí)間看，２０１６年上半年一線城市、部分二線城市樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是上半年整體趨勢(shì)，但是下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)別價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，房企就有可能因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)資金面也可能遇到問題。

對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好２０１６年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場(chǎng)（期待“買漲不買跌”一直持續(xù)），增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤从昃I繆，增加現(xiàn)金儲(chǔ)備，提前做好２０１６年市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，防止市場(chǎng)環(huán)境在２０１６年下半年甚至２０１６年第一季度之后出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

　　樓市基本面持續(xù)回升待觀察

２０１５年以來(lái)，除了北上廣深這樣的一線城市外，南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）、武漢（樓盤）、杭州（樓盤）、鄭州（樓盤）、石家莊（樓盤）等二線城市也開始頻現(xiàn)“地王”，甚至上述部分城市還出現(xiàn)“地王”不斷易主的狀態(tài)，市場(chǎng)“面粉貴過面包”也成為常態(tài)。

張宏偉認(rèn)為，２０１５年以來(lái)，土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果２０１５年市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地并且成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。

無(wú)論以何種形式、何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在復(fù)蘇的市場(chǎng)背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀２００９年到２０１０年、２０１３年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此。２００９年到２０１０年、２０１３年土地市場(chǎng)“地王”頻出之后，２０１１年、２０１４年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從２０１５年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著２０１６年樓市將陷入新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期。

張宏偉表示，樓市“救市”政策頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

他認(rèn)為，２０１４年下半年以來(lái)，盡管大部分城市取消限購(gòu)政策、“央四條”使限貸政策也松動(dòng)、３·３０新政出臺(tái)、各地政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計(jì)六次降息、五次降準(zhǔn)，貨幣政策寬松與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)一直持續(xù)回升。