編者按：2015年，在中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

前事之不忘，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 對于許多人而言，“產(chǎn)業(yè)新城”或許是聽起來顯得頗為專業(yè)的一個(gè)詞語，然而，正如“羅馬不是一天可以建成的”，一個(gè)成熟而發(fā)展良好的產(chǎn)業(yè)新城同樣不是短時(shí)間內(nèi)就可以打造出來。對此，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商華夏幸福或許深有同感。

1月13日，華夏幸福公布2015年經(jīng)營情況簡報(bào)，其遠(yuǎn)超年度目標(biāo)的723.53億元全年銷售，41.17%的同比增長幅度，讓業(yè)界對這個(gè)“幸福”的企業(yè)再次側(cè)目：這已經(jīng)是華夏幸福連續(xù)三年錄得高幅度增長。

隱藏在高增長背后的是華夏幸福的千億銷售規(guī)模目標(biāo)和千億市值目標(biāo)。那么為華夏幸福帶來高幅度增長與眾多贊譽(yù)的PPP產(chǎn)業(yè)新城模式，到底有那些秘密呢？

增長超四成與千億市值理想

1月13日，華夏幸福公布2015年1-12月經(jīng)營情況簡報(bào)。期內(nèi)該公司實(shí)現(xiàn)銷售723.53億元，同比增長41.17%；簽約銷售面積770.94萬平方米，同比增長32.58%。銷售額遠(yuǎn)超615億元公司年初目標(biāo)，完成全年目標(biāo)117.65%。剔除園區(qū)回款后銷售額625.2億，同比增長43.2%。

其中產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)錄得銷售593.67億元，同比增長37.79%；銷售面積642.53萬平方米，同比亦有33.98%的增幅。包括園區(qū)結(jié)算回款額98.30億元，同比增長29.63%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售495.37億元，同比上漲39.53%。

城市地產(chǎn)方面簽約銷售額120.72億元，同比大增60.46%，主要受益于廊坊市區(qū)及北京豐臺區(qū)項(xiàng)目的銷售；物業(yè)、酒店等其他業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷售9.14億元，同比增長41.57%。

分區(qū)域來看，傳統(tǒng)的廊坊、固安、大廠合計(jì)貢獻(xiàn)銷售面積526.7萬平米，占比68.3%，較2014年下降11.1個(gè)百分點(diǎn)，異地項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)穩(wěn)步提升。全年銷售均價(jià)8110元/平米，較2014年上升7.98%，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)住宅均價(jià)7710元/平米，城市住宅銷售均價(jià)9401元/平米，同比分別上升4.14%和2.08%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意到，此次已是華夏幸福第三年錄得大幅度銷售增長。

資料顯示，2013年全年，華夏幸福共實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積349.58萬平米，比上年同期增長27.66%；實(shí)現(xiàn)銷售額374.24億元，比上年同期增長77.07%。

2014年全年，華夏幸福共實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積581.47萬平米，同比上漲66.33%；整體銷售額512.54億元，同比上漲36.96%。

在同等規(guī)模房企中，華夏幸福2015年銷售金額同比41.17%的增長使其遙遙領(lǐng)先于綠城的27.86%、華潤的23%和融創(chuàng)的10%。

海通證券在一份研報(bào)中指出，基于華夏幸福良好的基本面事實(shí)，認(rèn)為“華夏幸福有希望在未來實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和市值規(guī)模的再突破，即兩個(gè)1000——銷售規(guī)模突破1000億，市值規(guī)模突破1000億”。

經(jīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體計(jì)算，倘若華夏幸福未來還能保持2015年的增速，其在2016年即可實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模破千億目標(biāo)；即使按照近三年的平均年復(fù)合增長率35.26%來計(jì)算，也僅需兩年時(shí)間即可達(dá)成。

而截至止發(fā)稿日，受A股近期熔斷暴跌影響，華夏幸福A股報(bào)價(jià)25.74元/股，總市值681億元，距離千億市值目標(biāo)還有319億元的差距。而按照其2015年全年股價(jià)最高時(shí)的64.5元/股計(jì)算，彼時(shí)其市值為853億元，距離千億市值目標(biāo)僅有147億元的差距。

按照華夏幸福現(xiàn)如今的股本計(jì)算，只要華夏幸福股本漲至37.74元/股，千億市值即可實(shí)現(xiàn)，而這距離其現(xiàn)如今的股價(jià)，是將近5個(gè)漲停板的距離。

這樣來看，一旦高增速得以保持，市場估值得以提升，華夏幸福的千億銷售規(guī)模目標(biāo)與千億市值目標(biāo)達(dá)成可謂近在咫尺，而在這背后不得不關(guān)注的是其PPP發(fā)展模式。

PPP模式背后的思考

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，華夏幸福園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)目前已形成“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”的標(biāo)準(zhǔn)化模式。公司通過產(chǎn)業(yè)新城形式進(jìn)入待開發(fā)片區(qū)，同時(shí)幫助片區(qū)完成土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資工作。

與此同時(shí)，公司通過配套住宅開發(fā)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，同時(shí)享受因?yàn)閳@區(qū)發(fā)展所帶來的城市化紅利。

據(jù)悉，目前華夏幸福已與京津冀、長三角區(qū)域近30 個(gè)城市簽訂統(tǒng)一開發(fā)協(xié)議，累計(jì)委托開發(fā)區(qū)域面積達(dá)2800平方公里，其中京津冀區(qū)域超2000平方公里。

土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)及公用事業(yè)服務(wù)按照當(dāng)期公司與政府結(jié)算額確認(rèn)收入，園區(qū)住宅配套開發(fā)和城市地產(chǎn)開發(fā)以商品房實(shí)際交予客戶作為收入確認(rèn)的依據(jù)。因此，驅(qū)動業(yè)務(wù)收入變化的因素主要是政府結(jié)算和交房。

從華夏幸福 2015 年中報(bào)營業(yè)收入構(gòu)成看，公司營業(yè)收入包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、綜合服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、園區(qū)住宅配合和城市地產(chǎn)開發(fā)。

從營業(yè)收入占比看，與園區(qū)業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的城市地產(chǎn)開發(fā)僅占營業(yè)收入的22.41%；而與園區(qū)業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和園區(qū)住宅配套占77.28%，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占26.88%，園區(qū)住宅配套占50.40%。

就此來看，當(dāng)前在華夏幸福營業(yè)收入當(dāng)中，實(shí)際上房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)仍然占據(jù)了較大的比重，占比超過7成，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)只有26.88%的比重。

而分區(qū)域來看，華夏幸福銷售面積中京津冀區(qū)域占比仍超90%。受“京津冀”協(xié)同發(fā)展、市政府東遷、通州限購、環(huán)球影城開工等影響，加速提升了環(huán)北京區(qū)域開發(fā)價(jià)值，也為華夏幸福在“京津冀”區(qū)域的發(fā)展帶來了“東風(fēng)”，但想要在“京津冀”以外區(qū)域復(fù)制類似固安園區(qū)等產(chǎn)業(yè)新城，可能還需要多一些的“天時(shí)地利人和”。

不過華夏幸福的此等產(chǎn)業(yè)新城模式能否在除北京周邊外的其他區(qū)域成功復(fù)制，較長的開發(fā)周期和回收周期，這也為華夏幸福帶來一定的壓力。

以華夏幸福固安園區(qū)為例，在華夏幸福剛進(jìn)入該區(qū)域時(shí)，固安產(chǎn)業(yè)園基本處于百廢待興階段。經(jīng)過超15年發(fā)展和京津冀規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)紅利，目前園區(qū)各項(xiàng)業(yè)務(wù)高速發(fā)展，地方財(cái)稅明顯上升。華夏幸福作為園區(qū)最初開發(fā)者，各項(xiàng)業(yè)務(wù)也伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速成長。

但值得注意的是，即使有京津冀規(guī)劃帶來的紅利，固安園區(qū)也經(jīng)歷了超15年的發(fā)展才迎來成熟與收益，其他沒有規(guī)劃紅利的區(qū)域，其產(chǎn)業(yè)新城從開發(fā)到成熟運(yùn)營，中間或?qū)㈦[含更多的不確定性。

同樣為了求得更大發(fā)展的資金支持，華夏幸福于2015年5月25日公告，擬采取非公開發(fā)行的方式，以不低于20.48 元/股，發(fā)行股份數(shù)量不超過3.42 億股。上述非公開增發(fā)方案擬募集資金總額人民幣不超過70 億元，用于大廠、固安園區(qū)建設(shè)和償還銀行貸款。根據(jù)公司非公開發(fā)行股票預(yù)案披露，上述八項(xiàng)目合計(jì)需要投資111.65 億元，預(yù)計(jì)總凈利潤達(dá)到12.1 億元。

該預(yù)案已于同年11月獲證監(jiān)會批準(zhǔn)。