摘要：“2014年是房地產(chǎn)行業(yè)最難的一年，2015年一線城市全面復(fù)蘇，深圳房價上漲超過40%，北京上漲幅度超過10%，有些城市的核心區(qū)位甚至翻倍?！边@是長富匯銀董事長張保國對房地產(chǎn)走勢的整體描述。

所有的投資都是基于對趨勢的判斷?！獜埍浅Ｗ⒅赜^察各種細(xì)節(jié)和數(shù)字，并從中找出規(guī)律。

“2014年是房地產(chǎn)行業(yè)最難的一年，2015年一線城市全面復(fù)蘇，深圳房價上漲超過40%，北京上漲幅度超過10%，有些城市的核心區(qū)位甚至翻倍?！边@是長富匯銀董事長張保國對房地產(chǎn)走勢的整體描述，“2016年，大多數(shù)二線區(qū)域中心城市房價將呈現(xiàn)明顯上漲，這個趨勢將聯(lián)動到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康、人口吸附能力強、沒有過量開發(fā)的三線城市。”

從“房地產(chǎn)私募基金”到“多元化資產(chǎn)管理集團” 長富匯銀開啟戰(zhàn)略升級模式

縱觀房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域，2010年被稱為元年，隨后快速發(fā)展，2014年達到頂峰，2015年則現(xiàn)頹然涼意。各大房地產(chǎn)私募基金收縮在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，有些甚至干脆轉(zhuǎn)向PE，長富匯銀則是為數(shù)不多的依然堅守的私募基金，并取得了不錯的業(yè)績，并在此基礎(chǔ)上，開啟了多元化資產(chǎn)管理的拓展之路。

房地產(chǎn)的上升趨勢將傳導(dǎo)到三線城市

“2014年是房地產(chǎn)行業(yè)最難的一年，2015年一線城市全面復(fù)蘇，深圳房價上漲超過40%，北京上漲幅度超過10%，有些城市的核心區(qū)位甚至翻倍。以武漢、南京為主的二線市場，量價都達到了前所未有的高度?！迸c廣泛的悲觀態(tài)度不同，張保國對2016年的房地產(chǎn)走勢很樂觀?！?016年，大多數(shù)二線區(qū)域中心城市房價將呈現(xiàn)明顯上漲，這個趨勢將聯(lián)動到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康、人口吸附能力強、沒有過量開發(fā)的三線城市?！?/p>

在張保國看來，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的問題并不是過量開發(fā)，2014-2015年的過剩，只是階段性過剩。其內(nèi)在根源是“供給端”錯誤，“當(dāng)中國房地產(chǎn)發(fā)展30年之后的今天，人們對于房子的需求已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，當(dāng)供給與需求不匹配時必然會產(chǎn)生過剩?！?/p>

農(nóng)民工進城是必然趨勢，中國的城鎮(zhèn)化進程還遠(yuǎn)沒有完成，這將帶來大量需求，問題是他們需要什么樣的房子，如何開發(fā)出滿足他們需求的產(chǎn)品。

更為張保國看重的是“城市更新”背后的機會。接下來，房地產(chǎn)行業(yè)將從城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)向城市更新轉(zhuǎn)變。這至少包含兩方面的機會：1、老舊物業(yè)的改造機會；2、不同業(yè)態(tài)的商業(yè)運營機會。

長富匯銀的“風(fēng)險規(guī)避法則”

“為什么這兩年大批房地產(chǎn)基金倒掉？”張保國反問記者，“投機，不專業(yè)。”2014年3月的投資界專訪中，張保國便拋出了這個觀點，“野蠻增長去年已經(jīng)達到頂峰，今年增速已經(jīng)開始下降，2014、2015將是地產(chǎn)基金風(fēng)險集中爆發(fā)期?！笨靸赡甑臅r間過去，事實一語成讖般地如其當(dāng)年的預(yù)測發(fā)展。

在地產(chǎn)基金行業(yè)面臨大洗牌的環(huán)境下，項目甄選是房地產(chǎn)基金規(guī)避風(fēng)險的主要措施。

對此，長富匯銀是優(yōu)中擇優(yōu)的策略。“當(dāng)前，長富匯銀選擇品牌開發(fā)商，與最優(yōu)秀的合作伙伴、百強房企中的前列企業(yè)進行投資。大部分百強房企仍處于規(guī)模化擴張的發(fā)展階段，資金仍然是核心要素，受傳統(tǒng)銀行房地產(chǎn)信貸資金收緊和銷售回籠資金緩慢的雙重壓力，擴張多元化融資渠道已迫在眉睫，與品牌地產(chǎn)基金合作正成為百強房企的一大趨勢。長富匯銀一直注重與百強房企的深度合作，在拿地、開發(fā)、銷售和持有物業(yè)等環(huán)節(jié)均有良好的解決方案。”張保國表示。

在城市選擇上，長富匯銀優(yōu)先選擇一二線城市和經(jīng)濟較發(fā)達的長三角、珠三角區(qū)域有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市，如長三角區(qū)域的房企上海東渡，在上海、南京、蘇州等地，具有良好的項目儲備和品牌影響力，已與長富匯銀在拿地配資、開發(fā)建設(shè)和物業(yè)并購領(lǐng)域開展深度合作，項目類型涉及住宅、商業(yè)和寫字樓等多種業(yè)態(tài)。

在項目類型上，優(yōu)先選擇去化快的剛需中小戶型住宅項目，或一二線核心區(qū)位的寫字樓項目。

在合作方式上，除了常規(guī)的債權(quán)，也大量開展夾層、真實股權(quán)類合作模式，長富匯銀與融創(chuàng)中國的合作就是范例之一。

除此之外，在棚改領(lǐng)域投資方面，張保國一直在關(guān)注、研究國家在棚改方面的政策與進展，長富匯銀也是最早參與棚改的專業(yè)金融機構(gòu)，2015年長富匯銀已發(fā)行多只棚改基金，投資開發(fā)西安、哈爾濱、襄陽等城市中心區(qū)的危改、棚改項目，長富匯銀已成為國內(nèi)的棚改領(lǐng)域私募基金標(biāo)桿企業(yè)。經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)并購是張保國一直在籌謀的一塊業(yè)務(wù)資產(chǎn)。2014年底，長富匯銀開始規(guī)劃在一二線城市的核心區(qū)位收購寫字樓5-10棟，然后在香港或新加坡進行資產(chǎn)證券化。談到REITs，張保國認(rèn)為，過去兩年房地產(chǎn)私募基金的爆發(fā)，更多地應(yīng)該歸因于國內(nèi)房地產(chǎn)市場融資在銀行限貸和房地產(chǎn)信托收緊之后的轉(zhuǎn)向，而非房地產(chǎn)基金管理行業(yè)的崛起。REITs的推出將使得房地產(chǎn)的金融屬性更加彰顯，房地產(chǎn)私募基金將逐步轉(zhuǎn)向為專業(yè)的資產(chǎn)管理機構(gòu)。

多元化戰(zhàn)略第一步

“大資管”已經(jīng)成為躲不開的趨勢，投資考驗的是最睿智的頭腦，就像予魚以海，但凡睿智的頭腦都不會放過這樣難得的大勢。時代的行業(yè)變革，使得私募基金一改以往單一依賴發(fā)行產(chǎn)品募資、二級市場投資的傳統(tǒng)路徑，拓寬新的投資領(lǐng)域，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展多元化產(chǎn)品和資產(chǎn)管理渠道。大批私募基金業(yè)務(wù)將擴展至資產(chǎn)管理、財富管理、投資銀行等更加多元化的市場業(yè)務(wù)，競技場將逐漸擴至整個大資產(chǎn)管理行業(yè)。

從2014年，長富匯銀開始從房地產(chǎn)私募基金擴展為“以房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)為核心，具備優(yōu)異大類資產(chǎn)配置能力的多元化資產(chǎn)管理集團?！眹@這一定位，2015年，長富匯銀在擴大公司資產(chǎn)管理規(guī)模的基礎(chǔ)上優(yōu)化了公司現(xiàn)有的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)投資、影視投資、PE投資、資本市場并購?fù)顿Y齊頭并進。

采訪中，張保國向記者展示了當(dāng)前在選的影視項目名單。當(dāng)前，專門投資影視的基金層出，整體來看影視的投資方式要么是投資單個影視項目，要么是投資影視公司，長富匯銀的影視基金則是投資影視劇組合?！皢蝹€項目的投資風(fēng)險大，我們的工作核心是資產(chǎn)配置?！睆埍f。

在PE投資方面，“我們以母基金的形式，精選國內(nèi)的優(yōu)秀基金管理公司作為投資伙伴進行PE投資?！睆埍嘎叮?dāng)前，長富匯銀已經(jīng)與多家PE基金管理機構(gòu)開展了合作。

對于二級市場投資，投資團隊分析發(fā)現(xiàn)，今年行業(yè)的走勢與美國1987年的波動幾乎一致，長富匯銀認(rèn)為當(dāng)前A股市場雖然風(fēng)波不停，但是長期來看有著很大的上漲空間，對價值的認(rèn)識是長富匯銀將二級市場納入資產(chǎn)管理配置方向之一的原因。

立足于房地產(chǎn)基金，向多元化資產(chǎn)管理發(fā)展，這是長富匯銀的整體發(fā)展戰(zhàn)略。但是為什么選擇影視投資，PE投資以及二級市場投資？背后的邏輯是什么？“首先，長富匯銀對于新的投資方向的選擇是根據(jù)自身的能力和優(yōu)勢進行的；第二，價值投資，順勢而為；第三、多元化的投資，可以實現(xiàn)投資風(fēng)險的對沖?！睆埍偨Y(jié)說。