王婷婷/文

“改善型產(chǎn)品開始當?shù)?。”這是大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對2015年成都樓市的感受。

伴隨成都居民收入和家庭財富的增長，政策層面的相對寬松，以及來自土地市場等積極因素的推動，2015年成都市場上改善型住宅“逆襲”，存銷比大幅提升。面對更高品質(zhì)居住人群的改善型市場，也不可避免地產(chǎn)生更激烈的競爭。

　　改善型需求釋放

2015年，伴隨國家層面寬松政策的相繼出臺，成都房地產(chǎn)市場的措施也層出不窮。1月取消樓市限購政策，2月執(zhí)行多年的“90/70政策”退出，3月二套房首付比例降至最低3成、二手房營業(yè)稅“5改2”，公積金做出7大調(diào)整，省內(nèi)8個縣市出臺購房補貼……

宏觀層面，央行多次降準降息，二胎政策全面放開，各類政策利好效應(yīng)疊加，《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者了解到，在成都住宅市場，雖然剛需依然是主角，但改善型需求大有反超之勢，首改和初級再改置業(yè)人群比重明顯提升。

中國家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2015年，成都家庭多套房擁有率明顯上漲，在擁有房產(chǎn)的家庭中，仍有19%的家庭有購房打算。

“收入水平與購房能力有直接關(guān)系，隨著購房群體的收入水平提高，未來幾年，成都首改類產(chǎn)品將會有所提高。”銳理數(shù)據(jù)的評述源于其對成都家庭收入的調(diào)查結(jié)果：2015年，成都主力客群家庭的年收入為10萬~20萬元，占比38%；次主力客群家庭年收入為20萬~30萬元，占比21%。

伴隨收入增加和客觀需求的影響，2015年，成都有約17%的購房者出于改善居住環(huán)境而購房；近21%是因為結(jié)婚而購買改善型住宅；14%是為解決小孩教育購房。

值得注意的是，在成都市場中，純投資的購房比例已不足10%，進入“白銀時代”，購房者更多為自住購房，其中改善生活、工作、教育環(huán)境的需求愈顯突出。

“另外考慮到二孩政策的影響，成都‘小四房’的需求將進一步釋放，未來改需市場會誕生更多需求?！变J理數(shù)據(jù)品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔指出，需求釋放、政策刺激，加之高地價的影響，預(yù)計未來100~130平方米左右的產(chǎn)品將成為主力需求，改需型住宅主要分布在主城區(qū)及近郊部分資源、配套、交通優(yōu)越的區(qū)域。

　　開發(fā)商“群攻”首改

隨著改善型產(chǎn)品購房需求的釋放，滿足該類需求的中大戶型產(chǎn)品供銷也大幅增加。

銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，2015年，成都市場上，90~150平方米面積段的產(chǎn)品新增了970萬平方米，銷售面積則達到1112.6萬平方米，已超過了90平方米以下產(chǎn)品的供銷量。

此外，2015年，90~110平方米、110~ 130平方米、150~170平方米和170~200平方米，這四個面積段的產(chǎn)品出現(xiàn)銷量同比上漲，以及占比增長。特別是90~110平方米產(chǎn)品的銷量同比增長約6個百分點，占比則由2014年的21.9%增加到25.9%，增長最為明顯。相比之下，70~90平方米純剛需戶型的銷量同比下降了約2個百分點。

建筑形態(tài)的成交狀況，也能佐證改善型產(chǎn)品的需求在增加。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱中成房業(yè)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是聯(lián)排別墅，還是花園洋房，多層和小高層產(chǎn)品，改善型物業(yè)的成交均出現(xiàn)上漲，這幾個類型產(chǎn)品的成交漲幅均超3成，其中洋房和超高層漲幅最高，達到36%。

“2016年，可以說是‘改善年’?！备卟咝略炊麻L廖建華直言，今年，更多項目會規(guī)劃改善型產(chǎn)品，開發(fā)商也多會把重點放在城區(qū)適合做改善型產(chǎn)品的板塊。

事實上，2015年，以大源、攀成鋼、萬年場為代表的改善型物業(yè)板塊呈現(xiàn)快速增長之勢，銷量和排名都大幅提升。

高策新源的數(shù)據(jù)顯示，2015年，上述3大板塊半年期的銷售套數(shù)就超2000套，大源更是達4485套，在各板塊中排名第四，超越臨近的剛需板塊“華府板塊”。而在2014年，大源板塊的排在第十五位，攀成鋼更是墊底，萬年場無緣TOP20。僅一年后，改善型住宅快速擠壓了剛需產(chǎn)品固有的市場份額。

此外，不僅萬科金域名邸、龍湖源著、萬科公園5號、保利兩河等高端改善型項目也迅速走熱。在成都2015年樓盤銷售榜單上，主打100~150平方米產(chǎn)品的南湖國際中心、中德英倫聯(lián)邦、鷺湖宮等也都位居前十，面向高端改善型需求的南湖國際中心全年銷售面積甚至達20.5萬平方米，銷量位居第二位。

“當前市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)愈發(fā)細分，加之政策一定程度上鼓勵改善型需求入市，積壓的需求開始釋放，改善型產(chǎn)品比例也將逐漸加大。”中成房業(yè)總經(jīng)理羅鳴表示。